Offene Fonds konzentrieren sich auf Berliner Spitzenlagen

Berlin. Von den vierzehn deutschen Offenen Publikumsfonds haben acht in Berlin rund drei Milliarden Mark investiert. Nicht Masse, sondern Klasse ist das Motto der Fondsmanager beim Engagement in der Hauptstadt."Berlin muß seine Rolle noch finden", so die Einschätzung von Michael von Zitzewitz, Geschäftsführer der Commerz Grundbesitz-Investmentgesellschaft mbH auf einem regionalen Immobilienforum des Bundesverbandes Deutscher Investmentgesellschaften (BVI). Sondereinflüsse Der Berliner Immobilienmarkt bleibe von einer Reihe von Sondereinflüssen geprägt, die auch in den nächsten Jahren auf der "größten Baustelle Europas" andauern werden. Den euphorischen Prognosen nach dem Fall der Mauer seien nunmehr realistischere Einschätzungen gefolgt. So erwies sich die Kennzahl "Büroflächenbestand pro Einwohner" aus der für Berlin mit nur drei Quadratmetern weit hinter Frankfurt/Main (11,6 qm) und München (8,2 qm) ein enormer Nachholbedarf abgeleitet wurde, nur bedingt als tauglich.Diese Prognose hat zu einem Bauboom geführt, der in der Zeit zwischen 1995 und 2000 zu 1,4 Millionen Quadratmeter an neuen Büroflächen führen wird. Diese Angebotsflut trifft auf eine eher langsam steigende Nachfrage. Insgesamt, so von Zitzewitz, wird der Berliner Büromarkt ein Käufermarkt bleiben.Für 1A-Lagen prognostizieren die vier führenden Immobilienmakler-Gesellschaften (Aengevelt, Jones Lang Wootton, Müller, DTZ Zadelhoff) übereinstimmend für die nächsten Jahre keine Verteuerung der Spitzenmieten. Die Mieten werden sich voraussichtlich bei knapp über 50 Mark je Quadratmeter einpendeln. Entsprechend der vorsichtigen Anlagepolitik der Offenen Immobilienfonds blieb deren Engagement - ganz anders als jenes der abschreibungsgeförderten geschlossenen Fonds - auf Kernlagen beschränkt.Unter den Linden/Friedrichstraße/Gendarmenmarkt, Potsdamer Platz/Leipziger Straße, der Alexanderplatz, Spittelmarkt/Kleines Regierungsviertel (Wallstraße) und der Verdichtungsraum der City-West (Kurfürstendamm) gehören zu den bevorzugten Lagen institutioneller Investoren.Das Engagement der Fonds umfaßt allerdings nur 20 Objekte mit einer Gesamtfläche von 451 000 Quadratmetern. Acht der insgesamt 14 Offenen Immobilienfonds (Publikumsfonds) haben zusammen rund drei Milliarden Mark investiert. Dies ist angesichts einer Gesamtinvestitionssumme von rund 40,7 Milliarden Mark wenig, räumte Michael von Zitzewitz ein.An Geld mangelt es nicht, den Immobilienfonds flossen vor allem im Jahr 1993 gewaltige Anlegermittel zu (12,5 Milliarden Mark), die trotz des Rückgangs des Mittelaufkommens 1994 (sechs Milliarden Mark) und 1995 (6,4 Milliarden Mark) zu einem Liquiditätsstau bei den Fondsgesellschaften geführt haben.Die Investitionsquote beträgt im Durchschnitt der letzten fünf Jahre 69 Prozent, wobei die Jahre 1994 mit 120 Prozent und 1995 mit 74 Prozent die Investitionsquote der Offenen Immobilienfonds verbessert haben. Dennoch verfügen die meisten Fondsgesellschaften über einen Anteil liquider Mittel von rund 30 Prozent. Richtige Strategie Der Versuchung, den Anlagedruck in Allerweltsprojekte umzulenken, haben die Fondsmanager erfolgreich widerstanden. Eindeutig ist die Hinwendung zu hochpreisigen besten Standortlagen. Dies sei eine hervorragende Absicherung gegen Vermietungsleerstände und Preisverfall."Sehr gute Immobilienware", so Jürgen Ehrlich, Vorstandsmitglied der DIFA Deutsche Immobilien Fonds AG, "ist, so zeigt die Erfahrung, eher preisstabil." +++