Mietüberhöhung ist schwer nachzuweisen

Überhöhte Mietpreise sind nicht nur in Zeiten der Wohnungsknappheit eines der Hauptstreitthemen im Mietrecht. Am häufigsten geht es um Mietobergrenzen im freifinanzierten Wohnungsbau. Zwar gibt es grundsätzlich keine solchen Grenzen mehr der Gesetzgeber ging davon aus, dass der Preis sich über den Mechanismus von Angebot und Nachfrage regeln wird. Nun hat sich diese Einschätzung jedoch als blauäugig herausgestellt, da der Handlungsspielraum des Mieters bei Preisüberhöhung eingeschränkt ist. Denn im Gegensatz zum Kauf beispielsweise eines Kraftfahrzeuges, zu dem man Abstand nehmen kann, wenn einem der Preis nicht passt, ist die Anmietung einer Wohnung lebensnotwendig und stellt den Lebensmittelpunkt des jeweiligen Mieters dar.Um Auswüchsen in der Preisgestaltung entgegenzutreten, hat der Gesetzgeber also Paragraf 5 Wirtschaftsstrafgesetz geschaffen. Darin wird geregelt, dass bei vorausgesetzter Wohnungsmangellage der ortsübliche Mietzins um nicht mehr als 20 Prozent überschritten werden darf. Womit sich die Frage nach der ortsüblichen Vergleichsmiete stellt. Die überwiegende landgerichte Rechtsprechung nutzt den jeweiligen Mietspiegel als geeignetes Instrument zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete. Bis zum Jahre 1998 wurde auch auf dieser Basis geurteilt, das heißt, ein Mieter, der der Auffassung war, zu viel Miete gezahlt zu haben, konnte sich relativ einfach anhand des jeweils gültigen Mietspiegels ausrechnen, wie hoch der jeweils zulässige Mietzins ist und den möglicherweise zu viel gezahlten Betrag zurückfordern.Keine Knappheit mehrIm März 1998 hat dann das Landgericht Berlin zum ersten Mal festgestellt, dass das oben genannte Tatbestandsmerkmal des geringen Angebots, welches bisher problemlos in ganz Berlin bejaht wurde, einer gesonderten Feststellung bedürfe. Das Landgericht hat ausgeführt, dass zumindest ab Ende 1995 von einem ausgeglichenen Wohnungsmarkt ausgegangen werden müsse, so dass der klagende Mieter, der sich auf eine erhöhte Miete beruft, darlegen und beweisen muss, dass eine Mangellage zum Zeitpunkt der Anmietung der Wohnung gegeben war. Dies ist in der Praxis faktisch ausgeschlossen, so dass für Neuabschlüsse von Mietverhältnissen etwa ab dem Zeitraum Ende 1995, Anfang 1996 das Fordern einer hohen Miete meist sanktionslos bleibt, da, so die Gerichte, von einem ausgeglichenen Wohnungsmarkt ausgegangen werden müsse.Läuft der Vertrag jedoch schon längere Zeit, empfiehlt es sich, eine Mieterberatungsstelle oder einen Rechtsanwalt zur Überprüfung aufzusuchen und gegebenenfalls rückwirkend für vier Jahre den überzahlten Mietzins einzuklagen.Ausnahme MitteEinzig die für die Bezirke Mitte und Wedding zuständige Berufungskammer geht nach wie vor davon aus, dass Berlin über einen unausgeglichenen Wohnungsmarkt verfügt. Hier könnten noch mit Erfolg Rückforderungsansprüche geltend gemacht werden.In Ausnahmefällen, wenn nämlich der Vermieter nachweisen kann, dass seine eigenen Ausgaben so hoch sind, dass sie durch die Einnahmen nicht gedeckt werden, kann er den ortsüblichen Mietzins um bis zu 50 Prozent überschreiten. In diesen Fällen ist der Vermieter verpflichtet, dies anhand einer Wirtschaftlichkeitsberechnung nachzuweisen.Der Autor ist Anwalt der Kanzlei Schäfer & Schirmacher.