Vor Einführung der Mietpreisbremse im Juni dieses Jahres sind viele Wohnungen in Berlin noch ganz legal zu Preisen vermietet worden, die inzwischen schon über dem gesetzlichen Limit liegen würden – vor allem in den Südwestbezirken der Stadt und in Mitte. In großen Teilen Berlins wurden die Grenzwerte aber unterschritten.
Das geht aus dem am Mittwoch vom Immobilienverband Deutschland (IVD) präsentierten Marktmietspiegel für Geschosswohnungen in Berlin hervor. Der Marktmietspiegel ist eine Übersicht über die in Berlin am 1. Mai 2015 üblicherweise gezahlten Neuvertragsmieten. Er basiert auf mehr als 1000 Mietdaten, die der IVD unter anderem bei der Befragung von Maklern und Hausverwaltern erhoben hat.
IVD-Vorstandschef Dirk Wohltorf hob die Werte des Marktmietspiegels als Beleg dafür hervor, „dass in den größten Teilen der Stadt die Neuabschlussmieten für Bestandswohnungen unterhalb der gesetzlichen Deckelung durch die Mietpreisbremse liegen“. Zugleich äußerte er die Vermutung, dass das Gesetz „in vielen Lagen eher zum Gaspedal werden“ könnte, „wenn unsichere Vermieter ihre Mietpreise an den gesetzlich konstruierten Wert nach oben hin anpassen“. Der Berliner Mieterverein (BMV) reagierte prompt. „Das ist blanker Unsinn und soll nur dazu dienen, die Mietpreisbremse zu diskreditieren“, erklärte BMV-Chef Reiner Wild. Er verwies auf eine Untersuchung im Auftrag des Mietervereins, wonach 75 Prozent der über das Internetportal Immobilienscout 24 angebotenen Mieten 2013 die Grenzen der Mietpreisbremse überschritten hätten.
Höhere Preise oft wegen Modernisierung
Die Mietpreisbremse sieht vor, dass die ortsübliche Miete beim Abschluss neuer Mietverträge um maximal zehn Prozent überschritten werden darf. Mieten, die vor Inkrafttreten der Mietpreisbremse vereinbart wurden, können nachträglich nicht herabgesetzt werden. Sie fallen unter den Bestandsschutz.
Der Mieterverein wirft dem IVD vor, sich bei seinem Marktbericht auf „eine fehlerhafte Begriffsbestimmung der ortsüblichen Vergleichsmiete“ zu stützen. Der Maklerverband gehe vom Oberwert des Mietspiegels aus und berechne darauf die 10-Prozent-Grenze der Mietpreisbremse. Zugrunde gelegt werden müsse aber der Mittelwert des Mietspiegels. IVD-Chef Wohltorf wies die Vorwürfe zurück.
Randbezirke mit höchsten Preissteigerungen
In den vergangenen zwei Jahren sind die Neuabschlussmieten für bestehende Wohnungen laut IVD in Standardwohnlagen auf rund 7,40 Euro und in Vorzugswohnlagen auf rund 8,80 Euro je Quadratmeter (kalt) gestiegen. Das entspricht einer jährlichen Steigerung um 3,6 beziehungsweise 2,4 Prozent. Unter der Standardwohnlage versteht der IVD die überwiegende Lage im jeweiligen Bezirk. Die Vorzugslage ist die jeweils bessere Lage.
Erstmals gibt der IVD-Marktspiegel Auskunft über die vereinbarten Mieten für Wohnungen, die umfassend saniert und die neu errichtet wurden. Die Mieten für diese Wohnungen liegen mit rund 22 beziehungsweise 38 Prozent deutlich über den Preisen der übrigen Unterkünfte.
Spitzenreiter bei den durchschnittlichen Mietzuwächsen in Bestandswohnungen in Standardwohnlagen ist laut IVD der Bezirk Marzahn-Hellersdorf mit einer durchschnittlichen Steigerung von 6,75 Prozent. „Es ist zu beobachten, dass vorrangig die Randbezirke mit niedrigem Mietniveau überdurchschnittliche Mietsteigerungen ausweisen“, sagte Katja Giller, Vorsitzende des IVD-Wertermittlungsausschusses. Eine ähnliche Entwicklung war schon in anderen Marktberichten festzustellen. In den steigenden Preisen am Stadtrand spiegelt sich die wachsende Nachfrage nach den dort eher preiswerten Wohnungen.
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