Haus modernisieren: Was Eigentümer bei Kosten und Förderung wissen sollten

Die Heizung muss ersetzt werden, Fenster sind undicht, das Dach braucht eine Erneuerung oder die Räume sollen besser zugänglich werden. Auch eine Photovoltaikanlage kann Grund eines Modernisierungsvorhabens sein. Nicht jede Maßnahme muss dabei im Rahmen einer umfassenden Sanierung erfolgen. Für Eigentümer stellt sich vielmehr die Frage, welche Arbeiten am Gebäude tatsächlich anstehen, welche Kosten damit verbunden sind und wo sich finanzielle Unterstützung finden lässt. Aktuell gibt es dafür verschiedene Förderangebote von Bund, Ländern und teilweise auch Kommunen.

Was kostet die Modernisierung?

Wie teuer die Modernisierung eines Hauses wird, hängt vor allem davon ab, was tatsächlich erneuert werden muss. Bei einem älteren Gebäude können einzelne Maßnahmen wie neue Fenster, eine Dämmung oder der Austausch der Heizungsanlage sinnvoll sein. Stehen mehrere Bauteile ohnehin zur Erneuerung an, kann daraus jedoch ein deutlich größeres Investitionsvorhaben werden. Die Verbraucherzentrale weist deshalb darauf hin, dass eine energetische Sanierung sowohl schrittweise als auch als umfassendes Konzept geplant werden kann. Ein individueller Sanierungsfahrplan kann dabei zeigen, welche Maßnahmen in welcher Reihenfolge sinnvoll sind.

Für Eigentümer bedeutet das: Bei der finanziellen Planung sollten nicht nur die eigentlichen Arbeiten berücksichtigt werden, sondern auch Planungskosten, mögliche Zusatzarbeiten und ein ausreichender Puffer für unvorhergesehene Ausgaben. Reichen Eigenmittel und Förderungen für das Vorhaben nicht aus, kann eine ergänzende Finanzierung infrage kommen. Neben speziellen Förderkrediten des Bundes oder der Länder können je nach Umfang der Modernisierung und persönlicher finanzieller Situation auch Privatkredite, wie CrediMaxx sie anbietet, zur Finanzierung einzelner Maßnahmen genutzt werden. Entscheidend sind dabei die Gesamtkosten und die monatliche Belastung – nicht allein der beworbene Zinssatz.

Für die Kalkulation kommt hinzu, dass Modernisierungsarbeiten weiterhin auf einem vergleichsweise hohen Preisniveau liegen. Die jüngsten verfügbaren Daten des Statistischen Bundesamtes zeigen für das zweite Quartal 2026 bei den Baupreisen für Wohngebäude einen Anstieg von 5,0 Prozent gegenüber dem Vorjahresquartal. Die Statistik bezieht sich auf Neubauleistungen und ist deshalb nicht mit den tatsächlichen Kosten einer Sanierung gleichzusetzen. Für Eigentümer ist sie dennoch ein Hinweis darauf, dass die allgemeine Kostenentwicklung im Baugewerbe bei der Planung einer Modernisierung berücksichtigt werden sollte.

Welche Maßnahmen werden gefördert?

Bei einer Modernisierung steht häufig zunächst die Heizungsanlage im Blickpunkt. Die Fördermöglichkeiten reichen jedoch weiter. Je nach Programm können auch Maßnahmen an Dach, Fassade, Fenstern und Außentüren, der Gebäudetechnik oder zur Nutzung erneuerbarer Energien gefördert werden. Hinzu kommen Förderangebote für den Abbau von Barrieren und den Einbruchschutz.

Für den Kauf und Einbau einer neuen klimafreundlichen Heizung bietet beispielsweise die KfW, die Kreditanstalt für Wiederaufbau, mit dem Programm 458 eine eigene Förderung. Der Zuschuss beträgt grundsätzlich 30 Prozent der förderfähigen Kosten und kann unter bestimmten Voraussetzungen durch weitere Boni auf bis zu 80 Prozent steigen. Für die erste Wohneinheit werden derzeit maximal 28.000 Euro förderfähige Kosten berücksichtigt.

Wer ein Gebäude umfassender energetisch sanieren möchte, kann das KfW-Programm 261 nutzen. Gefördert wird die Sanierung zum Effizienzhaus mit einem Kredit von bis zu 150.000 Euro je Wohneinheit. Welche Maßnahmen im konkreten Fall förderfähig sind, hängt vom Sanierungsvorhaben und den technischen Anforderungen des Programms ab.

