Das Kieler Institut für Weltwirtschaft hat untersucht, unter welchen Bedingungen sich die Vergesellschaftung großer Wohnungsbestände in Berlin finanzieren ließe. Die Ökonomen haben ihre Berechnungen am Dienstag auf einer Pressekonferenz von IHK Berlin und VBKI vorgestellt. Die Berliner Zeitung nahm an der Präsentation teil.

Auftraggeber der Studie ist die Wirtschaftsinitiative „Berlin denkt weiter“, zu der die Industrie- und Handelskammer Berlin, die Handwerkskammer Berlin, die Unternehmensverbände Berlin-Brandenburg sowie der Verein Berliner Kaufleute und Industrieller gehören.

Kostendeckung der landeseigenen Gesellschaft zunächst sogar möglich

Ob Berlin nach einer Vergesellschaftung dauerhaft Geld in seine landeseigene Gesellschaft zuschießen müsste, hängt nach der Studie vor allem von zwei Faktoren ab: der Höhe der Entschädigung und der späteren Entwicklung der Mieten. Das Kieler Institut rechnet mit einer Entschädigung von 50 Prozent des geschätzten Verkehrswerts – der Mitte jener Spanne von etwa 40 bis 60 Prozent, die sich aus dem Gesetzentwurf von „Deutsche Wohnen und Co. enteignen“ ergibt.

Hinzu kommen nach der Studie zusätzliche Aufwendungen von rund 3,3 bis 4,7 Milliarden Euro, etwa für Abwicklung und weitere mit der Übernahme verbundene Kosten. Diese Beträge sind in den eigentlichen Finanzierungsszenarien nicht enthalten. Ein Teil davon könnte allerdings als Grunderwerbsteuer wieder an das Land Berlin zurückfließen.

Für die Finanzierbarkeit der Vergesellschaftung sei die spätere Mietentwicklung entscheidend, sagen die Ökonomen. Bei einer Durchschnittsmiete von rund acht Euro pro Quadratmeter könnte die öffentliche Gesellschaft ihre Kosten zunächst decken. Werden die Mieten jedoch dauerhaft eingefroren, während Ausgaben für Instandhaltung und Verwaltung steigen, würde das Modell nach Berechnung der Studienautoren bereits 2029 ins Minus rutschen.

In den ersten zehn Jahren wären dann im Schnitt 36 Millionen Euro Zuschuss pro Jahr nötig. Um dagegen dauerhaft ohne Zuschüsse auszukommen, müssten die Mieten jährlich um rund 1,4 Prozent steigen. Bis 2055 würde die Durchschnittsmiete damit von 8,23 auf rund 12,22 Euro pro Quadratmeter steigen. Damit läge diese Miete zwar deutlich über den heutigen Bestandsmieten, aber unter den heutigen Angebotsmieten.

Warum niedrige Bestandsmieten den Wohnungsmangel nicht lösen

Dennoch halten es die Ökonomen für problematisch, Mieten eines großen Teilbestands dauerhaft vom übrigen Markt abzukoppeln. Studienautor und Direktor der Forschungsgruppe Konjunktur und Wachstum am Kieler Institut, Stefan Kooths, argumentierte auf der Pressekonferenz zur Studie, dass Mieter mit besonders günstigen Verträgen weniger Anreiz hätten, umzuziehen, sondern möglichst lange an den günstigen Wohnungen festhalten.

Zudem würde die Gesetzesinitiative „Marktpreise durch Privilegien für diejenigen ersetzen, die das Glück haben, in einer dann verstaatlichten Wohnung zu leben oder eine solche künftig zu ergattern“, sagt er. So würden auch Menschen profitieren, die eigentlich eine höhere Miete verkraften könnten. Im Ergebnis werde es zu noch mehr Stillstand und Fehlbelegungen kommen. Für Menschen, die von außerhalb nach Berlin kommen oder innerhalb Berlins umziehen müssen, würde sich wenig bis gar nichts ändern. „Das kann weder wohnungswirtschaftlich noch sozialpolitisch überzeugen“, sagt Kooths.

Auch den möglichen Effekt auf den Mietspiegel halten die Forscher für begrenzt. In einem überschlägigen Gedankenexperiment in der Pressekonferenz setzen sie rund 220.000 betroffene Wohnungen mit etwa 15 Prozent des mietspiegelrelevanten Bestands an. Bei einem Mietunterschied von ungefähr einem Euro läge die Auswirkung auf den Mietspiegel nach ihrer Einschätzung lediglich „im Komma-Bereich“.

Nur Neubau erzeuge preisdämpfende Effekte

Zielführender sei es laut den Ökonomen, die veranschlagte Entschädigungssumme in den Neubau von Wohnungen zu stecken. Wenn in einfache Wohnungen im unteren Preissegment investiert würde, „könnten die Angebotsmieten bis 2045 um bis zu 8,7 Prozent unter der heute zu erwartenden Entwicklung liegen“, heißt es in der Studie. Und das würde den Preisanstieg im gesamten Markt dämpfen.

Dabei vertrauen die Studienautoren vor allem auf diese Wirkungskette: Wer in eine neu gebaute Wohnung zieht, macht häufig eine andere Wohnung frei. Solche Umzugsketten und ein zusätzliches Wohnungsangebot reduzieren den Preisdruck im Markt. Hier haben aber BBSR-Untersuchungen gezeigt, dass solche Ketten in angespannten Großstadtmärkten häufig früh abbrechen oder das untere Preissegment nur eingeschränkt erreichen. Ein Grund ist der starke Zuzug, ein anderer, dass frei werdende Wohnungen bei der Wiedervermietung deutlich teurer angeboten werden.

In Berlin übersteigt die Nachfrage nach Wohnungen das verfügbare Angebot. Die Stadt hat kaum Reserven im Wohnungsbestand, schreibt das Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR) auf Anfrage dieser Zeitung. Laut Zensus 2022 standen nur rund 40.700 Wohnungen leer, die Leerstandsquote lag bei zwei Prozent – 2011 waren es noch 3,5 Prozent. Das BBSR sieht deshalb im zusätzlichen Wohnungsbau einen zentralen Hebel, um den Markt zu entlasten.

Auf angespannten Wohnungsmärkten gebe es nicht das eine Instrument, das dauerhaft für ausreichend bezahlbaren Wohnraum sorgt, heißt es aus der Presseabteilung. Wohnungsneubau, öffentliche Wohnungsbestände, Mietpreis- und Belegungsbindungen sowie Instrumente des Mieterschutzes erfüllen unterschiedliche Aufgaben und müssen entsprechend unterschieden werden. Und während öffentliche Bestände nicht für neuen Wohnraum sorgen, so erfüllen sie dennoch eine wichtige Funktion für die Sicherung bezahlbaren Wohnraums und die Versorgung von Menschen im unteren Einkommenssegment.