Die Kaution als Pfand für den Vermieter

BERLIN, 19. Februar. Aus der Sicht des Mieters gehört die Kaution oder "Mietsicherheit" zu den unangenehmen Seiten eines Mietvertrags. Der Kautionsbetrag beläuft sich meistens auf drei Monatsmieten. Je nach Fall muß der Mieter also kurzfristig mehrere tausend Mark aufbringen. Die Kaution darf jedoch nur dann verlangt werden, wenn dies im Mietvertrag so geregelt ist. Das Gesetz zwingt nicht zu einer Sicherheit, sondern stellt bestimmte Regeln für Wohnungsmietverträge auf.Bei Mietverträgen über Wohnraum darf die Mietsicherheit das Dreifache einer Monatsmiete nicht übersteigen. Die Kaution kann in Form von Bargeld, als (selbstschuldnerische) Bürgschaft, Verpfändung eines Sparbuches oder in Form von Wertpapieren geleistet werden. Der Vermieter hat die Sicherheit getrennt von seinem Vermögen anzulegen. Sie darf also nicht dem etwaigen Zugriff seiner Gläubiger ausgesetzt sein. Eine Barkaution ist zu verzinsen. Als Mindestzins gilt der für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist. Erzielt der Vermieter einen höheren Zins, so gilt dieser. Teilzahlung der Kaution möglichDer Mieter von Wohnraum darf die Kaution auch in drei gleichen Monatsraten erbringen. Zusatzkosten dürfen dabei nicht berechnet werden, und alle diesbezüglich zum Nachteil des Mieters getroffenen Vereinbarungen sind unwirksam. Dies gilt aber nur für Wohnräume. Bei Geschäftsraummietverträgen gelten diese Beschränkungen nicht. Sind auf Mieterseite mehrere Personen vorhanden, so gilt die erbrachte Kaution als Leistung aller Mieter gemeinsam. Bei Rückzahlungsreife kann also nicht ein Mieter seinen Anteil zurückverlangen. Sie können nur gemeinsam die Rückzahlung an alle erwirken oder einen aus der Gruppe zur Entgegennahme der gesamten Kaution bevollmächtigen.Der Mieter darf während des Mietverhältnisses die Kaution nicht mit der laufenden Miete verrechnen, sie also "abwohnen". Sie steht dem Vermieter ungehindert bis zu sechs Monaten bei Ansprüchen aus nicht ausgeführten Schönheitsreparaturen, bei übrigen Ansprüchen bis zu drei Monaten nach Ablauf des Mietverhältnisses zur Verfügung. Erst danach darf der Mieter seinerseits verrechnen.Zugriffsrecht bei Mietrückstand Der Vermieter kann während des Mietverhältnisses bei einem entsprechenden Rückstand des Mieters die Kaution in Anspruch nehmen. Fraglich ist, ob dann der Vermieter den Mieter erneut zur Leistung der Kaution in Anspruch nehmen kann. Die Rechtssprechung ist hier zurückhaltend. Wenn jedoch der Mieter ohne jeden Grund die Miete nicht zahlt, der Vermieter sich dann aus der Kaution befriedigt, soll er auch das Recht haben, die Wiederauffüllung des Kautionskontos verlangen zu können.Verkauft der Vermieter die Wohnung, kann der Mieter verlangen, daß die Kaution dem Erwerber ausgehändigt wird. Geschieht dies nicht, so bleibt grundsätzlich der bisherige Vermieter dem Mieter zur Rückgabe verpflichtet. Der Erwerber haftet dem Mieter nur dann, wenn er die Kaution erhalten hat, oder aber sich verpflichtet, dem Mieter den Kautionsbetrag auszuhändigen. Dennoch haftet in diesen Fällen der alte Vermieter dem Mieter für den Bestand der Kaution.Der Autor ist Anwalt in der Kanzlei Klasen und Hennings und Mitglied der Berliner Arbeitsgemeinschaft Mietrecht.Nächste Folge: Die Wohnfläche