Ein Gesetz tritt in Kraft. Mieter verlassen sich auf die neuen Regeln, Vermieter kalkulieren ihre Einnahmen und Investitionen neu. Jahre später entscheidet ein Gericht, dass der Gesetzgeber seine verfassungsrechtlichen Grenzen überschritten hat. Genau dieser Fall ist bereits beim Berliner Mietendeckel eingetreten, der 2021 für nichtig erklärt wurde. Für viele Mieter bedeutete das nachträgliche finanzielle Belastungen.

Nun will die Berliner Linke mit dem „Sicher-Wohnen-Gesetz“ (SWG) erneut weit in den privaten Wohnungsmarkt eingreifen – diesmal mit einer anderen verfassungsrechtlichen Konstruktion. Große Vermieter sollen einen Teil ihrer Wohnungen an Menschen mit Wohnberechtigungsschein (WBS) vergeben und dabei bestimmte Mieten einhalten. Der bisherige Gesetzentwurf wurde zwar im Juli 2026 vom Abgeordnetenhaus abgelehnt. Nach dem Wahlsieg der Linken im September könnte das Vorhaben allerdings in einer neuen Regierungsmehrheit erneut auf die politische Tagesordnung kommen.

Der neue Vorstoß

Das SWG würde vor allem große private Wohnungsbestände betreffen. Eigentümer mit mindestens 50 Wohnungen müssten bei der Wiedervermietung einen bestimmten Anteil ihrer frei werdenden Wohnungen an WBS-Berechtigte vergeben: 30 Prozent bei 50 bis 500 Wohnungen, 40 Prozent bei 501 bis 1.000 und die Hälfte bei mehr als 1.000 Wohnungen. Auch die Miethöhe wäre für diese Wohnungen vorgegeben. Sie soll sich an den Förderbedingungen des Landes für den sozialen Wohnungsbau orientieren. Derzeit sind das nach Angaben der Linken 7 Euro pro Quadratmeter für WBS 140 und bis zu 11,50 Euro für WBS 220.

Der Berliner Mieterverein unterstützt den Ansatz. Geschäftsführerin Wibke Werner verweist darauf, dass der Sozialwohnungsbestand seit Jahren sinke und durch Neubau kaum ausgeglichen werde. „Wer auf der einen Seite von der bestehenden (vom Steuerzahler finanzierten) Infrastruktur und Verkehrsanbindung profitiert, die die Vermietung von Wohnungen überhaupt ermöglicht, sollte auf der anderen Seite einen Beitrag an die Gesellschaft zurückgeben und einen angemessenen Anteil des Wohnungsbestandes auch an Menschen mit geringeren Einkommen vermieten“, argumentiert sie.

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Eine andere juristische Grundlage

Der entscheidende Unterschied zum Mietendeckel liegt in der rechtlichen Grundlage. Das Bundesverfassungsgericht hatte entschieden, dass die Miethöhe im frei finanzierten Wohnraum vom Bund geregelt wird. Berlin konnte deshalb keinen eigenen Mietendeckel erlassen. Das SWG setzt auf die öffentlich-rechtliche Wohnraumbewirtschaftung. Diese wurde vor allem nach dem Zweiten Weltkrieg bei extremem Wohnungsmangel eingesetzt, um knappen Wohnraum zu verteilen. Die Linke argumentiert, dass die heutige Wohnungsnot einen solchen Eingriff rechtfertige. Eine 2024 von der Linksfraktion beauftragte Studie kam zu einem ähnlichen Ergebnis; auch die Wissenschaftlichen Dienste des Bundestages sehen nach Angaben der Linksfraktion grundsätzlich eine Landeskompetenz für eine Sozialwohnungsquote. Ob das auch für die konkrete Ausgestaltung des SWG gilt, ist damit allerdings nicht geklärt.

Hier setzt die Kritik von Michael Kranz, Vorstandsvorsitzender des BFW Landesverband Berlin/Brandenburg, an: „Durch die Konstruktion einer öffentlich-rechtlichen Wohnraumbewirtschaftung darf nicht durch die Hintertür das wieder eingeführt werden, was dem Land bei einer unmittelbaren Regulierung der Miethöhe kompetenzrechtlich verwehrt ist“, warnt er. Ob die Berliner Wohnungsnot einen solchen Eingriff rechtfertigt oder das SWG letztlich doch in das Bundesrecht eingreift, müsste ein Gericht entscheiden. Die Linke selbst hat auf eine Anfrage zu den verfassungsrechtlichen Risiken und den zugrunde liegenden Gutachten bisher nicht reagiert.

Wer trägt die wirtschaftlichen Folgen?

