Man sieht die Baukonjunktur vor lauter ICränen nicht: In Berlin wird tief- und hochgebaut, daß es eine wahre Freude ist. Der Boom, der schon seit Monaten der Baubranche zu stabiler Auftragslage verhilft, ist Indes zum Roulette geworden: Wer ~iat sq ~ipch gepokert, daß er nkht mehr aus dem Schneider kommt, so lautet jetzt die bange Frage.Nun ist es raus: Der Bertelsmann-Konzern wird sein Medienzentrum am Spittelmarkt nicht bauen. "Angesichts der Mietprelse für Gewerbeimmobillen in Berlin", so begründete Unternehmenssprecher Helmuth Runde den Rückzug, "war der ursprüngliche Grundsttickskaufprels von 10 000 Mark pro Quadratmeter aus heutiger Sicht eigentlich schon zu hoch". Mit Erschließungskosten sollte Bertelsmann immerhln 124 Millionen Mark auf den Tisch des Hauses legen, der Bau nicht eingerechnet -- "zuviel", befanden die Manager gerade noch rechtzeitig. Sieben Millionen Mark an ProJektkosten werden jetzt abgeschrieben."Zu hoch gepokert", müssen sich nun die Alteigentümer in den USA sagen lassen. Nun darf man gespannt sein, welcher Investor sich als nAchstet an dem Areal versucht. Der Rückzug der Berteisminner kommt zum passenden Zeitpunkt: Das Beispiel des gestürzten Immobilienkönigs Jürgen Schneider strahlt auch bis in die Hauptstadt aus und treibt so manchem Bankier die Sorgenfalten auf die Stirn. Zwar sei das Land Berlin nicht in vertragliche Beziehungen nUt dem Abzockerkönig getreten, so hat Flnanzsenator Elmar Pleroth (CDU) ermittelt. Auch wirft ein womöglich auf Eis gelegtes Projekt Irgendeines lnvestors nicht gleich den Berliner Gewerbeimmobllienmarkt um. Doch mangelt es keineswegs an Warnern, die auch in der Region Berlin-Brandenburg mit der einen oder anderen spektakulären Pleite eines Investors rechnen.Der Grund: In der ersten Euphorie nach dem Fall der Mauer sind einige Großprojekte wohl mit etwas zu großzügig angesetzten Büromieten kalkuliert worden. Dazu gesellt sich ein womöglich folgenreicher Systemfehler bei den Banken in der Hauptstadt: Die ehedem rechtlich eigenständigen Tochtergesellschaften westdeutscher Geldhäuser, ohne die -- slehe Schneider- In der Branche nur wenig läuft, seien nach dem Fall der Mauer In Berlin zu reinen Niederl~ssungen mit beschränkter Kompetenz degradiert worden, glaubt ein Berliner Mittelständler: "Die Zentralen kennen sich doch hier gar nicht aus", begründet der Unternehmer seine Beobachtungen bei der Kreditvergabe.Die Zukunftserwartungen hinsichtlich eines blühenden Dienstleistungsstandorts, so schreiben überdies die Analysten des größten deutschen Gewerbemaklers, DTZ Zadelhoff, hätten sich nicht erfüllt. Der Büroleerstand in der Hauptstadt habe Ende vergangenen Jahres mit rund 200 000 Quadratmetern doppelt so hoch gelegen wie in der Vorperlode. Insbesondere der Regierungs- und Parlamentsunizug läßt noch auf sich warten.Gleichwohl seien, so kolportieren Berliner Branchenvertreter und Banker seit Monaten, einige Büro-Großprojekte mit 75 Mark Quadratmetermiete kalkuliert worden. Namen mag niemand nennen. Doch nachdrücklich wird auf manche Baugrube in der Ost-Berliner Innenstadt gewiesen. Ein Vertrag zu diesen Traumkonditionen sei in Berlin bis heute überhaupt noch nicht zustande gekommen, stellt ein Experte fest. Und selbst wenn aus optischen Gründen der Mietzins hoch aussehen sollte, gebe es noch viele Möglichkeiten, den Preis tatsächlich auf erträgliche Größenordnungen zu reduzieren, etwa durch "mietfteie Jahre" oder Zuschüsse bei der Raumausstattung.Vor allem die Entwickler mit hohem Fremdflnanzierungsantell durften noch mal zu einer kritischen Vorsprache bei ihren Geldgebern gebeten werden, schwant Nlels Fischer von der britischen Maklerfirma Herring Baker Harns in Berlin. "Außergewöhnliche Werte" seien jedenfalls nicht haltbar. Allenfalls ab 1997, die allmähliche Umsetzung der Umzugspläne vorausgesetzt, sei in sehr guten Lagen mit etwa 6S Mark pro Quadratmeter Büro zu rechnen. Der Rest werde sich um 35 Mark bewegen. Fast jeder erwarte bei der zuvor lange Jahre stagnierenden Hauptstadt über Nacht eine "erfolgreiche Frühgeburt". Der Stadt und dem Gewerbeimmoblllenmarkt, so empfiehlt der Fachmann, sollte eine "biologische Wachstumsgeschwindigkeit" zugestanden werden. Bleibt die bange Frage: Wer kippt das Kind gerade mit dem Bade aus? Potentielle Geldgeber geben sich zugeknöpft."Bei den Gewerbelmmobilien", so freut sich der Vertreter ein Spezialbank, "haben wir Vorsicht walten lassen". Kein einziges Objekt In den Büchern stehe schlecht da. Aber die anderen, die hätten sich wohl zu weit aus dem Fenster gelehnt.