Unnötige Gutachten

BERLIN, 29. August. In einem neuen Urteil hat sich das Landgericht Berlin erstmals mit dem jüngst verabschiedeten Mietspiegel 2003 auseinander gesetzt. Dabei stellten die Richter klar, dass sich Vermieter bei der Feststellung von Vergleichsmieten nicht frei innerhalb der im Mietspiegel genannten Spannen bewegen dürfen. Vielmehr solle die Spanneneinordnung nur eine Hilfestellung geben, um die konkret ortsübliche Vergleichsmiete für eine Wohnung zu ermitteln. Dafür soll die im Mietspiegel enthaltene Orientierungshilfe Anhaltspunkt sein.Qualifizierung bestätigtIm Streit um die Höhe der Miete hat sich der Vermieter nach Ansicht der Richter an den qualifizierten Mietspiegel zu halten. "Ein In-Frage-Stellen der Qualifizierung durch Amtsgerichte ist mit diesem Urteil hinfällig", sagt der Hauptgeschäftsführer des Berliner Mietervereins, Hartmann Vetter. In der Vergangenheit habe es nämlich durchaus Prozesse gegeben, bei denen für eine geringe Mieterhöhung von Amtsrichtern der gesamte Mietspiegel von Gutachtern überprüft wurde. Ein Vorgehen, das die Kosten explodieren ließ. Nunmehr ist das Prozesskosten-Risiko bei einer Mieterhöhung sowohl für Mieter als auch den Vermieter besser einzuschätzen. Denn nach dem Urteil bleibt kaum noch Raum, einen Gutachter zu bestellen. "Die Kosten für einen Sachverständigen gehen von 1 000 Euro aufwärts", betont Vetter. Für die Beteiligten war es deshalb in früheren Auseinandersetzungen um die Miethöhe oft eine finanzielle Frage, ob sie vor Gericht ziehen wollten. Sie riskierten damit auf diesen Kosten, die zusätzlich zu den Gebühren für Anwälte und Gericht entstanden, sitzen zu bleiben. Denn derjenige, der im Prozess unterliegt, muss die gesamten Kosten tragen. Das heißt sowohl seine eigenen Anwaltskosten, als auch die des Gegners, Gerichtsgebühren - und eben die Gutachter-Kosten. Der Mietspiegel schafft nun größere Transparenz. Das Landgericht hat zudem den Nutzen dieses Instruments weiter verstärkt, indem die Richter die Orientierungshilfe zur Ermittlung der angemessenen Mieten offiziell mit heranziehen. Denn der Mietspiegel enthält für die einzelnen Gebiete eine Preisspanne. Damit wird berücksichtigt, dass es je nach Lage, Ausstattung oder Baujahr der Wohnung unterschiedliche Miethöhen gibt. Von dem Mittelwert entstehen dadurch Abweichungen nach oben und unten. Mieter, die von einem Mieterhöhungsbegehren betroffen sind, können nun anhand des Mietspiegels in Verbindung mit der Orientierungshilfe die für ihre Wohnung konkret mögliche Höchstmiete ermitteln lassen und so feststellen, ob es sich lohnt, einen Prozess zu führen. Eine Beratung bei der Feststellung ist aber für juristische Laien weiterhin notwendig, denn manche Begriffe der Orientierungshilfe seien nicht eindeutig. "Unter Lärm versteht jeder etwas Anderes", erläutert Vetter die Schwierigkeiten. Eine Beratung sei deswegen sinnvoll. Kappungsgrenze unberührtAußerdem weist der Mieterschützer darauf hin, dass auch der neue Mietspiegel nicht die Kappungsgrenze außer Kraft setzt. Danach darf die Miete innerhalb von drei Jahren maximal um 20 Prozent erhöht werden.QUELLE: STAT. LANDESAMT; BLZ/PUSCH Mietrechtsverfahren in Berliner Gerichten 1995-2002. Fast jeder dritte Streit vor Zivilgerichten ist eine Mietsache.