Neben der Gesetzgebungskompetenz geht es um das Eigentumsrecht. Private Eigentümer würden verpflichtet, einen Teil ihrer Wohnungen zu staatlich festgelegten Preisen zu vermieten. Der Gesetzgeber müsste deshalb begründen können, warum dieser Eingriff zum Schutz der Wohnraumversorgung erforderlich und verhältnismäßig ist.

Im Fall einer Durchsetzung des Gesetzes erwartet Kranz erhebliche wirtschaftliche Auswirkungen: „Wenn ein gestaffelter Anteil frei finanzierter Wohnungen zu staatlich festgelegten Mieten vermietet werden muss, sinken die Einnahmen, während Finanzierungs-, Personal-, Instandhaltungs-, Modernisierungs- und Baukosten nicht entsprechend sinken, sondern im Gegenteil vermutlich eher, wie vor allem in den letzten Jahren, weiter steigen.“ Aus dieser Sicht könnte die Regelung Investitionen in den betroffenen Bestand weniger attraktiv machen. Eigentümer könnten zudem bei Neubauprojekten zurückhaltender werden, wenn sie damit rechnen müssen, einen Teil der Wohnungen später nicht zu marktüblichen Bedingungen vermieten zu können.

Hinzu kommt ein grundsätzlicher Einwand: Das SWG schafft keinen neuen Wohnraum. Es verteilt einen Teil der bereits vorhandenen Wohnungen um. Die geplanten rund 17.000 bezahlbaren Neuvermietungen könnten den Druck auf WBS-berechtigte Haushalte verringern, ändern aber nichts daran, dass Berlin insgesamt zu wenige Wohnungen hat. Ohne zusätzlichen Neubau bleibt damit ein großer Teil des Wohnungsproblems bestehen.

Auch die gewählten Schwellenwerte werfen rechtliche und wirtschaftliche Fragen auf. Ein Eigentümer mit 49 Wohnungen wäre nicht betroffen, einer mit 51 müsste bereits einen wesentlichen Teil seiner Wohnungen nach den neuen Regeln vergeben. Der Gesetzgeber müsste sachlich begründen können, wodurch diese Grenze gerechtfertigt ist.

Wenn das Gesetz Investitionen tatsächlich bremsen sollte, könnte dies langfristig auch das Wohnungsangebot beeinflussen. Umgekehrt könnte eine stärkere soziale Bindung großer Bestände kurzfristig vielen Haushalten zugutekommen. Das SWG setzt damit bewusst auf eine Umverteilung des vorhandenen Wohnraums – löst aber nicht das grundlegende Problem, dass Berlin mehr Wohnungen braucht.

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Politischer Mut und politische Verantwortung

Politik muss rechtliches Neuland betreten dürfen. Gerade bei Problemen, für die bestehende Instrumente nicht ausreichen, gehört es zur Aufgabe des Gesetzgebers, neue Lösungen zu entwickeln. Dass ein Gesetz später von einem Gericht überprüft werden könnte, macht es nicht automatisch unverantwortlich. Gleichzeitig setzt ein solches Vorgehen voraus, dass die Risiken transparent sind. Das gilt insbesondere dann, wenn Bürger und Unternehmen ihr Verhalten auf ein Gesetz ausrichten, dessen verfassungsrechtliche Grundlage unklar ist. Beim SWG stehen sich deshalb zwei legitime Ziele gegenüber: Der Staat soll auf die angespannte Wohnraumsituation reagieren und bezahlbaren Wohnraum sichern. Gleichzeitig darf er seine verfassungsrechtlichen Kompetenzen nicht überschreiten und muss die wirtschaftlichen Folgen seiner Eingriffe berücksichtigen.

Das SWG ist ein bewusstes Ausloten rechtlicher Spielräume, das durch Gutachten und Studien abgesichert werden soll. Gleichzeitig werden mit diesem Ausloten reale Risiken verbunden: für Vermieter durch geringere Einnahmen und eingeschränkte Verfügungsfreiheit, für Mieter durch mögliche Rechtsunsicherheit und für das Land durch die Kosten und Folgen einer späteren gerichtlichen Korrektur.

Ob daraus ein vertretbares politisches Risiko oder eine unangemessene Verlagerung des Verfassungsrisikos auf Bürger und Unternehmen wird, hängt davon ab, wie Gerichte die konkrete Konstruktion bewerten und wie die wirtschaftlichen Folgen ausfallen. Politisch bleibt damit eine Verantwortung, die über den Erlass des Gesetzes hinausgeht: Wer juristisches Neuland betritt, muss auch dafür vorsorgen, was passiert, wenn der eingeschlagene Weg sich später als rechtlich nicht tragfähig erweist.