Nicht alle Reparaturen zahlt der Mieter

Viele Verpflichtungen im Mietrecht gibt das Gesetz schon vor. Wenn Mieter und Vermieter darüber hinaus noch andere Pflichten vereinbaren möchten, handeln sie das meist nicht Punkt für Punkt im Einzelnen aus, sondern verwenden ein Mietvertragsformular. Außerdem, so der Gedanke, wird dann sicherlich kein wichtiger Aspekt vergessen. Das Formular berücksichtigt alle wesentlichen Fragen.Verlage hinken hinterherAllerdings droht dem Vermieter bei der Verwendung von Mietvertragsvordrucken eine andere Gefahr. Die Verlage, die diese Formulare drucken, hinken der Rechtsprechung oft hoffnungslos hinterher. Hinzu kommt, dass die Vordrucke dann monatelang in den Läden liegen. Die Rechtsprechung aber, und besonders die Mietrechtsprechung ändert sich rasch. Was auf dem Formular steht, muss also nicht mehr der Rechtslage entsprechen. Im schlimmsten Fall sind die betreffenden Klauseln dann unwirksam. Dabei handelt es sich zumeist um Vereinbarungen zu Lasten des Mieters, zum Beispiel, dass dieser die Betriebskosten zu tragen hat. Wenn eine solche Klausel unwirksam ist, kann das für den Vermieter erhebliche wirtschaftliche Folgen haben. Die Richter ziehen in den meisten Fällen das Gesetz zur Regelung des Rechtes der allgemeinen Geschäftsbedingungen heran, um zu entscheiden. Unwirksam ist eine Vertragsklausel danach, wenn sie überraschend oder unklar ist, oder eine Vertragspartei unangemessen benachteiligt. Das Gesetz wird angewandt, wenn der Vermieter im Rahmen seiner gewerblichen oder beruflichen Tätigkeit den Mietvertrag vorlegt und die Räume zu Wohnzwecken angemietet werden. Häufig liest man im Mietvertrag zum Beispiel folgende Klausel: "Ist ein Durchlauferhitzer oder Boiler zur Warmwasserbereitung in der Wohnung vorhanden, so trägt der Mieter unmittelbar sämtliche Reparatur-, Betriebs-, Wartungs- und Reinigungskosten. Die Reinigung hat mindestens einmal jährlich zu erfolgen und ist dem Vermieter auf Verlangen nachzuweisen."Diese Klausel ist schon deshalb unwirksam, weil Kleinstreparaturen nur dann auf den Mieter abgewälzt werden dürfen, wenn die Kosten je Reparatur und für das Jahr der Höhe nach begrenzt wurden. Ferner erlaubt die Rechtsprechung nur dann, den Mieter mit Kosten zu belasten, wenn es sich um Reparaturen an Gegenständen handelt, die dem häufigen Zugriff des Mieters ausgesetzt sind. Dementsprechend sind auch die Klauseln "Der Mieter ist verpflichtet, Glasschäden in seiner Wohnung selbst zu ersetzen" oder "Der Mieter hat bei Auszug den Teppichboden zu erneuern, wenn dieser verschlissen ist" oder "Der Mieter hat Verstopfungen an den Entwässerungsrohren in der Wohnung selbst zu beseitigen" unwirksam. Ob der Mieter wirksam verpflichtet werden kann, für eine einzelne Reparatur 150 Mark und im Jahr bis sechs Prozent der Jahresgrundmiete für kleine Reparaturen zu zahlen, ist streitig. Geht man von einer monatlichen Miete von 1 400 Mark aus, so könnte eine solche Klausel dazu führen, dass bei mehrfachen Reparaturen der Mieter im Jahr mit Instandhaltungskosten von mehr als 1 000 Mark belastet wird. Die größten Risiken kann man dadurch ausschließen, indem man stets einen aktuellen Mustermietvertrag verwendet. Nächste Folge: Tierhaltung in der Mietwohnung. Der Autor ist Rechtsanwalt der Kanzlei Klasen und Hennings in Berlin.