Die Wohnung ist komplett zerstört

Nicht jeder Schaden in einem Haus führt zur Unbrauchbarkeit der Wohnung. Die Zerstörung einer Wohnung ist zu unterscheiden von der Verringerung der Gebrauchstauglichkeit durch einen Mangel der Wohnung zum Beispiel bei Beschädigungen der Mietsache. Maßgebliches Merkmal für die Zerstörung der Wohnung ist, dass ihre Wiederherstellung durch Instandsetzungs- und Reparaturarbeiten nicht mehr oder nur mit absolut unverhältnismäßigem Kostenaufwand möglich ist. Dazu muss zum Teil abgewogen werden, was noch als verhältnismäßig gilt.Vier VariantenDenkbare Ursachen für die Zerstörung einer Wohnung können zum Beispiel sein: Brand und Explosion; Naturkatastrophen wie Überschwemmung, Erdrutsch oder Erdbeben.Für die Haftungsfragen sind vier Varianten zu unterscheiden: Zum einen der Fall, dass die Zerstörung keinem zugerechnet werden kann (etwa bei Erdbeben). Dann kann der Mieter weder die Überlassung der Wohnung noch die Wiederherstellung derselben verlangen. Der Vermieter hat somit keine Wiederaufbaupflicht. Er kann umgekehrt jedoch auch nicht mehr den Mietzins vom Mieter einfordern.Zum anderen, wenn die Zerstörung im Verantwortungsbereich des Vermieters liegt (defekte Gasleitung). Zunächst bleibt es dabei, dass der Vermieter die Wohnung nicht wieder aufbauen muss. Jedoch stehen dem Mieter dann Schadenersatzansprüche gegen den Vermieter zu, zum Beispiel der Ersatz für alle Aufwendungen im Zusammenhang mit der Wohnungssuche und dem Umzug.Dabei ist wichtig, dass die Pflicht des Vermieters, in leicht fahrlässiger Weise hervorgerufene Schäden an Sachen des Mieters zu ersetzen, nicht formularmäßig im Mietvertrag ausgeschlossen werden kann. Das gilt auch dann, wenn die Haftung des Vermieters für vorsätzlich oder grob fahrlässig herbeigeführte Schäden bestehen bleibt. Womöglich kann die Schadensersatzpflicht des Vermieters aber durch eine individuelle Vereinbarung im Vertrag ausgeschlossen werden.Schließlich gibt es auch den Fall, dass der Mieter seinerseits die Zerstörung der Wohnung verschuldet hat. Obwohl auch in diesem Fall der Mieter nicht die Wiederherstellung der Wohnung verlangen kann, steht dem Vermieter der Anspruch auf Mietzinszahlung weiterhin zu. Der Vermieter muss sich insofern nur das anrechnen lassen, was er infolge der Befreiung von seinen Überlassungspflichten einspart, wie etwa die Vorleistung von Betriebskosten. Eine fristlose Kündigung des Mietvertrages wegen Nichtüberlassung der Wohnung ist durch den Mieter in diesen Fällen nicht möglich, wohl aber eine ordentliche Mieterkündigung.Daneben haftet der Mieter aber auch noch für über die Zerstörung der Wohnung hinaus entstandene Schäden, wenn diese in einem unmittelbaren Zusammenhang mit der Zerstörung stehen. Hierzu gehört auch der entgangene Gewinn aus der nicht mehr möglichen Vermietung. Letztlich gibt es die Möglichkeit, dass die Zerstörung beiden Vertragspartnern zugerechnet werden kann. In diesem Fall besteht kein Anspruch auf Wiederherstellung und die beiderseitigen Verursachungsbeiträge werden zueinander in ein Verhältnis gesetzt. Nach diesem Verhältnis müssen die jeweiligen Mietzins- und Schadensersatzansprüche des Vermieters und Mieters gekürzt werden. (BLZ)Das Mieterlexikon, Ausgabe 2007: Herausgegeben vom Deutschen Mieterbund, 13 Euro.------------------------------DAS NEUE MIETRECHT VON A BIS Z Was darf der Mieter und welche Pflichten hat er zu erfüllen.