Eigenheimbesitzer können bald ihre private Rente aufbessern

BERLIN, 12. November. Bei Immobilienfirmen und Bauträgern ist es zur Routine geworden, für das Eigenheim als "sicherstes Mittel zur Altersvorsorge" zu werben. Viele ältere Menschen stellen jedoch fest, dass sie sich ihr Leben lang mühsam das eigene Häuschen erspart haben, und am Ende doch nur auf dem Papier reicher geworden sind. Nicht selten herrscht sogar Unsicherheit darüber, wem denn das Haus weitervererbt werden könnte.Eine Münchner Anwaltskanzlei sieht hier eine Marktlücke und stellte vor kurzem ein neues Konzept vor, dass die Altersvorsorge der Eigenheimbesitzer aufbessern soll, ohne dass das Haus verkauft werden muss. Die Finanzidee wurde bislang noch nirgends in Deutschland verwirklicht. Die Kreditinstitute reagieren bisher zurückhaltend auf den Vorschlag."Unser Konzept will die stillen Reserven, die in einem Eigenheim ruhen, heben", sagt der Rechtsanwalt Wolfgang von Nostitz. Er schlägt die Gründung eines Immobilienfonds vor, der sich mit dem Eigentümer auf einen bestimmten Kaufpreis für das Haus einigt. "Von diesem Verkaufsangebot kann der Fonds nur nach Ableben des Eigentümers oder nach seinem freiwilligen Auszug aus dem Objekt Gebrauch machen", erklärt Nostitz. Das beinhaltet zudem, dass der Eigentümer in dem Objekt wohnen bleiben kann.Sicherer RentenanspruchDie Gegenleistung des Immobilienfonds: Die Fondsgesellschaft schließt zu Gunsten des Eigentümer eine Lebensversicherung auf einer so genannten Rentenbasis ab. Der Eigentümer erwirbt auf diese Weise eine lebenslange Rente und kann kostenlos in seinem Heim wohnen bleiben. Die so genannte Einmalprämie für die Lebensversicherung finanziert der Immobilienfonds und ist am Objekt abgesichert. Die Fondsgesellschaft kann diese Prämie über zwei Möglichkeiten finanzieren: Über einen Kredit bei einem Geldinstitut oder über Kapitalanleger des Fonds. Die ausgezahlte Rente für den Eigentümer wird um die Kosten der Kreditfinanzierung gemindert. Eine Tilgung wird nicht vorgenommen.Zieht der Eigenheimbesitzer aus dem Objekt aus, wird der Kaufvertrag vollzogen. Das Objekt geht in den Besitz des Fonds. Der Fonds löst den Kredit auf und der bisherige Hausbesitzer bekommt nun eine höhere Rente, da die Zinsen für den Kredit wegfallen.Das Modell der Münchener Anwaltskanzlei lohnt sich also vor allem für Rentner, die ihr Haus auf keinen Fall verkaufen wollen, und sich später unter Umständen belastet mit gesundheitlichen Problemen nicht mehr um den Verkauf kümmern wollen. Hans-Jürgen Schauenburg, Geschäftsführender Gesellschafter der Frank Beteiligungsgesellschaft in Hamburg sieht für dieses Konzept eine große Zukunft, zumal eine private Altersversorgung immer wichtiger werde. Der Fachmann war Jurymitglied bei der Verleihung des Innovationspreises vom Fachmagazin Immobilien Manager. Das Münchener Konzept erhielt den Förderpreis für die beste Finanzierungsidee.Hinter dem Fondsmodell so wie es bis jetzt vorliegt verbergen sich allerdings hohe Kosten für die zahlreichen Provisionen und Gebühren. Immerhin sind mindestens drei Gesellschaften an der Finanzierung beteiligt.Für die meisten Banken kommt das Modell zurzeit nicht in Frage. Zudem zweifeln noch viele an der Machbarkeit. Bei der Allianz Finanz- und Vermögensplanung stößt dieses Konzept hingegen auf großes Interesse. Finanzexperte Gerhard Baumeister favorisiert allerdings ein Paket-Konzept aus einer Hand, denn ansonsten sei wahrscheinlich der Fonds, und nicht der Hausbesitzer, der Hauptgewinner. Denn der Fonds wolle ja mit der Wertsteigerung ein Geschäft machen, so dass der vereinbarte Preis dementsprechend angesetzt würde. Ein generelles Problem sei auch die Rentenbesteuerung, denn im Beispiel (siehe Tabelle) würde der Eigenheimbesitzer den Vertrag sechs Jahre bevor er die Rente bezieht abschließen. Nach noch geltendem Gesetz sind aber Lebensversicherungen erst nach zwölf Jahren steuerfrei.RENTENMODELL Auf Umwegen wird das Haus zur Rente // Vertrag: Der Eigenheimbesitzer schließt mit dem Fonds einen Kaufvertrag über das Haus ab. Dieses geht jedoch erst bei Auszug oder im Todesfall in den Besitz des Fonds über. Die Fondsgesellschaft garantiert dem Hausbesitzer dafür lebenslanges Wohnrecht und Rente über eine Versicherung.Preis: Der vereinbarte Kaufpreis kann im Nachhinein nicht geändert werden. Ungeklärt ist allerdings, wer eventuell anfallende Instandhaltungskosten trägt.Vermietung: Der Eigenheimbesitzer darf das Haus nach Vertrabsabschluß nicht mehr vermieten.RECHENBEISPIEL FÜR 59JÄHRIGE // Verkehrswert 1 000 000 Risikoabschlag 200 000 Verkaufsangebot 800 000 Einmalprämie 578 000 (für Versicherung) Zinsen 221 400 (aus sechs Jahren) Rente gesamt 800 000 Rente pro Jahr 80 000 Finanzierung 34 720 (Kosten für Bankkredit) Rente bis Todesfall 45 280 (pro Jahr) Rente bis Todesfall 3 770 (monatlich) / Hauswert: Vom Verkehrswert des hauses wird ein hoher Risikoabschlag subtrahiert, ähnlich wie bei der Beleihung.Kredit: Der Fonds nimmt einen Kredit auf, mit dem die Einmalprämie an die Versicherung gezahlt wird, in diesem Fall in Höhe von 578 000 Mark.Zinsen: Die 221 400 Mark fließen nur zu Beginn nicht in den Rententopf der Versicherung, da noch sechs Jahre bis zum Eintritt ins Rentenalter verbleiben, in denen eben (bei sechsprozentiger Verzinsung von 800 000 Mark ) dieser Betrag erwirtschaftet werden kann.