Im Königsheideweg im Berliner Ortsteil Johannisthal gibt es Ruhe, viel Grün und die typische Berliner Mischung aus historischer Vorstadtarchitektur und beschaulichem Kiezleben. Die Gegend, früher einmal eine der Schmuddelecken von Berlin, hat in den vergangenen Jahren aufgrund der bezahlbaren Mieten viele Familien angelockt. Wer im Sommer 2026 nach freiem Wohnraum sucht, merkt schnell, dass sich die Grenzen des Vorstellbaren verschoben haben.
Die Immobilienverwaltung Ambelin etwa bietet hier eine vier Zimmer große Wohnung in einem Altbau aus dem Jahr 1900 an. Frisch saniertes Gebäude, 137,4 Quadratmeter, Balkon und Einbauküche. Die Kaltmiete beträgt exakt 2.399 Euro im Monat. Das entspricht einem Quadratmeterpreis von 17,46 Euro nettokalt. Warm beläuft sich die monatliche Warmmiete auf 2.989 Euro.
Wer nicht mehr als 30 Prozent seines Einkommens für die Miete ausgeben soll, braucht für das feine Quartier am Königsheideweg ein Nettoeinkommen von rund 9000 Euro. In ganz Berlin verfügen laut Daten des Instituts der deutschen Wirtschaft nicht einmal zwei Prozent der Haushalte über ein solches Budget. Im ehemaligen Arbeiterkiez Johannisthal dürften es noch deutlich weniger sein.
Aber auch auf der anderen Seite der S-Bahn-Strecke, in dem Stadtteil, den seine Bewohner liebevoll „Schmuddelweide“ oder „Schweineöde“ nennen, tut sich was am Markt: 76 Quadratmeter, 3 Zimmer gibt es hier für rund 1800 Euro warm. Eine 2,5-Zimmer-Wohnung mit 116 Quadratmetern im Erdgeschoss wird für 2350 Euro Warmmiete angeboten. Noch vor wenigen Jahren waren solche Preise hier in weiter Ferne.
Klare Regeln, keine Durchsetzung
Wie hoch Mieten je nach Wohnlage sein dürfen, regelt der Berliner Mietspiegel. Für die Adresse Königsheideweg liegt er zwischen 6,50 Euro und 8,50 Euro pro Quadratmeter. Das Angebot der Ambelin Hausverwaltung übertrifft den Wert um deutlich mehr als 100 Prozent. Eine Nachfrage bei dem Unternehmen, wie die hohe Miete gerechtfertigt wird und welche Klientel in dieser Wohnlage angesprochen werden soll, bleibt unbeantwortet.
Berlin hat weltweit die höchsten Nebenkosten: Warum ist es hier so teuer?
Das Bürgerliche Gesetzbuch (§ 556d BGB) sieht im Rahmen der Mietpreisbremse vor, dass die Wiedervermietungsmiete maximal zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen darf. Wie kann ein solches Angebot auf dem freien Markt existieren? Vermieter berufen sich in solchen Fällen meist auf den Ausnahmetatbestand des § 556f BGB. Dieser hebelt die Mietpreisbremse aus, wenn es sich um die erste Vermietung nach einer „umfassenden Modernisierung“ handelt.
Die rechtliche Hürde dafür ist jedoch hoch: Die Investitionskosten müssen etwa ein Drittel des Aufwands erreichen, der für einen vergleichbaren Neubau erforderlich wäre – in der Regel also mindestens 1.000 bis 1.200 Euro pro Quadratmeter. Ob bei der Sanierung tatsächlich derartige Summen in wertsteigernde Maßnahmen geflossen sind, bleibt für Wohnungssuchende von außen völlig undurchschaubar. Aber wer kontrolliert die Rechtmäßigkeit derart überhöhter Mieten?
Konfrontiert mit dem Phänomen, dass Altbauwohnungen im einfachen Bestand für über 17 Euro kalt angeboten werden, gibt sich die Berliner Landespolitik zurückhaltend. Für eine Bewertung des vorliegenden Falls habe man nicht ausreichend Informationen. Der Berliner Zeitung teilt Martin Pallgen, Sprecher der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung, Bauen und Wohnen, außerdem mit: Für die Verfolgung möglicher Ordnungswidrigkeiten seien die Bezirke zuständig. Und wenn der Tatbestand des Mietwuchers im Raum steht? Hier verweist die Senatsverwaltung wiederum an die Staatsanwaltschaft Berlin.
