Klimawandel im sozialen Wohnraum

Kein Wölkchen trübt den Himmel über Berlin. Volker Ries steht auf dem Dach des Mietshauses an der Wolliner Straße 46 im Bezirk Wedding und freut sich. Unter diesem Dach wohnen auch einkommensschwache Mieter -Familien, die sich selbst marktübliche Mieten nicht leisten können. Zu früheren Zeiten wären sie auf die Unterkunft in einer Sozialwohnung angewiesen. Solche Wohnungen verwalteten auch städtische Wohnungsgesellschaften wie die Eigentümerin der Wolliner Straße 46. Die müssen heute allerdings eine schmale Gradwanderung meistern: Sie sollen einerseits ihre soziale Verantwortung wahrnehmen und andererseits Gewinne für die öffentliche Kasse einfahren.Die Mieten lassen sich unter diesen Umständen schlecht an die Bedürftigkeiten anpassen. Deshalb freut sich Volker Ries so, wenn die Sonne auf die 130 Quadratmeter Kollektorfläche dieses Wohnhauses brennt. "An einem Tag wie heute wird der Heizkessel im Keller gar nicht erst anspringen", sagt der Bestandsentwickler bei Berlins größter Wohnungsbaugesellschaft Degewo. Die Kollektoren tragen nicht nur zur gesunden Umwelt bei. Die ökologische Warmwasserversorgung erspart den Mietern bares Geld für Heizöl und Gas. Unterm Strich ist das so viel wert wie eine soziale Miete.Die Degewo hat bereits 13 Anlagen im Brunnenviertel mit 950 Quadratmetern Kollektorfläche ausgestattet, 40 Prozent der Warmwasserenergie wird nun mit Sonnenenergie bestritten. Zwar hat die Degewo die Modernisierungsmaßnahmen mit 14 bis 20 Cent pro Quadratmeter Wohnfläche auf die Kaltmiete umgelegt. Dafür spart der Mieter aber auch zwischen 15 und 30 Cent pro Quadratmeter an Betriebskosten ein. Wenn die ganze Republik über steigende Energiepreise klagt, sind gleichbleibende Kosten für Warmmieten schon gute Nachrichten. "Die Mieter reagierten bis jetzt positiv auf die Sanierung", sagt Ries.Doch dies ist nur eine Maßnahme von vielen, die langfristig dabei helfen soll, die Betriebskosten zu senken: Neue Fenster, Gebäudedämmung und moderne Heizungsanlagen senken in immer mehr Wohnungen die Lebenshaltungskosten.Vor-Wende-Modell läuft ausNoch bis nach Mauerfall sind in Westberlin fast 90 Prozent aller neu gebauten Wohnungen mit öffentlichen Gel-dern als sozialer Wohnungsbau errichtet worden. Das macht von 1960 bis 1990 insgesamt rund 350000 Sozialwohnungen. Kurz nach der Wende wurden noch einmal rund 70000 Wohnungen gefördert. Dann hat Berlin den sozialen Wohnungsbau komplett eingestellt. Und weil die öffentliche Förderung nur über eine Frist von 15 Jahren verminderte Mieten garantiert, fallen jedes Jahr etwa 10000 Wohnungen aus der Mietpreisbindung heraus. Übrig sind derzeit noch etwas mehr als die Hälfte: 192000 Wohnungen. Auf alle Wohnungen gerechnet liegt die Quote aller Sozialwohnungen im Westteil nur noch bei neun Prozent, im Osten sind es immerhin rund 24 Prozent.Der soziale Wohnungsbau ist ein Auslaufmodell -und das hat seinen Grund. Schon 2006 wies das Institut des Bundes der Steuerzahler auf eine bundesweite Fehlbelegungsquote von 40 bis 50 Prozent hin. Bei einem Leerstand von immerhin 100000 Wohnungen in Berlin sieht man auch keinen Anlass zur Sorge. "Über den tatsächlichen Bedarf an sozialem Wohnraum liegen keine neuen Berechnungen vor", sagt Stephan Egerer von der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung. Das Spiel von Angebot und Nachfrage trug zu dieser Situation bei. "Die Entspannung am Wohnungsmarkt gewährleistet noch genügend günstigen Wohnraum", sagt Norbert Portz, Stadtentwicklungsexperte vom Städte- und Gemeindebund.Da die Zeiten großer Wohnungsnot vorbei sind, hält es der Staat nicht mehr für seine soziale Fürsorgepflicht, neue Wohnungen zu bauen. Stattdessen investiert er nun direkt in die Menschen. Er übernimmt die Unterhaltskosten im Rahmen von Arbeitslosengeld II und gewährt Wohngeld als Mietzuschuss. "Eine personengebundene Förderung hat den Vorteil, flexibler zu sein", sagt ein Mitarbeiter der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung. Will heißen: Bei plötzlicher Arbeitslosigkeit springt der Staat unterstützend ein. Und