Neue Perspektiven

Offene Immobilienfonds standen 2009 immer wieder in der öffentlichen Kritik, dennoch gewinnen immer mehr Privatanleger das Vertrauen in die einst als "betonsicher" gepriesene Vermögensanlage zurück. Das Krisenmanagement der Branche hat sich vielerorts durch Flurbereinigung und Renditeschrumpfung mehr oder minder erfolgreich durch die Krise manövriert. Doch damit die Verlierer von gestern morgen wieder Gewinner sind, müssen die Verantwortlichen in den Unternehmen umdenken.Ein Quäntchen Trost"Investmentgesellschaften müssen heute vor allem gute Managementqualitäten mitbringen", sagt Sonja Knorr, die für den Dienstleister Scope Analysis über Monate eine Analyse der offenen Immobilienfonds durchführte. Die Ergebnisse ihrer Untersuchungen überschrieb sie bezeichnender Weise mit dem Titel "Ein Quäntchen Trost"."War früher die in Aussicht gestellte hohe Rendite das primäre Argument, so stehen bei Anlegern heute Werterhalt und Vertrauen im Vordergrund", sagt die Expertin. Entsprechend werden ihrer Ansicht nach in Zukunft jene Investmentgesellschaften zu den Gewinnern gehören, die ihr Fondsvermögen unter Kontrolle haben und Liquidität gut steuern können. Zudem müssen sie ein gutes Auge für die regionale und sektorale Balance ihres Portfolios besitzen. Um Mietausfälle zu verhindern, sei des Weiteren unerlässlich, die Mieterstruktur zu diversifizieren und bewusst auf angemessene Laufzeiten der Mietverträge zu achten.Nach diesen Kriterien vergab der Dienstleister kürzlich auch die Scope "Investment Awards 2009". Insbesondere die Unternehmen Union Investment Real Estate, DEKA und CommerzReal zeichnen sich derzeit durch Weitblick, Konsistenz, lokale Expertise und enge Kundenbindung aus, lobten die Analysten.Reinhard Kutscher, Vorsitzender der Geschäftsführung der Union Investment Real Estate, sieht die Lage differenziert. Zwar gehört die Union Investment zu den Top-Playern im Geschäft, managt ein Fondsvermögen von 14,2 Milliarden Euro und wirbt auf ihrer Homepage mit "200 erstklassigen Immobilien mit hervorragender Lagequalität in den Metropolen der Welt". Doch unbeschadet ist auch das Spezialkreditinstitut des genossenschaftlichen Finanzverbunds der Volksbanken Raiffeisenbanken nicht durch die turbulenten Monate der jüngsten Vergangenheit gekommen. "Natürlich haben sich die Ereignisse des vergangenen und laufenden Jahres auch bei uns negativ auf das Geschäft mit den Immobilienfonds ausgewirkt. Und 2010 wird ebenfalls schwierig", sagt Kutscher. Eine langfristige Verbesserung der Lage ab 2011 hält er jedoch für möglich -vorausgesetzt, die Rahmenbedingungen stimmen.Fondsanbieter denken wieder langfristigerFür Kutscher ist dabei die Qualität der einzelnen Objekte, aus denen sich der Fonds zusammensetzt, das A und O. "Architektonisch wertvolle Immobilien in bester Lage garantieren immer noch einen sicheren Geldfluss -ganz egal, ob es dabei um Geschäftshäuser, Hotels, oder Büros geht."Doch was tun, wenn die Nachfrage nicht mitspielt? Gerade in Berlin gehört das Schild "Büroflächen zu vermieten" inzwischen ebenso zum Stadtbild wie die gelben Busse der BVG. "Hier sind jene Fonds im Vorteil, die einen langen Atem haben und über eine hohe Finanzkraft verfügen", meint Sonja Knorr. Auf das schnelle Geld kann man derzeit nicht spekulieren. Und so müssen sich die Fondsanbieter wohl oder übel auch mit den klassischen Themen der Wohnungswirtschaft wie Instandhaltung und Sanierung beschäftigen. Zudem laufen in den