Einzelhandelsmieten im Osten sinken weiter

BERLIN, 6. Juli. Der Markt für Einzelhandelsimmobilien in Deutschland bleibt auch in Zukunft unter Druck. "Nur in ausgesuchten 1A-Lagen westdeutscher Großstädte stabilisiert sich das Mietniveau". Das geht aus einer Studie der Deutsche Bank Research und Deutsche Grundbesitz über die Perspektiven von Einzelhandel und Einzelhandelsimmobilien in Deutschland hervor. "Vor allem in Ostdeutschland wird aufgrund des kräftigen Flächenzuwachses der vergangenen Jahre und der geringeren Kaufkraft der Bevölkerung bis auf wenige Ausnahmen das Mietniveau weiter sinken", sagt Stefan Mitropoulos, einer der Autoren der Studie von der Deutschen Bank Research. Nur leichtes UmsatzplusZu den Gewinnern im Einzelhandel zählen der Studie zufolge gut gemanagte und klar positionierte Einkaufszentren und Geschäfte in 1A-Lagen. Innenstädte werden auf künftig für den Erlebniseinkauf attraktiv bleiben, sagt Mitropoulos. Vor allem eine Erlebnis- und Serviceorientierung sei bei den Komsumenten immer mehr gefragt. "Der Stellenwert von Shopping als Freizeitbeschäftigung dürfte in Deutschland auch künftig weiter steigen", sagt Mitropoulos. Trotz eines Anstieges des privaten Verbrauchs in diesem Jahr von real 2,6 Prozent, wird der Einzelhandel nur mit einem leichten Umsatzplus davon betroffen sein. "Die Steuerentlastung der privaten Haushalte von zehn Milliarden Mark schlägt sich aufgrund von anderen Steuererhöhungen nur leicht positiv auf den Einzelhandel nieder", sagt Mitropoulos. Strukturelle Probleme der Branche würden zudem die bessere konjunkturelle Lage überlagern. Der Gesamtmarkt bleibe schwierig. Dies werde noch durch den Trend verstärkt, daß das Geld der Konsumenten auch künftig vermehrt in andere Bereiche wie beispielsweise Wohnung, Freizeit und Dienstleitungen fließe, sagt der Immmobilienexperte. Die Folge sei ein weiter sinkender Anteil des Einzelhandels am privaten Verbrauch.Durch den anhaltenden Flächenzuwachs gerade in den neuen Bundesländern auf dem Markt für Einzelhandelsimmobilien werden sich die Renditen auch weiterhin auf einem niedrigen Niveau einpendeln. Verstärkt werde dieser Trend auch noch durch schwache Umätze im Bereich des Einzelhandels, die auch zu sinkenden Flächenumsätzen führt, schreiben die Autoren der Studie.Zudem gebe es innerhalb der Branche eine große Konkurrenz der unterschiedlichen Betriebsformen. "Die Zunahme von Großbetrieben an den Stadträndern und der Peripherie und der Anteil der Innenstadtflächen an der gesamten Einzelhandelsfläche wird sich in Zukunft fortsetzen. "Auch von den neuen Ladenöffungszeiten werden die großen Filialen profitieren, sagt Mitropoulos. Neue Formen von Einzelhandelsimmobilien wie beispielsweise das sogenannte "Urban-Entertainment-Center", Factory-Outlet-Center und umgestaltete Bahnhöfe werden vermehrt auf den Markt kommen.Mittelfristig gewinne auch in Deutschland der E-Commerce, also der Handel im Internet, eine immer größere Bedeutung. "Nach eingehenden Schätzungen erwarten wir in den nächsten Jahren einen Anteil des E-Commerce am Gesamteinzelhandel von zehn Prozent", sagt Mitropoulos. Friedrichstraße begehrte LageAuf dem Berliner Markt für Einzelhandelsimmobilien konnte sich das Mietniveau 1998 trotz anhaltender Verkaufsflächenzuwächse auf einem hohen Niveau stabilisieren, schreiben die Autoren. Die Nachfrage konzentriere sich hier weiterhin auf die 1A-Lagen wie den Kurfürstendamm, die Tauentzienstraße sowie zunehmend auch auf die Friedrichstraße in Berlin-Mitte. Das monatliche Mietniveau beträgt derzeit der Studie zufolge für Flächen bis 100 Quadratmeter in den besten Lagen zwischen 150 und 310 Mark je Quadratmeter. Demgegenüber stellt sich in den Nebenlagen sowie im Umland ein völlig anderes Bild dar. Wegen der starken Konkurrenz unter den zahlreichen Einkaufscentren in den Bezirken liegt der monatliche Mietpreis hier nur zwischen 40 bis 90 Mark pro Quadratmeter. "Aufgrund des in den vergangenen Jahren deutlich gestiegenen Flächenangebotes erwarten wir hier weitere Preissenkungen", sagt Mitropoulos. Ingesamt sei das Mietniveau im Markt für Einzelhandelsimmobilien in Ostdeutschland 1998 um zehn Prozent gesunken.