Das Ende der Immobilienspekulation

BERLIN. Die Zuspitzung der Finanzmarktkrise hat auch eine gute Seite: Spekulationen mit Wohnungen werden unattraktiv. Der Verkauf von 93 000 Wohnungen der nordrhein-westfälischen Landesentwicklungsgesellschaft (LEG) an den US-Fonds Whitehall im Juni dieses Jahres für 3,4 Milliarden Euro dürfte auf absehbare Zeit die letzte Transaktion in dieser Größenordnung gewesen sein, erwarten Experten. Es gibt kaum noch Nachfrage nach großen Wohnungspaketen. Kleinere Objekte verkaufen sich noch mit Abschlägen und den Rest des Bestandes müssen Investoren wie normale Wohnungsunternehmen bewirtschaften. Für die Mieter ist das ein gutes Signal, denn sie werden nicht durch häufige Eigentümerwechsel verunsichert.Berlin will BIH verkaufen"Der Markt für Immobilientransaktionen ist dieses Jahr förmlich eingebrochen", sagte Marcus Lemli vom Immobilien-Beratungsunternehmen Jones Lang Lasalle der Berliner Zeitung. Aber ausgerechnet jetzt will Finanzsenator Thilo Sarrazin die Berliner Immobilien Holding (BIH) verkaufen. Darin bündelt das Land mehr als 38 000 Wohnungen und knapp 3 000 Gewerbeeinheiten, die es im Zuge des Skandals um die Berliner Bankgesellschaft übernommen hatte. Der Finanzexperte der Grünen-Fraktion, Jochen Esser, rechnet mit einem Verlustgeschäft in Milliardenhöhe.Er könnte Recht behalten. Bei Gewerbeimmobilien sinkt der Umsatz. Für dieses Jahr erwartet Lemli eine Halbierung des Volumens von 55 Milliarden Euro 2007 auf nur noch 20 bis 25 Milliarden Euro. "Im Bereich Wohnungen sieht die Entwicklung ähnlich aus", stellte er fest. Ein Grund seien die unterschiedlichen Erwartungen von Anbietern und Käufern. "Die hohen Preise, die sich die Verkäufer wünschen, werden nicht mehr akzeptiert."Zudem ist das Finanzierungsmodell der Investoren durch die Krise ins Wanken geraten, wie die Pleite der Immobiliengruppe Level One vor wenigen Wochen gezeigt hat. Sie haben mit hohen, kurzfristigen Krediten zu niedrigen Zinsen ganze Stadtviertel aufgekauft, in der Hoffnung, diese bald in großem Umfang mit Gewinn weiter zu veräußern. Das klappt nicht mehr und in den kommenden Monaten müssen die Kredite neu verhandelt werden. Die gebeutelten Banken verlangen nun mehr Sicherheiten und vor allem höhere Zinsen. "Das kann eine Finanzierung über den Haufen werfen", sagte der Immobilienexperte der Deutsche Bank Research, Tobias Just.Nun erwarten Beobachter, dass Investoren von schnellen Weiterverkäufen absehen und auf eine klassische Bewirtschaftung ihrer Wohnungen umschwenken müssen. "Die Investoren werden in den Bestand gedrängt", sagte Thomas Beyerle von der Deutschen Gesellschaft für Immobilienfonds (Degi). Es zeige sich, dass Immobilien sich nicht als Spekulationsobjekt eignen. Für die Banken rücke bei weiterer Kreditvergabe der Wert der Häuser sowie die Mieteinnahmen in den Vordergrund. Beyerle stellte zugleich fest: "Die Mieter werden davon wenig mitbekommen."Ebenso seien die privaten Hauseigentümer nicht unmittelbar von der Krise betroffen. "Die Preise von Einfamilienhäusern steigen noch und ein Kauf wird von den Banken gerne finanziert", sagte der Sprecher des Immobilienverbandes IVD, Michael Schick. Nur für große Objekte werde es jetzt schwierig.Nach dem von der GSW und Jones Lang Lasall aktuell vorgelegtem Wohnmarkt-Report wirkt sich dies aber auf Preise von Eigentumswohnungen in Berlin aus. Danach gaben die Angebotspreise für Wohnungen in Mehrfamilienhäusern im ersten Halbjahr um im Schnitt 7,7 Prozent gegenüber dem zweiten Halbjahr 2007 nach. Nach wie vor sind die Stadtteile Charlottenburg und Wilmersdorf am teuersten, obgleich es hier die höchsten Preisrückgänge gab.------------------------------Preise leicht gesunkenEngagement: In Deutschland sind verschiedene große Finanzinvestoren weiterhin am Wohnungsmarkt engagiert. Nach Auskunft des Deutschen Mieterbundes (DMB) halten die Unternehmen insgesamt rund 900 000 Wohnungen. Kaum einer der Investoren wie Cerberus, Fortress, Annington oder Lone Star hat sich vollständig aus dem Markt zurückgezogen. Lediglich teilweise verringerten diese ihre Bestände, wie etwa Cerberus durch den Verkauf der Immobiliengesellschaft Baubekon.Weiterverkauf: Die vom US-Investor Cerberus aufgekaufte GSW plant für dieses Jahr lediglich Wohnungsverkäufe an Privatpersonen. Größere Pakete würden nicht angeboten, hieß es. Und auch die Gagfah, die von der Investmentgesellschaft Fortress übernommen wurde, will 2008 maximal 2 500 Wohnungen der insgesamt rund 22 000 Einheiten verkaufen. Die Preise für Mehrfamilienhäuser und Wohnungsportfolios sind nach Angabe der GSW im ersten Halbjahr 2008 leicht gesunken.------------------------------Foto: Berlin-Friedrichshain: Vor allem in den Jahren 2005 und 2006 kauften internationale Investoren in großem Umfang Wohnungen.