Schon einzelne Wörter können entscheiden

BERLIN, 24. Juli. Für den Mietinteressenten gibt es normalerweise beim Abschluß eines Mietvertrages kaum etwas zu gestalten. Normalerweise wird ihm ein vollständiges Vertragsmuster zur Unterschrift vorgelegt. Als Vermieter dagegen muß man sich über die Gestaltung des Mietvertrages Gedanken machen.Aus rechtlicher Sicht ist es eine sehr wichtige Frage, ob ein für den Einzelfall formulierter Vertrag geschlossen wird, oder aber ein Standardtext, der mehrfach zum Vertragsabschluß verwendet werden soll. Davon hängt es nämlich ab, ob das "Gesetz zur Regelung des Rechts der Allgemeinen Geschäftsbedingungen" (AGB-Gesetz) anzuwenden ist. Dieses Gesetz regelt den Bereich des Rechts- und Geschäftslebens, der oft als "das Kleingedruckte" bezeichnet wird."Kleingedrucktes" mit FolgenFür Mietverträge sind erfahrungsgemäß die Bestimmungen über Aufrechnungsverbote und Änderungen der Beweislast besonders wichtig. Durch "Kleingedrucktes" darf dem Mieter beispielsweise nicht die Möglichkeit genommen werden, unbestrittenen oder vom Gericht rechtskräftig festgestellte Gegenforderungen aufzustellen. Wenn im "Kleingedruckten" steht, daß der Mieter nur mit anerkannten oder rechtskräftig festgestellten Gegenforderungen aufrechnen kann, dann verstößt das gegen die Vorschriften des AGB-Gesetzes.Dem Laien wird der Unterschied zwischen "unbestritten" und "anerkannt" dabei oft gar nicht auffallen. Die fatale Folge einer solchen Formulierung ist, daß allein wegen des einen falschen Wortes die gesamte Vereinbarung über das Aufrechnungsverbot ungültig ist. Der Mieter kann in diesem Fall mit jeder Gegenforderung, d. h. auch mit ausdrücklich bestrittenen Gegenforderungen aufrechnen, mit der Folge, daß im Streitfall vor Gericht nicht einfach bloß auf das Aufrechnungsverbot verwiesen werden kann, sondern darüber gestritten werden muß, ob die Gegenforderung wirklich besteht. Diesen Streit will sich der Vermieter mit dem Aufrechnungsverbot aber gerade ersparen.Wer ein handelsübliches Vertragsmuster eines Verbandes oder eines namhaften Formularvertrages verwendet, kann sich im allgemeinen darauf verlassen, daß diese Vertragsmuster inhaltlich sorgfältig gestaltet sind und die typischerweise relevanten rechtlichen Probleme berücksichtigen.Im Mittelpunkt steht der Preis Der für alle Beteiligten interessanteste und wichtigste Teil des Mietvertrages ist natürlich der Preis. Mietpreisbindung gibt es außerhalb des sozialen Wohnungsbaus nicht mehr, es herrscht Vertragsfreiheit, so daß im Prinzip alles vereinbart werden kann. Das Wirtschaftsstrafgesetz verbietet allerdings bei Wohnungsknappheit, "unangemessen hohe Entgelte" zu vereinbaren. Als unangemessen hoch gilt nach der Rechtsprechung jeder Preis, der den marktüblichen Preis um mehr als 20 Prozent übersteigt. Alles, was infolge der unwirksamen Vereinbarung zuviel gezahlt worden ist, muß der Vermieter zurückzahlen. Irrtümer in diesem Bereich können also sehr teuer werden.Mit der Entspannung auf dem Wohnungsmarkt hat die Bedeutung der genannten Bestimmung des Wirtschaftsstrafgesetzes allerdings etwas an Bedeutung verloren.Der Autor ist Rechtsanwalt der Sozietät Roggelin Witt Wülfing Dieckert in Berlin, die auf Bau-, Immobilien- und Mietrecht spezialisiert ist.Nächste Folge: Mietminderung