Die große Abrechnung

Der tägliche Blick in den Briefkasten gefährdet derzeit die gute Laune vieler Berliner, denn die meisten Haushalte erhalten in diesen Tagen ihre Betriebskostenabrechung für die vergangene Abrechnungsperiode. Oft geht damit ein Schock einher: die Beträge fallen merklich höher aus, als in den vergangenen Jahren. Als Gründe für den Anstieg geben Vermieter vor allem die erhöhten Energiepreise und die ungewöhnlich lange Frostperiode des vergangenen Winters an. Weichen die berechneten Mietnebenkosten jedoch allzu stark, etwa 30 bis 40 Prozent, von dem gewohnten Betrag ab, empfiehlt es sich, eine genaue Prüfung der Abrechnung vorzunehmen. Nicht selten kommt es zu überhöhten Betriebskosten, weil der Vermieter mehr abrechnet als er darf oder als im Mietvertrag vereinbart wurde.Welche Beträge auf den Mieter umgelegt werden dürfen, wird durch die im Rahmen der Mietreform 2001 erstellten Vorschriften gesetzlich geregelt. In vielen Mietverträgen wird auf die umlagefähigen Beträge allerdings oft nur mit der Klausel "nach Anlage 3 zu § 27 der II. Berechnungsverordnung" verwiesen. Deshalb lohnt es sich, die Nebenkostenpunkte dieser Vereinbarung (siehe unten) mit den verschiedenen Posten der Abrechnung zu vergleichen. Sollte dies schon aufgrund einer undurchsichtigen, nicht aufgeschlüsselten Rechnungsstellung des Vermieters nicht möglich sein, ist es sinnvoll, den Vermieter um Einsicht in die Einzelabrechnungen zu bitten. Wer seine Betriebskostenabrechnung zum ersten Mal überprüft, sollte nicht gleich verzweifeln, wenn die Angaben zu kompliziert erscheinen. Hilfreich ist es, sich zunächst auf die klassischen Schwachpunkte zu konzentrieren: Die meisten Fehler schleichen sich erfahrungsgemäß in die Heizkostenabrechnung und die Kalkulation von Wartungs- und Hausmeisterkosten ein. Zwar ist das Entschlüsseln der Abrechnung und die Suche nach eventuellen Fehlbeträgen mühsam - ein Umstand auf den nicht wenige Vermieter setzen - aber oft wird die Arbeit mit gespartem Geld und damit auch wieder hergestellter guter Laune belohnt.BETRIEBSKOSTENPRÜFUNG // Zunächst einmal gilt, dass für die zulässige Erhebung der Mietnebenkosten die im Mietvertrag getroffenen Vereinbarungen bindend sind.Die meisten Mietverträge enthalten den Passus, dass der Mieter die Betriebskosten laut "Anlage 3 zu § 27 der II Berechnungsverordnung" in Vorauszahlung zu leisten hat. Die veranschlagten Kosten sollten deshalb mit den 17 Posten dieser Anlage verglichen werden.Umlagefähige Nebenkosten sind: Grundsteuer, Wasserversorgung und Abwasserentsorgung, Heiz- und Abgasanlage (Betrieb, Wartung, Messungen), Warmwasseranlage (Betrieb, Wartung, Abrechnung), Aufzugkosten, Straßenreinigung und Müllabfuhr, Hausreinigung (Personalkosten, Reinigungsmittel, Ungezieferbekämpfung), Gartenpflege, Beleuchtung, Schornsteinfeger, Gebäudeversicherungen (Feuer/ Sturm/ Wasser sowie Gebäude und Öltankhaftpflicht), Hausmeister (Personalkosten, einschließlich Sozialbeiträge. Wird Hausreinigung oder Gartenpflege vom Hausmeister übernommen, darf dies nicht noch einmal getrennt abgerechnet werden), Antenne, Wascheinrichtung, sonstige Gemeinschaftseinrichtungen laut Mietvertrag.Nicht umlagefähig