kommenden zwei bis drei Jahren zahlreiche Mietverträge aus. "Um Leerstand zu vermeiden, sollte man möglichst schnell an die Mieter herantreten und über die Zukunft sprechen", so Knorr. Vorausblickende Investmentgesellschaften haben sich von kritischen Objekten längst im Rahmen der großen Portfolioverkäufe 2006/2007 getrennt, da sie nicht in die Portfoliostrategie vieler Fonds passten. "Eine Immobilie mit mehr als fünf Prozent Leerstand ist heute für die Union Investment uninteressant", sagt Kutscher. Ohnehin sind für die kommende Zeit weder Käufe noch Verkäufe geplant, man wartet lieber ab. Die 13 Objekte, die circa 18 Prozent des in Deutschland investierten Immobilienvermögens des Unternehmens ausmachen, liegen in den Bereichen Büro, Einzelhandel und Hotels, darunter gehören das Hotel Intercontinental, die Wallhöfe und die Spandauer Arcaden.Dass auch diese Strategie nicht immer aufgeht, zeigt indes ein prominentes Beispiel aus einer der besten Lagen Berlins: Die Morgan Stanley Real Estate Funds (MSREF), die sich zu Zeiten exorbitanter Immobilienpreise für rund 600 Millionen das Sony Center gönnte, hat arge Schwierigkeiten mit dem Wiederverkauf. Und das liegt nicht nur am Preis, denn gerade auf dem stark fragmentierten Berliner Immobilienmarkt ist eine gute Ortskenntnis bei Kauf und Verkauf unabdingbar. Ohne neue Ideen, wer hier aus welchen Gründen mieten soll, ist das teure Objekt jedoch kaum interessant für frische Investoren.Engagement schafft Vertrauen"Wichtig ist, dass die Unternehmen über den Tellerrand hinausschauen, und nicht nur an kurzfristige Gewinne denken", sagt Knorr. So hat zum Beispiel die Union Investment bei der Entwicklung des Dom Aquareé eng mit dem Quartiersmanagement und dem Stadtmarketing zusammengearbeitet und als Sponsor des Berlin Festival of Lights Präsenz und Interesse gezeigt. So etwas, meint Knorr, wertet nicht nur die Immobilien auf, sondern schafft zugleich Vertrauen bei allen Beteiligten, das sich in Notlagen auszahlen könne. Auch die schwedische SEB ImmoInvest habe beim Erwerb des Quartiers Potsdamer Platz genau hingesehen und sich für eine weniger krisenanfällige Mischnutzung des Areals entschieden und so die Interessen von Stadt und Unternehmen zusammengebracht.Viele Kleinanleger interessieren die Probleme der Investmentgesellschaften wenig. Für sie zählen am Ende der Werterhalt des Produktes und die Rendite. Und hier sieht es noch immer mau aus: Sechs Fondsgesellschaften zahlten 2009 gar keine Rendite aus, bei anderen sind sie dramatisch gefallen. Zahlreiche Anbieter nahmen seit Ende 2008 keine Anteile zurück, weil sie für eine Auszahlung nicht die nötige Liquidität besaßen. Erst kürzlich berichtete die Zeitschrift Finanztest, dass die Fonds von Degi Europa, Kanam US-Grundinvest und Morgan Stanley P2 Value für weitere zwölf Monate geschlossen bleiben.Auch bei der Union Investment sanken die Renditen von stolzen neun Prozent wie zu Spitzenzeiten 2007/2008 inzwischen auf drei bis vier Prozent. "2007 war für Immobilienfonds allerdings auch ein Traumjahr", sagt Kutscher. Künftig müsse man sich eher mit vier bis fünf Prozent zufrieden geben.Attraktive Zukunftsszenarien zu entwerfen und die Kunden vom Werterhalt ihres Portfolios zu überzeugen, wird künftig eine der wichtigsten Aufgaben der Investmentbranche sein, mahnt Analystin Knorr.------------------------------Foto: Für das Sony Center hat die Morgan Stanley Real Estate Funds bislang noch keinen neuen Käufer gefunden.