wenn sich die finanzielle Situation des Mieters gebessert hat, zahlt er die Miete wieder selbst.Dieses Wohngeld wird zum 1. Januar 2009 um 72 Prozent erhöht. Das klingt zunächst nach viel: Mieter mit geringem Einkommen beziehen künftig im Durchschnitt 150 Euro statt 90 Euro Zuschuss für ihre Miete. Die Erhöhung soll einen Ausgleich schaffen für die steigenden Energiepreise. Sie reicht deshalb für den Umzug in eine teurere Wohnung längst nicht aus.Ihre soziale Verantwortung haben die städtischen Wohnungsbaugesellschaften damit allerdings nicht verloren, im Gegenteil: "Die städtischen Wohnungsunternehmen sind für die Kommune nach wie vor unverzichtbar", sagt Frank Bielka, Vorstandsmitglied der Degewo. Mit ihnen hält die Stadt immer noch die Steuerung ihrer Stadtplanung und Sozialpolitik in der Hand. Deshalb warnt auch Stadtentwicklungsexperte Portz vor der seit Jahren gängigen Praxis, städtisches Wohneigentum zu verkaufen. "Wichtig für eine bleibende soziale Ausgewogenheit ist jedoch, dass die Wohnungen in der öffentlichen Verantwortung bleiben."Insgesamt 270000 Wohnungen halten die zehn städtischen Wohnungsbaugesellschaften Berlins. Von den 40000 Wohnungen, die eines der größten städtischen Wohnungsunternehmen, die Gesobau, unterhält, sind derzeit noch 3000 sozial gebunden. "Doch der Unterschied im Mietpreis ist gering", sagt Kirsten Huthmann, Sprecherin der Wohnungsgesellschaft Gesobau. "Für Wohnungen, die aus der Bindung fallen, können wir die Miete nicht willkürlich erhöhen, das gibt der Markt gar nicht her." Stattdessen investiert auch die Gesobau in moderne Heizanlagen, Wärmedämmung und neue Fenster. Sie verhandeln mit Stromanbietern und machen mit neuen Thermostaten für den Mieter transparent, wie sich die Betriebskosten senken lassen.Mehr als nur WohnraumDie Gesellschaften sind bestrebt, ihre Mieter, die sie "Kunden" nennen, zu halten. Integration, Stabilität und ein gesundes gesellschaftliches Klima heißen ihre Ziele. Die Mischung sozialer Schichten soll erhalten bleiben, wie etwa im Märkischen Viertel, wo die Gesellschaft viele Wohnungen unterhält. "Mehrwert schaffen", so nennt Huthmann ihr soziales Engagement. In das gleiche Horn stößt die Degewo: "Statt billige neue Wohnungen zu bauen, besinnen wir uns auf den Bestand und auf die Pflege der Quartiere," erklärt Bielka seine Philosophie. "Wir übernehmen Aufgaben, die über die bloße Bereitstellung von Wohnraum hinausgehen." Dafür bewegen die Gesellschaften Behörden und stemmen Nachbarschaftsprojekte. Sie beziehen dabei auch die Mieter in die Gestaltung ihrer Kieze ein. Denn sie wissen: Wer seinen Wohnraum aktiv mitgestaltet, der achtet ihn auch.------------------------------SERVICEWohngeldDas "Wohngeld" ist ein Zuschuss für Mieter mit geringem Einkommen. Dazu gehören ausdrücklich nicht Hartz-IV-Empfänger. Deren Transferleistungen heißen anders, denn sie werden als Zuschuss zum Arbeitslosengeld II berechnet.Wem was zustehtWohngeld orientiert sich aber an dem, was Hartz-IV-Empfängern zusteht. Das sind bei alleine lebenden 48 Quadratmeter Wohnfläche, die bis zu 360 Euro warm kosten dürfen. Zwei Personen müssen mit 59 Quadratmetern auskommen, Kosten: 444 Euro warm. Drei Personen bewohnen bis zu 72 Quadratmeter für 543 Euro.Berechnung Ab 1. Januar 2009 erhöht sich das Wohngeld um 72 Prozent. Wie hoch der Zuschuss im Einzelfall berechnet wird, hängt von der Zahl der im Haushalt lebenden Familienmitglieder ab, von der Höhe des Gesamteinkommens und der Höhe der Miete. Keine Rolle dagegen spielt, ob der Wohnraum öffentlich gefördert oder frei finanziert ist. Zuständig für Beratung und Anträge sind die Bürger- oder Wohnungsämter der Bezirke. Infos mit Wohngeld-Check findet man auch im Internet: www.wohngeld.deMietenDie durchschnittlichen Nettokaltmieten haben sich in den geförderten Wohnungen auf 5,05 Euro pro Quadratmeter eingependelt. Die Gesamtkosten liegen bei den durchschnittlichen Betriebs- und Heizkosten inzwischen bei 7,55 Euro pro Quadratmeter.------------------------------Das Zusammenleben verschiedener Bevölkerungsgruppen ist politisch gewollt