Gleichzeitig räumt Pallgen ein: „Nach Kenntnis der Senatsverwaltung findet bei der Staatsanwaltschaft keine gesonderte Erfassung der einzelnen Tatbestände des Wuchers nach § 291 Strafgesetzbuch statt.“ Mietwucher als Straftatbestand wird von den Ermittlungsbehörden also nicht einmal statistisch nachgehalten. Wie sollen Exzesse auf dem Wohnungsmarkt so wirksam bekämpft werden?
300 Ermittlungsansätze wegen Mietwucher, kein einziges Bußgeld
Beim Bezirksamt Treptow-Köpenick gibt es auf Anfrage der Berliner Zeitung immerhin Angaben darüber, wie viele Verfahren wegen des Verdachts auf Mietpreisüberhöhung im Bezirk eingeleitet wurden. Und diese Angaben offenbaren eine erschütternde Diskrepanz zwischen behördlichem Ermittlungseifer und tatsächlicher Wirkung.
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Demnach wurden im Jahr 2024 insgesamt 41 Verfahren eingeleitet, 2025 waren es 178 und im laufenden Jahr 2026 bisher 81. In Summe hat der Bezirk in etwas mehr als zwei Jahren also genau 300 Verfahren auf den Weg gebracht. Doch auf die entscheidende Nachfrage, in wie vielen dieser 300 Fälle es tatsächlich zu Konsequenzen, also etwa einer rechtskräftigen Ahndung, einer behördlich angeordneten Mietabsenkung oder der Verhängung von Bußgeldern kam, lautet die Antwort des Bezirksamts kurz und ernüchternd: „Beendete Verfahren, in denen es zu einer Ahndung, Absenkungsanordnung oder Verhängung von Bußgeldern kam, gibt es zum aktuellen Zeitpunkt noch nicht.“
Dreihundert Ermittlungsansätze, aber nicht ein einziges durchgesetztes Bußgeld.
Vielleicht liegt das an juristischen Hürden, möglicherweise an der personellen Ausstattung des Bezirks. Um den gesamten privaten Wohnungsbestand des am schnellsten wachsenden Berliner Bezirks zu überwachen und hunderten Verdachtsfällen nachzugehen, stehen dem Fachbereich laut offizieller Auskunft zwei befristete Dienstkräfte zur Verfügung.
Das Objekt in Johannisthal ist kein isolierter Einzelfall mehr, sondern Symptom eines Strukturwandels im gesamten Südosten der Hauptstadt. Laut Wohnmarktreport 2026 hat etwa Niederschöneweide mit einer Median-Angebotsmiete von 18,70 Euro pro Quadratmeter den Treptower Park als teuersten Ortsteil abgelöst, während Friedrichshagen mit 11,37 Euro pro Quadratmeter überraschend den günstigsten Wert aufweist.
Neubauten ziehen Durchschnittsmieten nach oben
Dieser Wandel wird durch das berlinweit stärkste Bevölkerungswachstum angetrieben, was sich in Großbauprojekten entlang der Spree wie dem „Wohnwerk“ mit rund 900 Einheiten niederschlägt. Die extrem hohen Erstbezugsmieten dieser Neubauten ziehen das allgemeine Preisniveau im Kiez mit nach oben, sodass Vermieter auch für sanierte Altbauten zunehmend Preise auf Neubauniveau durchsetzen.
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Die Gemengelage im Südosten Berlins offenbart das Versagen der regulierenden Marktmechanismen. Auf der einen Seite treiben Neubauprojekte in Ortsteilen wie Niederschöneweide die allgemeinen Angebotsmieten auf Rekordwerte von knapp 19 Euro pro Quadratmeter. Auf der anderen Seite ziehen Eigentümer in angrenzenden Quartieren wie Johannisthal nach und verlangen für sanierten Altbau Preise von über 17 Euro nettokalt.
Die Senatsverwaltung verweist auf die Bezirke, die Staatsanwaltschaft führt keine Statistiken über Mietwucher, und das zuständige Bezirksamt scheitert trotz 300 eingeleiteter Verfahren an juristischen Hürden und akutem Personalmangel. Für die Berliner Bevölkerung bedeutet das eine Bitterkeit ohne Aussicht auf Besserung: Einst bezahlbare Arbeiter- und Familienkieze wie Johannisthal und Schöneweide verwandeln sich im Eiltempo in exklusive Wohnviertel, in denen nur noch Spitzenverdiener eine Chance auf ein Dach über dem Kopf haben.
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