Millionen Häuser in Deutschland gehören den Babyboomern. In den kommenden Jahrzehnten dürften viele davon verkauft oder an die nächste Generation weitergegeben werden. In Ostdeutschland ist ihr Anteil teilweise besonders hoch: In der Uckermark zum Beispiel rechnet die Immobilienplattform Jacasa fast jede zweite Eigentumsimmobilie den Babyboomern zu. Auch mehrere Landkreise in Sachsen und Thüringen liegen weit über dem bundesweiten Durchschnitt.

Gleichzeitig schrumpft in vielen dieser Regionen die Bevölkerung. Für Sachsen, Sachsen-Anhalt und Thüringen erwartet das Hamburger Weltwirtschaftsinstitut (HWWI) im „Postbank Wohnatlas 2026“ bereits bis 2035 sinkende reale Preise für Bestandswohnungen. Was passiert, wenn dort in den kommenden Jahren immer mehr Häuser der Babyboomer auf den Markt kommen? Immobilienexperten erklären, ob im Osten tatsächlich eine Angebotswelle bevorsteht – und ob Häuser dadurch günstiger werden.

Diese Ost-Regionen stehen vor dem größten Generationenwechsel

Bundesweit befinden sich nach der Jacasa-Schätzung rund 4,8 Millionen Häuser und Wohnungen in der Hand der Babyboomer– knapp ein Drittel der etwa 14 Millionen Eigentumsimmobilien. In der Uckermark sind es demnach 47,7, in Meißen 44,4 und in Saalfeld-Rudolstadt rund 43 Prozent. Im Altenburger Land und in Zwickau kommt bereits bestehender Leerstand hinzu.

Das Alter der Eigentümer hat Jacasa allerdings nicht erhoben. Die Plattform kombinierte Zensusdaten zum Anteil der 60- bis 80-Jährigen mit den regionalen Wohneigentumsquoten.

Nicht alle diese Häuser kommen in den nächsten Jahren auf den Markt. Eigentümer können weiter darin wohnen oder sie an ihre Kinder übertragen. Auch Erben müssen eine Immobilie nicht verkaufen. Zugleich sinkt in vielen Regionen die Zahl möglicher Käufer. Nach einer Vorausberechnung der Bertelsmann-Stiftung verlieren sämtliche ostdeutschen Flächenländer bis 2040 Einwohner. Für Sachsen-Anhalt wird mit 12,3 Prozent der stärkste Rückgang erwartet.

Experten erwarten keine plötzliche Verkaufswelle

Reiner Braun hält eine schnelle Angebotswelle dennoch für unwahrscheinlich. Der Vorstand des Forschungsinstituts Empirica verweist darauf, dass die Babyboomer mindestens 15 Geburtsjahrgänge umfassen. Jeder Jahrgang werde nach dem Renteneintritt noch 20 Jahre oder länger leben. „Die Erbschaften fallen verteilt über mindestens 35 Jahre an“, sagt Braun auf Anfrage dieser Zeitung.

Auch André Adami, Teamleiter Consulting beim Immobilienanalysehaus Bulwiengesa, rechnet nicht mit einem starken Anstieg des Angebots. Langfristig hält er sinkende Preise dennoch für möglich: „Die Langfristperspektiven bis beispielsweise 2050 sollten tendenziell in einigen Regionen eher zu einem höheren Leerstand und somit eher zu stagnierenden oder sinkenden Preisen führen“, so Adami.

Braun verweist außerdem auf die niedrigere Wohneigentumsquote im Osten. Eine Empirica-Auswertung für 2018 zeigt: Bei den 70- bis 79-Jährigen lag sie im Westen bei 59 Prozent und im Osten bei 36 Prozent, bei den über 79-Jährigen waren es 54 und 23 Prozent.

Joachim Ragnitz, stellvertretender Leiter der ifo-Niederlassung Dresden, verweist ebenfalls auf die Eigentumsstruktur. Viele Wohnungen im Osten gehörten Unternehmen oder Genossenschaften, sagt er. Betroffen seien vor allem Einfamilienhäuser in privater Hand.

Ein hoher Anteil älterer Einwohner bedeutet daher nicht automatisch, dass ihnen besonders viele Häuser gehören. Ob Jacasa den Immobilienbesitz der Babyboomer im Osten überschätzt, lässt sich daraus nicht sicher ableiten. Die niedrigere Eigentumsquote muss bei der Einordnung der Schätzung aber berücksichtigt werden.

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Im Osten fallen die Preise schon vor dem Generationenwechsel

In vielen ländlichen Regionen Ostdeutschlands stagnieren oder fallen die Immobilienpreise bereits. Braun führt das vor allem auf die Abwanderung junger Menschen zurück – lange vor dem altersbedingten Ausscheiden der Babyboomer.

