Lieber eine lange Laufzeit: Was muss ich beim Immobilienkauf und Kredit wissen?

Zwischen Dezember 2021 und heute sind die Zinsen für Immobilienkredite um rund 300 Prozent gestiegen. Zurzeit liegen sie bei durchschnittlich vier Prozent, wie der Index der FMH-Finanzberatung Frankfurt am Main errechnet hat. Experten erwarten, dass die Zinsen im Laufe des Jahres weiter steigen. Wer plant, eine Immobilie zu kaufen oder selbst zu bauen, sollte bald handeln, raten sie. Wir haben gefragt, worauf Kreditnehmer in der derzeitigen Lage achten sollten.

Das aktuelle Zinsniveau: „Für Verbraucher, die eine selbst genutzte Immobilie finanzieren wollen, steigt die monatliche Belastung ordentlich“, sagt Thomas Hentschel, Finanzexperte der Verbraucherzentrale NRW. Die Zinsen haben nach seinen Angaben wieder das Niveau von 2011, dem Beginn der Niedrigzinsphase, erreicht. Gleichzeitig stiegen die Immobilienpreise in den letzten Jahren überdurchschnittlich, während Löhne und Gehälter nicht so stark wuchsen. Mittlerweile würden die Immobilienpreise sinken oder stagnieren, so Hentschel.

Leitzinserhöhungen wirken sich nicht direkt aus

Kreditexperte Max Herbst von der FMH-Finanzberatung hat errechnet, dass Hypothekendarlehen, die über 10 Jahre abgeschlossen werden, zurzeit bei durchschnittlich 3,99 Prozent liegen. Er weist darauf hin, dass sich Leitzinserhöhungen durch die Europäische Zentralbank nicht direkt auf die Hypothekenzinsen auswirken. „Die Zinsen für Bundesanleihen und Pfandkredite sind maßgeblich“, sagt er. Auf der Webseite der FMH-Finanzberatung (www.fmh.de) gibt es regelmäßig aktualisierte Übersichten zur Zinsentwicklung. Herbst rechnet mit einem weiteren Anstieg der Zinsen. „Fünf Prozent sind im Lauf des Jahres nicht ausgeschlossen“, sagt er.

Heike Nicodemus von der Stiftung Warentest betont, dass die Zinsunterschiede unter Umständen groß sind. Im aktuellen Heft (April) veröffentlicht die Stiftung einen Zinsvergleich für verschiedene Beispielszenarien – vom vollfinanzierten Eigenheim bis zur Altbaumodernisierung. „Die Angebote klaffen fast zwei Prozent auseinander.“ Zur möglichen Entwicklung sagt Nicodemus: „Nicht abwarten. Die Zinsen sind im vergangenen Jahr zwar deutlich gestiegen, im langjährigen Vergleich sind sie aber noch immer günstig.“ Auch Herbst rät, einen Kaufwunsch nicht vor sich herzuschieben. „Es ist besser zu kaufen, als zu mieten“, sagt er.

Den Kreditrahmen abstecken: Bevor es auf die Suche nach einer Immobilie und einer Finanzierung für sie geht, müssen Immobilienkäufer die eigene Belastbarkeit ermitteln. „Grundsätzlich beginnt jede solide Finanzierung und Planung mit einer Gegenüberstellung monatlicher, sicherer Einnahmen und den monatlichen und übers Jahr anfallenden Ausgaben“, sagt Hentschel. Aus den Kosten für Lebenshaltung, Freizeit, Auto, Urlaub etc. wird ein Saldo ermittelt, für den die monatliche Belastung geplant werden kann. „Nicht vergessen werden sollten die monatlichen Aufwendungen für die Unterhaltungskosten der Immobilie – unter anderem Strom, Heizung, Wasser, Abgaben, Gebühren, Steuern und Versicherungen.“ Eine solide Finanzierung gehe von einer monatlichen Belastung von nicht mehr als 40 bis 45 Prozent des monatlich verfügbaren Nettoeinkommens als „Warmbelastung“ aus.

Die Experten der Stiftung Warentest haben errechnet, dass eine monatliche Zahlung von mindestens 2000 bis 2700 Euro aufzubringen ist, um ein größeres Vorhaben, etwa einen Kredit von mehr als 450.000 Euro, zu stemmen.

