Die Linke hat die Berlin-Wahl gewonnen – und hält unmittelbar danach an einem ihrer umstrittensten Versprechen fest: der Vergesellschaftung großer Wohnungskonzerne. „Wenn die Linke regiert, wird vergesellschaftet. Das habe ich so gesagt, und dabei bleibe ich auch“, bekräftigte Spitzenkandidatin Elif Eralp nach der Wahl in der ARD.

Die Folgen der Wahl ließen sich am Montag bereits an der Börse ablesen. Die Vonovia-Aktie fiel zeitweise um 2,2 Prozent auf 17,31 Euro und damit auf ein neues drei-Jahres-Tief. Vonovia und ihre Tochter Deutsche Wohnen verfügen über gut 130.000 Wohnungen in Berlin und wären damit von den Plänen der Linken besonders stark betroffen.

Vonovia-Chef Luka Mucic hält dagegen. „Vergesellschaftung schafft keine einzige neue Wohnung“, sagte er dem Handelsblatt. Gefragt seien stattdessen mehr Neubau und verlässliche Rahmenbedingungen. Zugleich bietet Vonovia der künftigen Berliner Landesregierung Gespräche an und bezeichnet sich als „Teil der Lösung“.

Der Wahlsieg der Linken verschärft damit den Konflikt um die künftige Berliner Wohnungspolitik. Die Linke will große Wohnungsbestände in die öffentliche Hand überführen, Mieten stärker begrenzen und mehr kommunale sowie soziale Wohnungen bauen. Die Immobilienwirtschaft warnt dagegen vor ausbleibenden Investitionen und Milliardenkosten. Was davon kann eine mögliche linke Landesregierung tatsächlich umsetzen? Und zu welchem Preis?

Vergesellschaftung: ein „Totalschaden“ für den Standort Deutschland?

Die Pläne knüpfen an den Berliner Volksentscheid „Deutsche Wohnen & Co enteignen“ von 2021 an, bei dem knapp 60 Prozent für die Vergesellschaftung großer profitorientierter Wohnungskonzerne stimmten. Eine Expertenkommission kam grundsätzlich zu dem Ergebnis, dass die Verfassung ein Vergesellschaftungsgesetz zulässt.

Ob und in welcher Form es tatsächlich kommt, hängt auch von der künftigen Koalition ab. Die Grünen erklären in ihrem Wahlprogramm, eine Vergesellschaftung sei „rechtlich möglich und finanzierbar“. Im Wahlprogramm der SPD findet sich dagegen keine entsprechende Festlegung zur Vergesellschaftung großer privater Wohnungsbestände. Widerstand leistete aber kurz nach der Wahl Bundeskanzler Friedrich Merz (CDU). Er kündigte an, Enteignungen von Wohnungsgesellschaften per Bundesgesetz verhindern zu wollen.

„Ein Vergesellschaftungsgesetz muss gar nicht erst beschlossen werden, um bereits Schaden anzurichten“, sagt Susanne Klabe, Geschäftsführerin des Branchenverbands der privaten Immobilienwirtschaft Berlin/Brandenburg (BFW), der Berliner Zeitung. Eine Vergesellschaftung wäre aus ihrer Sicht aus mehreren Gründen ein „Totalschaden für den Investitionsstandort Deutschland“.

Bereits vor der Wahl im September hätten 37 Prozent ihrer Mitglieder, zu denen Projektentwickler, Bauträger, Bestandshalter und Immobilienunternehmen gehören, in einer internen Umfrage angegeben, ihre Investitionen wegen der politischen Unsicherheit zurückgestellt zu haben. „Betroffen sind 3480 Wohnungen, die nicht weiter geplant oder trotz Planung nicht gebaut wurden, 1630 nicht angekaufte Wohneinheiten und 143 nicht modernisierte Wohnungen“, sagt Klabe.

Bis zu 36 Milliarden Euro Entschädigung: Was ließe sich damit stattdessen bauen?

