Die Vermarktung der Metro-Häuser wird kein leichtes Spiel

BERLIN, 7. Januar. Der komplette Verkauf der Immobilienbestände der Metro AG innerhalb von zwei bis drei Jahren könnte sich als schwierig erweisen. Zwar hat die Metro mit einigen herausragenden Objekten wie beispielsweise dem Kaufhof-Gebäude an der Düsseldorfer Königsallee einige Filetstücke im Angebot, andere Häuser hingegen befinden sich in viel unattraktiveren Lagen. Dafür werden sich in so kurzer Zeit nur schwer Käufer einfinden, zumal sich der gesamte Markt für Einzelhandelsimmobilien gerade mal am Beginn einer Erholungsphase befindet.Die Metro AG strebt nun wie schon bei den Häusern der Horten AG eine Paketlösung an möglichst viele Objekte sollen an einen institutionellen Investor veräußert werden. "Wir hoffen natürlich, dass das ohne Preisverfall geht", sagt Metro-Sprecher Dirk Kowalke. So oder so steht die Metro hinterher als Gewinner da, weil die Immobilien mit nur 5,4 Milliarden Mark in der Konzernbilanz verbucht sind. Selbst wenn die erzielten Preise beim Verkauf weit unter dem Marktwert liegen, dürfte der Erlös diesen Betrag übersteigen.Kaum Objekte in Ia-LageDer Handelsriese hatte zum 31. Dezember 290 Fachmarktzentren, Warenhäuser sowie Super- und Verbrauchermärkte in Deutschland, Griechenland, Ungarn, Luxemburg und der Türkei zum Buchwert von 5,4 Milliarden Mark veräußert. In einem zweiten Schritt sollen die Immobilien der ausländischen Cash & Carry-Märkte folgen.Die eigens gegründete Vermarktungsgesellschaft wird sich allerdings schwer tun, tatsächlich attraktive Pakete sogar zu Niedrigstpreisen zu schnüren. In Makler-Kreisen werden etliche Metro-Häuser als so niedrig eingestuft, dass es sich nur lohnen könnte, sie an Projektentwickler zu verkaufen, die die Gebäude nach Ablauf der Mietverträge abreißen und neue Objekte mit ganz anderen Nutzungsformen bauen. Da ein Großteil der Metro-Immobilien eben nicht zu den Filetstücken am deutschen Immobilienmarkt gehört, sei eben auch der Erfolg einer Paket-Vermarktung keineswegs sicher. Selbst für institutionelle Anleger liege die Rendite eines veralteten Warenhauses in schlechter Lage in zu spekulativer Ferne, heißt es. Schließlich sei kaum ein Mieter daran interessiert, nach Auszug der großen Warenhausgesellschaft in die dritte oder vierte Etage eines solchen Gebäudes einzuziehen. So wird erwartet, dass die Metro noch schnell Langzeit-Mietverträge mit zehn- bis fünfzehnjährigen Laufzeiten mit den jeweiligen Nutzungsgesellschaften der Häuser abschließt teilweise natürlich, um deren Fortbestand zu sichern, teils aber auch, um die Immobilien überhaupt für den Markt verwertbar zu machen.Trotz der kurzen Zeitspanne, innerhalb derer die Metro-Häuser vermarktet werden sollen, wird keine Auswirkung auf den Markt für Einzelhandelsimmobilien erwartet. Michael Wilde, Sprecher der Westdeutschen Landesbank (WestLB), hält das Volumen, das über die gemeinsame Tochtergesellschaft mit der Metro an den Markt gebracht wird, auch nicht für "so bedeutsam". Der Markt sei sehr vielschichtig und daher erwarte er keine "signifikanten Auswirkungen". Wilde hält auch die Vermarktung in großen Paketen für realistisch. "Potenzielle Erwerber sind Immobilien-Aktiengesellschaften, institutionelle Anleger und andere größere Investoren", sagt er. Die WestLB hält 51 Prozent an der Vermarktungsgesellschaft, die Metro AG 49 Prozent.Erste schwache WertsteigerungDie Entscheidung der Metro, die selbst im heftigen Preiskampf im deutschen Einzelhandel steht, fällt gerade in den Beginn der Konsolidierungsphase. "Erstmals seit Jahren konnte 1999 überhaupt wieder eine Wertsteigerung erzielt werden", heißt es im aktuellen Marktbericht des Citymaklers Kemper s. Um schwache 0,7 Prozent stiegen die Werte von Einzelhandelsimmobilien in Westdeutschland, während es im Osten noch ein kräftiges Minus von 8,5 Prozent gab. Ähnlich verhält es sich mit den Mieten in den 158 von Kemper s untersuchten Städten. Die Talsohle sei zwar allmählich erreicht, die Anleger dafür aber umso vorsichtiger, selbst in Ib-Lagen.METRO Geschäft unter Druck // Strategie: Die mittelfristige Strategie der Metro AG besteht in der Konzentration auf die Kerngeschäftsbereiche. In andere Sparten wird kaum noch investiert. Erwartet werden zudem Zukäufe im Ausland.Einzelhandel: Zwar sind die großen Metro-Warenhäuser ein Spezialfall unter den Einzelhandelsimmobilien, von allgemeinen Werteverlusten bleiben aber auch sie nicht verschont.