Berlin. Das Ehepaar Reimann hat sich in ein Häuschen mit Garten verliebt. Das spitzgieblige Einfamilienhaus in Berlin-Biesdorf steht zum Verkauf. Allerdings ist das Objekt ihrer Begierde eine betagte Immobilie, die Ende der 30er-Jahre gebaut wurde. Man muss innen und außen daran arbeiten. Und sollte die Großmutter mit einziehen, muss das Dachgeschoss aus- und ein Aufzug angebaut werden. Wer wie die Reimanns dem Charme einer alten Immobilie erliegt, muss genau hinschauen. Wie ist das alte Haus beschaffen, lässt es sich so verändern, wie man es sich vorstellt? Welcher Aufwand wird notwendig, und steht er in einem vernünftigen Verhältnis zum Nutzen, den man hat?Kosten schätzenUm sich ein möglichst genaues Bild von den möglicherweise anfallenden Modernisierungs- und Umbaukosten machen zu können, sollte Interessierte einen Fachmann mit der Bestandsaufnahme und der Schätzung der zu erwartenden Kosten beauftragen. Liegt das Ergebnis vor, muss gerechnet werden. Reimanns haben zwar ein wenig Geld auf der hohen Kante, doch für den Kauf und den Umbau müssen sie auch auf die Finanzierung durch Banken zurückgreifen. Ein verlässlicher Kostenrahmen ist deshalb auch für die Ausgaben nach dem Erwerb besonders wichtig.Es gibt verschiedene Verfahren, um den Instandsetzungs- oder Modernisierungsbedarf für ein Bauwerk zu kalkulieren. Das einfachste ist das Kostenschätzungsverfahren nach Vergleichswerten. Dabei werden die Kosten aus den Erfahrungen von vielen anderen Bauvorhaben ermittelt - je nach Typ und Alter der Immobilie. Anhand der einfachen überschlägigen Kostenschätzung können die Reimanns schnell herausfinden, ob es sich für sie überhaupt lohnt, weiter über einen Kauf nachzudenken. Verfolgen sie ihren Traum weiter, wäre es ratsam, einen Architekten mit der Planung und Ausschreibung der Arbeiten zu beauftragen. Das kann Geld sparen. Handwerker nennen bei den Ausschreibungen von Architekten oftmals einen deutlich günstigeren Preis und obendrein haben Investoren dann einen Experten auf ihrer Seite, der nicht nur auf die Kosten achtet, sondern auch auf die Qualität der Arbeiten.Weitere Fragen werfen größere Umbauten auf. Soll etwa die verwitwete Großmutter eine eigene Wohnung unterm Dach bekommen, muss einiges vorab geklärt werden, wie der Umstand, ob ein Dachgeschossausbau genehmigungsfähig ist? Dafür bietet eine Bauvoranfrage Sicherheit. Genügt die Dacheindeckung, sind Wände und Geschossdecken trägfähig? Liegen haustechnische Anschlüsse vor und reicht der Wasserdruck aus? Ist der Aufwand für den Ausbau vertretbar?Stehen diese und viele andere Fragen zum alten Haus der Investition nicht entgegen, gilt es, die Finanzierung zu klären. Die Reimanns haben einen Bausparvertrag angespart und somit Anrecht auf ein zinsgünstiges Bauspardarlehen. Damit fällt ihnen Kauf und Umbau leichter. Doch ganz ohne Tilgungsdarlehen kommen sie nicht aus. Frau Reimann hat sich deshalb bei der Sparkasse nach einem Sonderkredit erkundigt. Der Staat hält für das, was das Ehepaar vorhat, langfristige, zinsgünstige Darlehen mit Festzinssätzen und einigen tilgungsfreien Jahren bereit. Da sie planen, nicht nur das Innenleben des alten Hauses komplett umzukrempeln, sondern auch Außenwände und Kellerdecke zu dämmen sowie neue Heiztechnik einzubauen, kommt für sie das Programm "Wohnraum Modernisieren Öko-Plus" der KfW infrage.Spätestens in zwanzig Jahren soll der Kredit aber beglichen sein. Bei dieser Laufzeit und einer zehnjährigen Zinsbindungsfrist, hätte das Ehepaar derzeit bei drei tilgungsfreien Jahren einen effektiven Jahreszins von maximal 3,26 Prozent zu erwarten. Auf diese Weise kann der Wunsch, einer gebrauchten Immobilie neues Leben einzuhauchen, auch bezahlbar werden. Aber es gilt, was für alle künftigen Hausbesitzer gilt: Ohne die gründliche Beratung durch Bausachverständige und Finanzierungs-Experten, sollten auch Reimanns besser in ihrer Mietwohnung bleiben und auf die Oma unterm Dach verzichten.------------------------------Der Staat hält zinsgünstige Sonderkredite bereit.------------------------------Foto: Wer ein altes Haus renoviert, sollte die Kosten genau kalkulieren.