Wenn Eigentum, Mieten und wirtschaftliche Rahmenbedingungen politisch stärker reguliert würden, könnten Banken dies bei der Finanzierung von Immobilienprojekten als zusätzliches Risiko berücksichtigen und höhere Aufschläge für Kredite verlangen. Projekte würden dadurch unrentabel, Kapital wandere ab und langfristig entstehe dadurch weniger Neubau.

Auch unter Juristen und Ökonomen wird immer wieder darauf hingewiesen, dass eine Vergesellschaftung mit erheblichen Kosten für das Land verbunden wäre. Die Linke kalkuliert damit, dass eine Vergesellschaftung unterhalb des Verkehrswerts möglich wäre. Gerade darüber dürfte jedoch juristisch gestritten werden: Je weiter die Entschädigung vom Verkehrswert abweicht, desto größer werden die Fragen nach ihrer Verfassungsmäßigkeit.

Als mögliche Entschädigungssumme stehen Beträge zwischen 18 und 36 Milliarden Euro im Raum. Die Investitionsbank Berlin hat vorgerechnet, dass sich mit knapp 40 Milliarden Euro etwa 100.000 bis 130.000 Wohnungen errichten ließen.

Kein neuer Wohnraum nach Vergesellschaftung

Kritiker halten der Linken immer wieder vor, dass durch einen solchen gravierenden Einschnitt noch nicht einmal neuer Wohnraum entstünde.

Doch um mehr Wohnraum geht es den Befürwortern dieser Maßnahme auch gar nicht. Sie wollen Wohnungen dauerhaft dem Renditedruck privater Eigentümer entziehen und gemeinwirtschaftlich verwalten. Sie verweisen darauf, dass landeseigene Wohnungsunternehmen ihre Bestände zu einem günstigeren Preis anbieten als private Konzerne.

Im Jahr 2025 lagen die von PwC betrachteten großen privaten Wohnungsunternehmen bei den Bestandsmieten mit durchschnittlich 8,39 Euro pro Quadratmeter zwar über den landeseigenen Gesellschaften mit 6,82 Euro, aber deutlich unter der von PwC herangezogenen durchschnittlichen Berliner Angebotsmiete von 16,25 Euro. Die Zahlen legen nahe, dass sich die angespannte Marktlage nicht allein mit den Bestandsmieten großer privater Wohnungsunternehmen erklären lässt.

„In einigen Beständen mögen die Mieten noch moderat sein“, sagt die Geschäftsführerin vom Mieterverein Wibke Werner. „Fakt ist aber, dass die durchschnittlichen Angebotsmieten in Berlin in den vergangenen Jahren um fast 70 Prozent gestiegen sind und der Anstieg weiter anhält.“ Für sie stellt sich die grundsätzliche Frage, ob sich eine dauerhaft bezahlbare Wohnraumversorgung bei börsennotierten Wohnungsunternehmen mit den Renditeerwartungen ihrer Aktionäre vereinbaren lässt. Insgesamt müsse Wohnraum wieder stärker als Teil der Daseinsvorsorge verstanden werden. Sie begrüßt das Ziel, mehr Wohnungen in eine gemeinwohlorientierte Wohnraumbewirtschaftung zu bekommen.

Susanne Klabe vom BFW hält dagegen: Die Renditeerwartungen privater Investoren seien aus Sicht der Immobilienwirtschaft ein „legitimer Bestandteil“ des Geschäftsmodells. „Wer mit erheblichem Eigenkapital ins Risiko geht, muss dieses Risiko wirtschaftlich abbilden können“, sagt sie. Werden die Bedingungen für Investitionen in Berlin aus Sicht der Branche zunehmend eingeschränkt, könne Kapital auch in andere Städte, Bundesländer oder Anlageformen ausweichen.

Debatte über Vergesellschaftung verkürzt das Wohnungsproblem in Berlin

Nach dem Wahlsieg der Linken wird die Vergesellschaftungsdebatte weiter angeheizt und bekommt viel Aufmerksamkeit. „Ein alleiniger Fokus auf dieses Thema wird den Problemen des Berliner Wohnungsmarktes aber nicht gerecht“, sagt Wibke Werner. Von den Linken in Regierungsverantwortung erwartet sie, die Wohnraumversorgung zu verbessern und dafür „vorrangig wirksame und rechtssichere Instrumente einzusetzen“. Eine Umsetzung des Vergesellschaftungsvolksentscheids – so sie denn kommt – dürfe andere Maßnahmen zur Entspannung des Wohnungsmarktes nicht verdrängen.