sind Beträge, die nicht zu den regelmäßigen, im Zusammenhang mit dem Gebäude stehenden Kosten gehören, also zum Beispiel Reparaturen, Entrümpelungen, Renovierungen, Neuanlagen von Gärten.Wartungskosten: Vorsicht bei hohen Wartungskosten für Heizanlagen oder Aufzüge. Im Rahmen der Wartung werden oft Reparaturen durchgeführt, die der Hausbesitzer auf eigene Rechnung durchführen müsste. Der Vermieter ist zur Einsicht in die Abrechnungen mit Wartungsfirmen verpflichtet.Hausmeister: Zwar dürfen die Kosten für den Hausmeister in vollem Umfang auf die Betriebskosten umgelegt werden, allerdings übernehmen Hauswarte auch oft Arbeiten, die vom Vermieter zu bezahlen sind. Dazu gehören Verwaltungstätigkeiten oder Wohnungsrenovierungen. Bei dem Verdacht, dass die Kosten hier nicht sorgfältig getrennt werden, sollte man eine präzise Tätigkeitsbeschreibung beim Vermieter einfordern.Kalte Betriebskosten: Der Vermieter darf seit dem 1. September 2001 die kalten Betriebskosten (ohne Heizung/ Warmwasser) nicht mehr nach der Kopfzahl der Bewohner, sondern nur nach der Wohnfläche abrechnen. Es sei denn, eine Pro-Kopf-Abrechnung wurde vor dem 31. August 2001 im Mietvertrag festgehalten.Warme Betriebskosten: Zentralheizung und zentrale Wassererwärmung müssen verbrauchsabhängig abgerechnet werden. Die Gesamtkosten werden durch die Zahl der im Haus abgelesenen Einheiten geteilt. In die Einzelabrechnung muss der individuelle Verbrauch des Mieters dann mindestens zu 50 und höchstens zu 70 Prozent einfließen.Heizkosten: Nach Einschätzung des deutschen Mieterbundes ist jede zweite Heizkostenabrechnung fehlerhaft, weil hier sehr viele Posten abgerechnet werden: Heizstoff, Betrieb, Wartung, Warmwasserverbrauch. In der Rechnung müssen sämtliche Kosten als Gesamtsumme und Anteil ausgewiesen sein. Bei der Prüfung darauf achten, dass bei der Brennstoffmenge nur die Differenz aus Restbestand des Vorjahres, Zukauf und jetzigem Restbestand berechnet wurde.Die Abrechnung: Der Vermieter ist dazu verpflichtet, eine plausible, nachvollziehbare Abrechnung vorzulegen. Falls nötig, muss eine detaillierte Aufstellung oder Kopien der Originalbelege und Einzelabrechnungen angefordert werden.Fristen: Für alle nach dem 1. September 2001 beendeten Abrechnungszeiträume gilt, dass der Vermieter innerhalb der folgenden zwölf Monate abrechnen muss - sonst verliert er seinen Nachzahlungsanspruch. Abrechnungen aus dem dem Jahr 2000 und davor müssen auch jetzt noch bezahlt werden. Nachforderungen aus gestellten Betriebskostenabrechnungen verjähren erst nach vier Jahren. Auch dem Mieter steht eine Frist von zwölf Monaten zu, um eine strittige Zahlung zu klären, allerdings sollten innerhalb der vierwöchigen Zahlungsfrist Einwände geltend gemacht und die unstrittigen Posten überwiesen werden.Hilfe gibt es beim Berliner Mieterschutzbund. Die Jahresgebühr für Mitglieder beträgt 48 Euro, ermäßigt 36 Euro. Näheres unter Tel. 8 82 30 85. Mit Fragen zur Heizkostenabrechnung kann man sich auch an die Verbraucherzentrale Berlin wenden. Die Beratung ist kostenpflichtig: Tel. 21 48 52 60.DDP/JOHANNES EISELE Vorsicht bei dem Posten Schornsteinfeger: Oft ist dieser schon unter Heizung abgerechnet.