Der Vermieter modernisiert - wer zahlt?

Während der Mietvertrag läuft, ist der Vermieter nicht verpflichtet, zu modernisieren. Er muss das Gebäude oder die Wohnung nicht verbessern, um den Gebrauchswert zu erhöhen oder die Wohnung komfortabler zu machen. Um trotzdem einen Anreiz für Verbesserungsmaßnahmen zu schaffen, gibt ihm das Miethöhegesetz die Möglichkeit, elf Prozent der Baukosten auf den Mieter umzulegen. Der Mieter muss die Maßnahme dulden oder den Vertrag kündigen und ausziehen. Der Mieter kann in diesen Fällen bis zum dritten Werktag des Monats, von dem an der Mietzins erhöht werden soll, für den Ablauf des übernächsten Monats kündigen.Grundsätzlich sind Modernisierungsmaßnahmen bauliche Maßnahmen, die den Zuschnitt der Wohnung, deren Belichtung und Belüftung oder den Schallschutz verbessern. Ferner gehören Maßnahmen dazu, die Energie sparen helfen, die sanitäre Einrichtungen aufmöbeln, oder die die Beheizung, die Kochmöglichkeit und verschiedene Funktionsabläufe innerhalb der Wohnung verbessern. Schließlich gilt es auch als Modernisierungsmaßnahme, wenn die Mieter besser vor Diebstahl und Gewalt geschützt werden.Ob eine konkrete Maßnahme als Modernisierung zu verstehen ist, ist nicht aus Mietersicht zu entscheiden, sondern beurteilt sich objektiv nach der Verkehrsanschauung. Ende der 80er-Jahre hat das Amtsgericht Charlottenburg den Kabelanschluss noch bezeichnet als "Wohnwertverschlechterung wegen einer Ausweitung des einseitigen Berieselns mit im Wesentlichen dummen Allgemeinplätzen, mit Geschwafel von Politikern sowie unerträglichen und mit militaristischen Ausdrücken gespickten Sportübertragungen". Heute ist sich die Rechtsprechung einig, dass die Anschlusskosten an das Breitbandkabel als Wohnwertverbesserung umlagefähig sind. Daher muss auch der Mieter eine erhöhte Miete zahlen, der den Kabelanschluss gar nicht nutzt. Wird ein Haus während länger andauernder Modernisierungsmaßnahmen verkauft, ist auch der Erwerber berechtigt, nach Fertigstellung der Arbeiten einen Modernisierungszuschlag zu verlangen, sofern er zwischenzeitlich im Grundbuch eingetragen wurde.Erläuterungspflicht Der Vermieter muss die Mieterhöhung berechnen und erläutern. Die Rechnungen der Bauhandwerker darf der Mieter einsehen. Besondere Probleme bestehen häufig bei Maßnahmen zur Einsparung von Heizenergie. Die Energieeinsparung muss zum einen nachhaltig und zum anderen wirtschaftlich sein. Deswegen wird die Mieterhöhung der Höhe nach auf das Zweifache der erzielten Heizkostenersparnis des Mieters beschränkt. Um die Höhe der Heizkostenersparnis darzulegen, muss der Vermieter seiner Erhöhungserklärung eine Wärmebedarfsberechnung beilegen. Fügt er sie nicht bei, ist der Mieter nicht verpflichtet, den erhöhten Mietzins für diese Maßnahme zu zahlen. Auch durch eine zwei- bis dreifache vorbehaltslose Zahlung des Modernisierungszuschlages verpflichtet er sich nicht auf Dauer. Darum ist der Vermieter gut beraten, die Erhöhungserklärung noch mal zu schicken und die Wärmebedarfsberechnung diesmal beizufügen. Der Mieter kann die bis dahin gezahlten Beträge zurückverlangen.Nächste Folge: Das Besichtigungsrecht des Vermieters Der Autor ist Rechtsanwalt der Kanzlei Klasen und Hennings in Berlin.