Der neue Mietspiegel ist da. Warum er weiter wichtig ist und wie ihn Mieter einsetzen können, erklärt Reiner Wild, Geschäftsführer des Berliner Mietervereins.
Herr Wild, ist der neue Mietspiegel wichtig oder spielt er nach dem Urteil des Amtsgerichts Charlottenburg vorige Woche, in dem er in Frage gestellt wurde, keine Rolle mehr?
Der neue Berliner Mietspiegel bleibt wichtig. Mit ihm können Mieter auch weiterhin das Mieterhöhungsverlangen von Vermietern überprüfen. Das Urteil ist gezielt dazu benutzt worden, Unsicherheit unter die Mieter zu tragen. Das Urteil ist nicht rechtskräftig, Berufung wird eingelegt werden. Am Amtsgericht Charlottenburg gibt es mindestens vier Urteile, in denen der alte Mietspiegel als nach anerkannten wissenschaftlichen Methoden erarbeiteter Mietspiegel akzeptiert wurde. Mieter sollten also weiterhin Mieterhöhungen und für Mietverträge ab 1.?Juni 2015 auch die Miethöhe bei Wiedervermietung überprüfen oder überprüfen lassen.
Wann darf der Vermieter die Miete bei bestehenden Mietverhältnissen erhöhen?
Das geht nur unter bestimmten Bedingungen. Zum Beispiel muss die Miete seit einem Jahr, von Betriebskostenerhöhungen und Modernisierungszuschlägen abgesehen, unverändert gewesen sein. Sie darf maximal bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete erhöht werden. Darüber hinaus ist zu beachten, dass sie für Mietererhöhungen ab dem 19. Mai 2013 binnen drei Jahren nur um 15 Prozent steigen darf.
Wie stellt man die ortsübliche Vergleichsmiete fest?
Man sucht in der Mietspiegeltabelle das betreffende Feld für seine Wohnung. Der fettgedruckte Wert ist der Mittelwert. Er entspricht der ortsüblichen Vergleichsmiete einer normal ausgestatteten Wohnung. Kalte Betriebskosten sowie Kosten für Heizung und Warmwasser sind dabei nicht berücksichtigt. Die beiden anderen Werte geben Auskunft über die Preisspanne nach oben und unten. Eine schlechter ausgestattete Wohnung ist im unteren Preisbereich einzuordnen, eine besser ausgestattete im oberen. Wie hoch die Miete genau sein darf, muss mit Hilfe der Sondermerkmale und der Spanneneinordnung aus dem Mietspiegel ermittelt werden.
Wie errechnet sich der Erhöhungsbetrag für drei Jahre?
Bei einer Erhöhung zum 1. September 2015 wird die Kaltmiete vom 1. September 2012 zugrunde gelegt. Darauf werden 15 Prozent mehr Miete berechnet. Dann steht fest, welcher Betrag nicht überschritten werden darf. Ein Beispiel: Für eine Wohnung wurden am 1. September 2012 genau 600 Euro Nettokaltmiete gezahlt. 15 Prozent davon sind 90 Euro. Das heißt, die neue Miete darf nicht höher als 690 Euro sein. Zugleich darf aber die ortsübliche Miete nicht überschritten sein. Mieterhöhungen wegen einer Modernisierung innerhalb dieser drei Jahre dürfen aber am Ende wieder auf die Miete aufgeschlagen werden. Einen Sonderfall bilden die landeseigenen Wohnungsunternehmen. Bei ihnen darf die Miete nach dem Mieten-Bündnis mit dem Senat innerhalb von vier Jahren um 15 Prozent angehoben werden.
Was ist, wenn der Vermieter die Miete von 600 auf 690 Euro erhöhen möchte, die ortsübliche Miete aber bei 650 Euro liegt? Ist dann die gesamte Mieterhöhung ungültig?
Nein, in diesem konkreten Fall würde der Mieter eine Teilzustimmung erklären. Er würde einer Mieterhöhung um 50 Euro monatlich auf 650 Euro zustimmen und diesen Betrag dann zum geforderten Zeitpunkt auch überweisen. Allerdings ist eine Teilzustimmung keine Gewähr dafür, dass der Vermieter den aus seiner Sicht zu Recht geforderten Differenzbetrag, hier 40 Euro monatlich, nicht doch einklagt. Dann muss das Gericht entscheiden, wie hoch die ortsübliche Vergleichsmiete ist. Wird der Mietspiegel weiterhin als qualifiziert angesehen, wird ihn der Richter im Streit als vorrangiges Beweismittel zur Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete anwenden.
Kann man in bestehenden Verträgen die Miete mindern, wenn sie über der ortsüblichen Miete liegt?
Nein, das geht nicht. Sollten im Mietspiegel 2015 ausnahmsweise der Mittelwert und der Oberwert niedriger sein als im Vorgängermietspiegel, kann aufgrund dessen keine Reduzierung der Miete vorgenommen werden. Diese Senkung hat aber Folgen für eine zukünftige Mieterhöhung, die dann unter Umständen für die nächsten zwei Jahre ausgeschlossen ist.
Ab 1. Juni gilt die Mietpreisbremse: Welche Miete darf dann bei der Neuvermietung vereinbart werden?
Bei Wiedervermietung ab 1. Juni 2015 ist die Höhe der Nettokaltmiete begrenzt, und zwar bei 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete. Beträgt die ortsübliche Vergleichsmiete 600 Euro monatlich, darf bei der Wiedervermietung nicht mehr als 660 Euro genommen werden. Das wird Mietpreisbremse genannt. Auch hier wird wie bei Mieterhöhungen der Mietspiegel zum Maßstab der ortsüblichen Vergleichsmiete.
Die Fragen stellte Ulrich Paul
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