Bei Staffelmiete keine Erhöhungzwischendurch

Das große Angebot auf dem Berliner Wohnungsmarkt veranlasst manchen Mieter derzeit, sich nach einer preiswerten Wohnung umzusehen. Bei Abschluss eines Mietvertrages ist es jedoch ratsam, nicht nur die Ausgangsmiete, sondern auch die gesetzlich und vertraglich gegebenen Möglichkeiten der Mietanpassung während der Mietzeit zu beachten. Wird bei Vertragsabschluss keine Regelung zur Mietanpassung getroffen, so bestimmt das Gesetz, dass die Parteien eine Erhöhung der Miete vereinbaren können. Die Vorschrift hat kaum eine praktische Bedeutung, da der Mieter im Regelfall einer Mieterhöhung nicht zustimmen wird. Dem Vermieter bleibt aber die Möglichkeit, die Miete während des Mietverhältnisses an die ortsübliche Miete, ausgewiesen durch den Berliner Mietspiegel, anzupassen. Wer also eine sehr preiswerte Wohnung neu anmietet, sollte bedenken, dass bereits nach 15 Monaten die Grundmiete um maximal ein Fünftel angehoben werden kann, um die ortsübliche Miete zu erreichen. Klare AbsprachenAusgeschlossen ist die Mietanpassung jedoch für die Zeit, für die sich die Vertragsparteien auf eine Staffelmiete oder Indexmiete verständigen. Der zeitliche Rahmen für eine solche Anpassungsregelung ist durch das Gesetz nicht vorgegeben. Der Nachteil der Staffelmietvereinbarung besteht in dem Zwang, sich schon bei Vertragsabschluss auf eine konkrete zukünftige Miete festlegen zu müssen. Für eine Mietzeit von fünf oder zehn Jahren ist es jedoch schwierig, eine ausgewogene Regelung zu finden, die der allgemeinen Mietpreisentwicklung entspricht. Die Parteien können die Grundmiete für einen frei zu vereinbaren Zeitraum auch an dem Preisindex für die Lebenshaltungskosten aller privaten Haushalte in Deutschland koppeln. Solange diese so genannte Indexmiete gilt, bestehen keine anderen Möglichkeiten der Anpassung der Miete. Ausgenommen sind aber die Anpassungen der Betriebskosten und Mieterhöhungen aufgrund von Modernisierungsmaßnahmen, die der Vermieter nicht zu vertreten hat. Eine Anpassung der Miete an die Entwicklung des Preisindex kann von beiden Vertragsparteien jeweils frühestens nach Ablauf eines Jahres nach dem Vertragsabschluss oder der letzten Erhöhung gefordert werden. Wird die eingetretene Indexsteigerung sowie die geänderte Miete oder der Erhöhungsbetrag der anderen Vertragspartei schriftlich mitgeteilt, so ist diese mit Beginn des übernächsten Monats nach Zugang der Erklärung zu zahlen. Eine Zustimmung des Mieters ist nicht nötig.Der Preisindex wird regelmäßig vom Statistischen Bundesamt veröffentlicht. Durch eine Indexmiete wird die Mietanpassung für einen langen Zeitraum für beide Seiten kalkulierbar. Der Autor ist Rechtsanwalt der Kanzlei Klasen und Hennings in Berlin mit dem Tätigkeitsschwerpunkt im Miet- und Wohnungseigentumsrecht.PETER O. ZIERLEIN