Auch Modernisierungen außerhalb einer energetischen Sanierung können gefördert werden. Das KfW-Programm 159 unterstützt Maßnahmen zur Barrierereduzierung und zum Einbruchschutz mit bis zu 50.000 Euro je Wohneinheit. Dazu gehören beispielsweise Anpassungen an Wegen und Eingangsbereichen, Rampen, Treppenlifte oder weitere bauliche Veränderungen, die Barrieren reduzieren.

Welche Förderung infrage kommt, hängt vor allem von der geplanten Maßnahme und den jeweiligen Förderbedingungen ab. Ein Heizungstausch folgt anderen Förderregeln als eine umfassende energetische Sanierung oder eine bauliche Anpassung zur Reduzierung von Barrieren.

Bundesförderung 2026

Bei der Bundesförderung für effiziente Gebäude gelten seit dem 21. Juli 2026 angepasste Bedingungen. Die Reform verändert die Förderkonditionen, ohne dass sie zum Ausgangspunkt jeder Modernisierungsplanung werden muss. Entscheidend bleibt, welche Maßnahme geplant ist und welche Voraussetzungen dafür gelten.

Bei der Heizungsförderung für private Eigentümer beträgt die Grundförderung weiterhin 30 Prozent der förderfähigen Kosten. Je nach persönlichen Voraussetzungen können weitere Boni hinzukommen. Für die erste Wohneinheit werden derzeit bis zu 28.000 Euro förderfähige Kosten berücksichtigt. Der Zuschuss kann unter bestimmten Voraussetzungen bis zu 80 Prozent dieser Kosten betragen. Ab dem 1. Februar 2027 sinkt der Förderhöchstbetrag für die erste Wohneinheit schrittweise.

Auch für andere energetische Einzelmaßnahmen sieht die Bundesförderung Zuschüsse vor. Dazu zählen beispielsweise Dämmmaßnahmen an der Gebäudehülle, der Austausch von Fenstern, die Optimierung bestehender Heizungsanlagen und bestimmte Bereiche der Anlagentechnik. Die Heizungsförderung für private Wohngebäude wird über die KfW abgewickelt. Für die genannten anderen Einzelmaßnahmen ist das Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle zuständig.

Wenn nach der Bewilligung eines Zuschusses noch Finanzierungsbedarf besteht, kann unter bestimmten Voraussetzungen der KfW-Ergänzungskredit 358/359 genutzt werden. Voraussetzung ist, dass für die energetische Einzelmaßnahme bereits ein Zuschuss bewilligt, aber noch nicht ausgezahlt wurde. Der Kredit kann bis zu 120.000 Euro je Wohneinheit betragen.

Förderbeispiele aus Ostdeutschland

Neben der Bundesförderung gibt es eigene Programme der Länder. Die Bedingungen unterscheiden sich dabei teilweise deutlich. Für Eigentümer kann sich deshalb ein Blick auf die zuständige Landesförderbank lohnen.

In Brandenburg unterstützt die Investitionsbank des Landes Brandenburg unter anderem die Modernisierung selbst genutzten Wohneigentums. Die für 2026 bis 2028 neu ausgerichtete Förderung sieht als Grundförderung einen Zuschuss von 10.000 Euro sowie ein zinsfreies Darlehen von bis zu 230.000 Euro vor. Je nach Vorhaben und persönlicher Situation können weitere Förderbestandteile hinzukommen.

In Sachsen bietet die Sächsische Aufbaubank mit dem Sachsenkredit „Klimafreundlicher Wohnen“ ein Darlehen für die klimafreundliche Sanierung selbst genutzter Wohnimmobilien an. Gefördert werden bestehende kleinere Wohngebäude mit bis zu vier Wohneinheiten. Die aktuelle Zinsverbilligung beträgt 0,8 Prozentpunkte. Damit wird die Finanzierung der Sanierungsmaßnahmen vergünstigt, nicht die Modernisierung pauschal mit einem Zuschuss gefördert.

Auch in Sachsen-Anhalt gibt es mit Sachsen-Anhalt MODERN ein Landesprogramm. Die Investitionsbank Sachsen-Anhalt bietet damit zinsgünstige Darlehen für energieeffiziente Sanierungen, altersgerechte Umbauten und bestimmte allgemeine Modernisierungsmaßnahmen an selbst genutzten oder vermieteten Wohngebäuden.

Für Eigentümer in Ostdeutschland kann sich deshalb eine Prüfung der Landesprogramme zusätzlich zur Bundesförderung lohnen. Entscheidend sind dabei nicht nur die mögliche Förderhöhe, sondern auch die persönlichen Voraussetzungen, die technischen Anforderungen und der richtige Zeitpunkt für die Antragstellung.