Den günstigsten Kredit finden: Herbst hat für Käufer von bestehenden Immobilien folgenden Rat: „Suchen Sie ein Objekt, das in Größe, Lage, Ausstattung etc. etwa dem entspricht, was Sie kaufen möchten“, sagt er. Damit sollte man zu seiner Hausbank gehen und sich ein Finanzierungsangebot erstellen lassen. „Bis die Bank damit fertig ist, ist das Objekt vielleicht verkauft“, sagt Herbst, aber da es sich vielleicht nicht um das Traumobjekt gehandelt hat, ist das weniger schlimm. Es wäre auch kein Problem, wenn man sich für ein anderes Objekt entscheidet. Der Immobilieninteressent hält jetzt eine konkrete Aussage in der Hand, welche Objektgröße er wie finanziert bekommen würde. „Beim nächsten Objekt geht es dann schneller. Und man sollte anschließend in jedem Fall andere Anbieter, ob Banken oder Vermittler bitten, möglichst ein besseres Angebot zu machen“, sagt er. Wenn der Kreditrahmen passt – bei der Hausbank oder einem anderen Institut, kann ein Vertrag für ein Wunschobjekt abgeschlossen werden.

Nicodemus empfiehlt, neben der Hausbank und örtlichen Banken auch Kreditvermittler anzusprechen, die zwar eine Vermittlungsgebühr verlangen, dafür aber Angebote von mehreren Banken vergleichen können. „Von mindestens drei Kreditinstituten sollten Interessenten ein Angebot einholen, darunter möglichst mindestens ein Kreditvermittler“, sagt sie. Beim aktuellen Test schnitten unter anderem die bundesweiten Angebote von den Kreditvermittlern Dr. Klein, Creditweb und Geld & Plan gut ab. Die Diskrepanz zwischen den Kreditangeboten war zum Teil eklatant: Bis zu 140.000 Euro Differenz ergab sich bei einem Fallbeispiel der Stiftung.

Konditionen verhandeln: Parameter wie Laufzeit des Kredits, Sondertilgungen oder Ratenwechsel haben Einfluss auf die Zinshöhe. Herbst schlägt eine lange Laufzeit von 20 Jahren vor. „Zwischen 15 und 20 Jahren gibt es zurzeit kaum eine Differenz bei der Zinshöhe“, sagt er. Tatsächlich sind es beim Stichtag 21.03. nur 0,08 Prozentpunkte im FMH-Vergleichsportal.

Nicodemus nennt Volltilgerdarlehen als Option, „wenn man auf Nummer sicher gehen will“. Das sind Darlehen, bei denen die Zinsen bis zum vollständigen Tilgen der Schulden festgeschrieben sind. Hier sind allerdings oft höhere Raten zu stemmen. Dafür gibt es dann kein Zinsrisiko mehr für eine Anschlussfinanzierung. Hentschel weist auf die Möglichkeit hin, Darlehen mit einer längeren Zinsbindung als 10 Jahre vorzeitig, nämlich mit einer Kündigungsfrist von 6 Monaten nach zehn Jahren, zu kündigen. „Das sollte man nicht außer Acht lassen“, sagt er.

Möglichkeit des Ratenwechsels

Sondertilgungen würde Herbst nur dann in den Vertrag aufnehmen, wenn sie nicht zu einer Erhöhung des Zinses führen. „Junge Paare können ohnehin in den ersten zehn Jahren wenig Sondertilgungen leisten – und nach zehn Jahren sind sie per Gesetz möglich.“

Ein wichtiger Punkt ist für alle Experten die Möglichkeit des Ratenwechsels (beim Volltilgerdarlehen nicht möglich). Herbst rät, ein Absenken der Tilgung auf ein Prozent im Vertrag festschreiben zu lassen. Das bieten immer mehr Banken wieder an. „Mit den gestiegenen Zinsen gibt es strengere Maßstäbe für die Kreditvergabe“, sagt Nicodemus. Einige Banken habe die Mindesttilgung auf zwei Prozent festgelegt, oder die Senkung ist nur bis zur anfangs vereinbarten Tilgung möglich.