Kommen weitere Häuser auf den Markt, könnte das die Preise zusätzlich drücken. Begonnen hat der Preisrückgang vielerorts aber schon früher. In vielen Gegenden sind Häuser bereits so günstig, dass ein großer Preissturz kaum noch möglich ist. Nach Einschätzung von Braun fehlt dort die „Fallhöhe“.

Der „Postbank Wohnatlas 2026“ erwartet dennoch weitere Rückgänge. Nach Berechnungen des HWWI sinken die realen Preise für Bestandswohnungen in Sachsen-Anhalt bis 2035 im Durchschnitt um 0,5 Prozent pro Jahr. Für Thüringen prognostiziert das Institut ein jährliches Minus von 0,2 Prozent, für Sachsen von 0,1 Prozent.

Die Untersuchung betrachtet Bestandswohnungen und keine Einfamilienhäuser. Zudem unterscheiden sich die Märkte stark: Für Leipzig erwartet das HWWI einen realen Preisanstieg von 1,9 Prozent pro Jahr – den höchsten Wert aller 400 untersuchten Regionen. Auch Dresden, Erfurt, Potsdam und mehrere Landkreise im Berliner Umland sollen zulegen.

Ragnitz sieht das größte Risiko in peripher gelegenen ländlichen Regionen. Als Beispiele nennt er das Erzgebirge, Ostvorpommern und das nördliche Sachsen-Anhalt. Zuwanderung verzeichneten dagegen vor allem größere Städte und ihr Umland.

Beispiel Uckermark: Noch kein Preissturz erkennbar

Wie sich der Generationenwechsel bislang auf dem Immobilienmarkt auswirkt, zeigt ein Blick in die Uckermark: Jacasa schätzt dort den höchsten Babyboomer-Anteil aller deutschen Landkreise. Der Grundstücksmarktbericht zeigt bislang jedoch keinen Preiseinbruch.

Im Jahr 2025 wurden dort 296 frei stehende Ein- und Zweifamilienhäuser verkauft, 8,4 Prozent mehr als im Vorjahr. Der Geldumsatz stieg um 21 Prozent. Bei 211 ausgewerteten Verkäufen lag der durchschnittliche Kaufpreis bei 223.000 Euro. Im Vorjahr waren es 196.000 Euro, 2023 noch 209.000 Euro.

Die Zahlen belegen jedoch keinen allgemeinen Preisanstieg. Die Abschlüsse zwischen 300.000 und 500.000 Euro stiegen von 21 auf 48, zwischen 50.000 und 150.000 Euro sanken sie von 71 auf 58. Der veränderte Mix dürfte den höheren Durchschnittspreis teilweise erklären. Ob vergleichbare Häuser 2025 tatsächlich mehr kosteten, geht aus dem Bericht nicht hervor.

Ein Preissturz ist bislang nicht zu erkennen. Ob zugleich mehr Häuser angeboten werden, lässt sich aus der Kaufpreissammlung nicht ableiten. Sie erfasst nur abgeschlossene Verkäufe und nicht die Dauer der Vermarktung.

Günstige Häuser finden nicht automatisch Käufer

Steigt das Angebot und geraten die Preise unter Druck, könnten junge Familien von günstigeren Häusern profitieren. Ragnitz erwartet jedoch nicht, dass niedrige Preise allein einen größeren Zuzug in schrumpfende Regionen auslösen.

„Wer will denn da hinziehen, wo es zu wenig Arbeitsplätze und zu wenig Infrastruktur gibt?“, fragt der Ökonom. Die Entscheidung für einen Umzug hänge von vielen Faktoren ab, der Immobilienpreis sei nur einer davon. „Sonst wären die ostdeutschen Länder doch heute schon Zuzugsregion.“

Hinzu kommt der Zustand vieler Einfamilienhäuser. Sie seien für potenzielle Käufer häufig wenig attraktiv, erklärt Ragnitz. Das Problem bestehe daher nicht nur aus zu wenigen Käufern, sondern auch aus einem hohen Sanierungsbedarf.

Braun unterscheidet bei den Folgen des Bevölkerungsrückgangs zwischen den Gebäudearten: „Wenn wir über Wohneigentum reden, dann reden wir vor allem von Einfamilienhäusern.“ Die höheren Leerstandsquoten werde es aber in Mehrfamilienhäusern geben.

Die Preise werden deshalb nicht überall im Osten fallen. Für Leipzig, Dresden und das Berliner Umland erwartet das HWWI weiter steigende Preise. In peripheren ländlichen Regionen könnten zusätzliche Hausverkäufe den Preisdruck dagegen verstärken.