"Diese Irrsinnsmieten gibt es nicht mehr"

MOSKAU, 22. August. Der Büroimmobilienmarkt in Moskau hat sich weitgehend stabilisiert. Während sich die Mieter Anfang der 90er-Jahre wegen der starken Nachfrage und des völlig unzureichenden Angebots an Büroflächen noch auf Jahresmieten bis zu 950 Dollar (2 033 Mark) für den Quadratmeter einlassen mussten, haben sich die Preise mittlerweile unterhalb von 500 Dollar bei Neuvermietungen eingependelt."Im Moment ist Ruhe eingetreten. Die Irrsinnsmieten kann keiner mehr verlangen. Viele ausländische Firmen versuchen nun, aus ihren bestehenden Mietverträgen herauszukommen, um in größere Räume zu adäquaten Preisen zu ziehen oder sind bereits umgezogen", sagt Matthias Godemann, Leiter der Osteuropa-Abteilung beim Immobilien-Dienstleister Aengevelt. Mittlerweile seien auch auf dem Moskauer Büroflächenmarkt der Preis, die Lage, die Bauqualität und Ausstattung sowie die Funktionalität die entscheidenden Kriterien für den Abschluss eines Mietvertrages, schreibt das Unternehmen in seinem "Städtereport Moskau 2000 bis 2001".Preise an der WeltspitzeDamit hat sich die Situation in relativ kurzer Zeit grundlegend verändert. In den 90er-Jahren gab es so wenige Büros in Moskau, die internationalen Ansprüchen genügten, dass noch bis Anfang 1998 die Spitzenmietpreise bei 850 bis 950 Dollar Jahresmiete pro Quadratmeter lagen. Damit standen die Moskauer Mietpreise für Büroflächen "internationalen Standards" im weltweiten Vergleich zusammen mit den Preisen in Tokio an der Spitze. Die Firmen aus dem Westen orientierten sich bei ihrer Suche allein daran, dass sie für ihre Mitarbeiter dringend Räume brauchten. Hauptsache, man fand überhaupt etwas und die Mitarbeiter passten hinein.Doch seit 1996 wurden so viele neue Gebäude errichtet, dass mittlerweile das Angebot die Nachfrage deutlich übersteigt. Anfang 2000 umfasste der Bestand an Büroflächen "internationalen Standards" - der Gegensatz dazu sind die Büros "russischen Standards", für die es unter Westfirmen kaum Nachfrage gibt - 1,15 Millionen Quadratmeter Bruttogeschossfläche. Davon sind über drei Viertel Neubauten oder zu einem geringeren Anteil kernsanierte Altbauten - die Fassade bleibt erhalten, während das Innere völlig erneuert wird -, der Rest sind sanierte Altbauten. Dagegen liegt der Büroflächenbedarf nach Einschätzung der Aengevelt-Experten bei rund 650 000 Quadratmetern. Dabei gehen sie davon aus, dass Anfang des Jahres 4 000 internationale Unternehmensvertretungen - davon 1 042 deutsche - und etwa 2 500 multinationale Unternehmen sowie 472 hundertprozentige deutsche Tochterunternehmen in Moskau registriert waren und für ihre rund 50 000 Mitarbeiter Büros brauchen. Zur Entspannung des Marktes hat neben der verstärkten Bautätigkeit beigetragen, dass viele internationale Firmen ihr Russlandgeschäft seit 1998/99 konsolidiert und dabei häufig Leute entlassen haben. Gleichzeitig wurde der Bestand freier Flächen durch Investoren aufgestockt, die dem Staat Büroflächen abkauften und sanierten. Zudem werden in der Innenstadt weitere Bauten errichtet oder rekonstruiert. Dabei seien angesichts der Konsolidierung, die jetzt auch den Immobilienmarkt erreiche, einige überdimensionierte Projekte gar nicht angegangen worden, heißt es in dem Aengevelt-Bericht. Das durchschnittliche Jahresmietniveau in zentralen Lagen hat sich durch diese verschiedenen Faktoren aktuell auf 350 bis 400 Dollar für einen Quadratmeter eingependelt.Mietkonditionen überprüfen"Noch tiefer werden die Preise nicht sinken", sagt Matthias Godemann, "wir empfehlen allen: Guckt eure Mietverträge an, wenn ihr in Moskau bleiben wollt. Jetzt ist die Zeit, sich etwas Anderes zu suchen." Den Versuch, sich aus dem alten Mietvertrag zu lösen, kann der Vermieter allerdings ziemlich erschweren. "Jetzt zeigt sich, wenn etwas in den Mietverträgen nicht sauber ist, dann kann der Vermieter wirklich Druck ausüben", sagt Godemann. Einige Firmen haben sich in der Vergangenheit auf Scheinmietverträge eingelassen, zum Beispiel, um dem Vermieter zu helfen, Steuern zu sparen. So wird also ein Vertrag für 200 Dollar und einer für 500 Dollar abgeschlossen. "So etwas sollte man nie machen", rät Godemann, "man macht sich erpressbar, und der Preisnachlass oder was immer man als Vorteil raushandelt, wird teuer bezahlt." Grundsätzlich gibt es für den Abschluss von Mietverträgen in Moskau ein detailliert vorgeschriebenes Procedere, das die Parteien einhalten sollten.Angebot und Nachfrage // Bauentwicklung: In den Jahren 1993 bis 1996 wurden laut dem Aengevelt-Städte-Report in Moskau durchschnittlich 30 000 bis 40 000 Quadratmeter Bürofläche "internationalen Standards" gebaut. 1997 stiegen die Zahlen mit 240 000 Quadratmetern rapide an. Im folgenden Jahr waren es 190 000 und 1999 rund 150 000 Quadratmeter. Für das Jahr 2000 rechnet man mit 70 000 Quadratmetern.Preisentwicklung: Durch die Bautätigkeit hat sich die Lage erheblich entspannt. Aengevelt-Research schätzt die Leerstandsquote für Anfang 2000 auf 16 bis 17 Prozent des Bestandes. Dadurch sind die Spitzenpreise, wie sie bis 1998 noch verlangt wurden, unter Druck geraten. Zurzeit zahlen Firmen für einen Quadratmeter rund 350 bis 400 Dollar Jahresmiete, halb so viel wie noch bis 1998 bezahlt wurde.