Zum Beispiel den Mietendeckel für landeseigene Unternehmen, die Einführung einer Sozialwohnungsquote und die konsequente Ahndung von Verstößen gegen die Mietpreisbremse in den Bezirken.

Man wird sich noch daran erinnern, dass das Bundesverfassungsgericht im Frühjahr 2021 den Berliner Mietendeckel kippte, weil dem Land für eine solche Gesetzgebung die Kompetenz fehlte.

Jetzt hält die Linke eine Alternative parat und will den Mietendeckel in  abgewandelter Form in den ersten 100 Tagen nach dem Regierungswechsel für die sechs landeseigenen Wohnungsunternehmen umsetzen, heißt es im Parteiprogramm. Die landeseigenen Unternehmen bewirtschaften rund 360.000 Wohnungen. „Eine Begrenzung der Mieterhöhungen in diesen Beständen würde vielen Mietern eine Atempause verschaffen“, sagt Werner.

Und mit dem Vorhaben könnte die Partei mehr Erfolg haben, als noch mit ihrem Vorhaben im Jahr 2021, weil Berlin bei der  Regulierung landeseigener Wohnungsunternehmen mehr Spielraum hat.

Als Eigentümerin der Wohnungsgesellschaften kann Berlin die Strukturen der Vergabepolitik steuern. Das macht sie schon heute, indem sie der LWU beispielsweise vorgibt, einen bestimmten Prozentsatz der jährlich freiwerdenden Wohnungen an wohnberechtigte Haushalte zu vergeben, oder nach dem Scheitern des Mietendeckels eine zeitweise Begrenzung der Mieterhöhungen festzulegen. Dafür muss kein Gesetz verabschiedet werden, es reicht dann auch ein Senatsbeschluss.

Susanne Klabe vom BFW sieht noch mehr Regulierung auf dem Mietmarkt kritisch: Die landeseigenen Unternehmen führen bereits heute in Folge des gescheiterten Mietendeckels mit anschließendem Mietenstopp und begrenzten Mieterhöhungen hart an der Grenze ihrer wirtschaftlichen Leistungsfähigkeit, schreibt sie. „Wenn sie zusätzlich dauerhaft Mieten von acht Euro pro Quadratmeter oder weniger anbieten sollen, muss klar sein, wer die Differenz bezahlt – am Ende wohl das Land und damit die Steuerzahler.“

Berlin ist bei seinen Bauvorhaben notorisch im Rückstau

Auch beim sozialen Wohnungsbau könnte die Partei mehr verheißen, als real umsetzbar ist. 7500 Sozialbauwohnungen will die Partei pro Jahr errichten. Das Vorhaben trifft allerdings auf einen Berliner Wohnungsbau, der bereits heute hinter seinen politischen Zielen zurückbleibt. Nach Auskunft der Investitionsbank Berlin waren nur rund 52 Prozent der seit 2014 bewilligten geförderten Wohnungen Ende 2025 tatsächlich fertiggestellt.

Aus Sicht von Susanne Klabe vom BFW könnten landeseigene Unternehmen den Wohnungsbedarf Berlins nicht allein decken. Mit den falschen Signalen an die private Immobilienwirtschaft gäbe es zusätzlich einen mittelbaren Effekt, weil sich private Investoren vom Berliner Markt zurückziehen könnten. „Fallen auch sie als Partner für die kommunalen Unternehmen aus. Wer baut dann noch die städtischen Anteile?“, fragt sie.

Sollte Eralp ins Rote Rathaus einziehen, muss die Linke damit zwei Ziele zusammenbringen: Mieten stärker begrenzen und zugleich genügend neuen Wohnraum schaffen. Ob das mit schärferer Regulierung, Milliarden für Vergesellschaftung und ehrgeizigen Neubauzielen gleichzeitig gelingt, dürfte zu einer der zentralen wohnungspolitischen Fragen der kommenden Regierungsbildung werden.