Große Nachfrage nach Immobilienfonds

Für über zehn Milliarden Mark haben deutsche Anleger seit Anfang 1996 Anteile an offenen Immobilienfonds erworben. Sparkassen (Despa-Fonds) und Genossenschaftsbanken (DIFA 1, DIFA-Grund) sind Umsatz-Spitzenreiter. Jedes Institut will seinen hauseigenen Fonds verkaufen. Oft werden Renditen von sieben, acht oder neun Prozent pro Jahr versprochen. Sind die Fonds die richtige Anlagealternative?Bei den derzeit moderaten Preissteigerungsraten überrascht die Begeisterung für die offenen Immobilienfonds. Wachsende Leerstände sind am Markt für Gewerbeobjekte schon fast zum Alltag geworden. Offene Immobilienfonds legen das Geld der Sparer fast ausschließlich in gewerblich genutzten Gebäuden an, also etwa in Büroetagen und Einkaufszentren. Von hohen Renditen träumt man da schon lange nicht mehr.Es fehlt vor allem an langfristigen Mietern. Das ist nicht nur in Berlin so, sondern auch in Dresden, Frankfurt, Hamburg, Leipzig und München. Die Fonds haben Probleme, ihre Vermietungsquote zu steigern. Beim Despa-Fonds mußten Vermietungsprobleme bei einigen Immobilien im jüngsten Rechenschaftsbericht offen ausgewiesen werden. Künftig dürfte es wohl bei einigen "Top-Objekten" zu erheblichen Wertberichtigungen kommen. Die Vermietungsquoten der offenen Immobilienfonds sinken. Für die Fonds wirkt sich das bestimmt nicht positiv aus. Hoher Mittelzufluß Der große Geldzufluß bringt den offenen Immobilienfonds Probleme. Der Mittelzufluß muß in geeignete Objekte, die eine gute Rendite abwerfen, angelegt werden. Aber diese sind Mangelware. So sind die Fonds gezwungen, einen Teil der Anlegergelder zum Beispiel in festverzinslichen Wertpapieren zu parken. Im Jahre 1995 konnte man durch fallende Zinsen und steigende Anleihekurse erhebliche Gewinne erzielen. Damit wird 1996 kaum mehr zu rechnen sein. Denn die Zinsen sind seit dem Tief am 29. Januar 1996 (Durchschnittsrendite: 5,18 Prozent) bereits deutlich gestiegen und werde am Jahresende wohl noch höher liegen als heute. Festgelder bieten sich kaum als Anlage an, da sie einen eklatanten Nachteil haben: Diese Gewinne müssen voll versteuert werden.Bis zu 49 Prozent des Fondsvermögens können in Geldanlagen investiert werden. Manche Fonds haben diese Grenze schon erreicht. Was passiert eigentlich, wenn die Zinsen wieder steigen? Dann dürfte es solche "Geldmarktfonds mit Immobilienanteil" erheblich treffen. Die Fonds-Manager der offenen Immobilienfonds wiegeln ab und beugen der kommenden Entwicklung vor. Beim größten deutschen Immobilienfonds (Grundwert-Fonds der Dresdner Bank) wird der Anlageerfolg der ersten sechs Monate auf 2,5 Prozent beziffert. Auch andere Fonds prognostizieren einen Anlageerfolg für das laufende Geschäftsjahr von um oder unter fünf Prozent. Ein wichtiger Werbeträger für die offenen Immobilienfonds ist die steuerliche Behandlung der Erträge. Während die jährliche Ausschüttung der Rentenfonds voll zu versteuern ist, bleiben bei den offenen Immobilienfond erhebliche Teile steuerfrei, weil beispielsweise die anfallenden Mietkosten zunächst mit den Verwaltungskosten und den Reparaturkosten verrechnet werden. Zusätzlich profitiert der Anleger wie jeder Hausbesitzer von der Gebäudeabschreibung. Aber auch hier muß der Anleger aufpassen: Er muß sich vor einem Kauf über die steuerfreien Anteile der Ergebnisse informieren und die Fonds vergleichen. Denn hier tun sich inzwischen Gräben auf. Während 1995 etwa beim HansaImmobilia (Fonds der Vereins- und Westbank, Hamburg) 53 Prozent steuerfreier Anteil eingefahren wurde, kam der sparkasseneigene Despa-Fonds nur auf 33 Prozent.Für offene Immobilienfonds als Altersvorsorge ("2. Rente") wird die Werbetrommel kräftig gerührt. Aber ich rate von einem Kauf offener Immobilienfonds zur langfristigen Altersvorsorge ab. Setzen Sie auf deutsche Aktienfonds, denn die langfristigen Warenentwicklungen sprechen eindeutig für sich (siehe Tabelle am Textende). Aktienfonds lohnen Außerdem ist vielen Anlegern nicht bekannt, daß bei Aktienfonds der Privatanleger nur die vom Fonds erwirtschafteten Zinsen und Dividenden versteuern muß. Vom Aktienfonds erzielte Kursgewinne bleiben nach einer Anlagezeit von mindestens sechs Monaten steuerfrei. Berücksichtigen Sie das bei Ihren Dispositionen. Bei den offenen Immobilienfonds wird oft auch mit einer Anlage über ein, zwei oder drei Jahre geworben. Mir scheint aber völlig unberücksichtigt zu sein, daß die Fonds zunächst happige Ausgabeaufschläge kassieren, die erst einmal verdient werden müssen. Diese liegen zur Zeit wie folgt (siehe große Tabelle).In der Praxis bedeutet das, daß der Anleger, der heute kauft und den Fonds nach einem Jahr verkauft, sein Geld vielfach zum Null-Tarif angelegt hat. Bei zwei Jahren Anlagedauer kommt er vielleicht auf 2,5 Prozent im Jahr und bei einer Anlagedauer von drei Jahren auf knapp 3,5 Prozent im Jahr.Leere Gebäude, riskante Projekte und viel Bares in der Kasse - auch für den risikoscheuen Anleger gibt es (vor allem langfristig) lukrativere Anlageformen. Auch zur "Kurzfristanlage" (hier wird teilweise mit 7,2 Rendite pro Jahr geworben) sind offene Immobilienfonds nicht anzuraten. Direktdepots nutzen Vielfach verlangen Kreditinstitute (auch wenn es die "hauseigenen Fonds" sind) für die Verwahrung von offenen Immobilienfonds noch Depotgebühren. Auch für die Wiederanlage ausgeschütteter Gewinne kassiert man den Anleger ab. Da fast alle Investmentgesellschaften kostengünstige Direktdepots für Anleger anbieten, sollte die Verwahrung direkt bei den jeweiligen Fondsgesellschaften erfolgen. Auch Neukäufe sollten immer dort getätigt werden, wenn die Bank oder Sparkasse Depotgebühren für ihre eigenen Fonds kassieren - es bei den Fondsgesellschaften aber nichts kostet. Fragen Sie immer danach.Verlassen Sie sich bei den offenen Immobiliefonds nicht auf das heftige Werben Ihrer Hausbank, sondern achten Sie auf: die Immobilienstruktur, die Vermietungsquote, die Liquiditätsstruktur und die Kosten. Vergleichen Sie verschiedene Anlagemöglichkeiten und treffen dann Ihre Entscheidung. +++