Der Münchner Statistik-Professor Göran Kauermann hat mit der Kritik am Berliner Mietspiegel eine neue Debatte ausgelöst. Der Berliner Mieterverein (BMV) erklärte am Mittwoch, der Vorwurf Kauermanns, dass die Mieten im Mietspiegel „tendenziell zu hoch ausgewiesen sind“, liefere eine richtige Anregung zur Erarbeitung des Mietspiegels 2017.
Nach der bisherigen Ermittlung der ortsüblichen Miete würden die Durchschnittswerte überhöht, weil zwar Zuschläge für eine gehobene Ausstattung wie einen hochwertigen Parkettfußboden berücksichtigt werden, nicht aber Abschläge, sofern die Wohnung nicht über entsprechende Merkmale verfüge. Das solle im nächsten Mietspiegel geändert werden, sagte BMV-Geschäftsführer Reiner Wild. Gleichwohl könne aus der Professorenschelte nicht geschlossen werden, dass die Mietspiegel 2013 und 2015 nicht nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt seien, denn es gäbe verschiedene Formen der Auswertung.
Höhere Spielräume
Der Mietspiegel gibt Auskunft über die ortsübliche Miete einer Wohnung je nach Größe, Lage, Ausstattung und Baualter. Nur wenn die ortsübliche Miete noch nicht erreicht ist, darf ein Vermieter die Mieten in laufenden Mietverhältnissen erhöhen. Wichtig ist der Mietspiegel seit Inkrafttreten der Mietpreisbremse auch beim Abschluss neuer Verträge. Hier dürfen die Vermieter – von Ausnahmen abgesehen – die ortsübliche Miete nur um zehn Prozent überschreiten. Je höher die ortsübliche Miete ist, um so mehr dürfen sie kassieren.
Die Bewertung des Statistik-Professors habe nichts mit der bisherigen Kritik der Vermieter am Mietspiegel zu tun, betonte Mietervereinschef Wild. Wie berichtet, bildet der Mietspiegel nach Ansicht vieler Vermieter das Geschehen auf dem Wohnungsmarkt nicht realitätsgetreu ab. Sie wünschen sich mehr Mieterhöhungsspielräume. Wild sagte, von den überhöhten Durchschnittswerten im Mietspiegel, die Kauermann festgestellt habe, würden allein die Vermieter profitieren. Für die Mieter bleibt die Hoffnung, dass der nächste Mietspiegel überhöhte Mieten verhindert. Sollte der Mietspiegel 2015 wegen der Kritik vor Gericht nicht mehr anerkannt werden, hätte das für Mieter fatale Folgen. Dann nämlich müssten Gutachter die ortsübliche Miete ermitteln – in diesen Fällen liegen die Preise meist deutlich über den Mietspiegelwerten. Die Mieter müssten also noch mehr zahlen.
Die Kritik von Kauermann am Mietspiegel beschränkt sich nicht nur darauf, dass tendenziell zu hohe Mieten ausgewiesen werden. Eine weitere Schwäche sei, dass Wohnungen in zentralen Bereichen Berlins bei gleicher Ausstattung und Lage-Zuordnung die gleiche Miete aufweisen wie Wohnungen in den Außenbezirken, argumentiert der Professor. Wohnungen in Hellersdorf würden damit im Mietspiegel zu hoch ausgewiesen wohingegen Wohnungen in Mitte mit zu niedrigen Mieten eingestuft würden. „Etwas drastisch ausgedrückt heißt dies, dass die Außenbezirke in Berlin die Wohnungen im Zentrum mitfinanzieren“, so Kauermann.
Kooperation erwünscht
Die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung teilt die Einschätzung nicht. Die Arbeitsgruppe Mietspiegel gehe davon aus, dass es in Berlin drei Wohnlagen gebe, sagte Behördensprecher Martin Pallgen. Aufgrund der polyzentrischen Struktur Berlins mit den vielen Bezirks- und Ortsteilzentren gebe es mehrere Zentren – auch in den Außenbezirken. Nicht alle Wohnlagen in der Mitte seien gegenüber den Wohnlagen im Außenbereich herausgehoben – eine einfache Wohnlage in Wedding sei durchaus vergleichbar mit einfachen Wohnlagen in den Außenbezirken. Kauermann erwiderte darauf, diese Hypothese müsste mit statistischen Methoden erst noch überprüft werden. Der Senat will unterdessen verhindern, dass der Mietspiegel in Zweifel gezogen wird. Pallgen: „Oberstes Ziel von uns ist nach wie vor die Erstellung eines rechtssicheren Mietspiegels nach anerkannten wissenschaftlichen Grundlagen – unter umfassender Einbeziehung der Mieter- und Vermieterverbände.“
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