Beim Immobilienkauf sind neben dem Kaufpreis weitere Kosten zu bedenken

Wer in Berlin eine Wohnung für 500.000 Euro kauft, muss neben dem Kaufpreis auch die Kosten für den Notar und das Grundbuch einplanen, die noch vor der Schlüsselübergabe entstehen. Während bei der Renovierung und in vielen anderen Bereichen vieles in Eigenregie übernommen werden kann, ist die notarielle Beurkundung zwingend erforderlich, denn durch sie wird der Kaufvertrag überhaupt erst wirksam.

Der Notar entwirft den Vertrag, berät beide Seiten unparteiisch und erläutert bei der Beurkundung die rechtlichen Folgen. Im Anschluss daran lässt er in der Regel eine Auflassungsvormerkung eintragen: eine Art Reservierung im Grundbuch, die den Anspruch des Käufers sichert. Außerdem holt er alle erforderlichen Erklärungen ein, teilt mit, wann der Kaufpreis fällig ist und veranlasst schließlich die Eigentumsumschreibung.

Der Notar kostet überall in Berlin gleich viel

Wie viel ein Notar für seine Dienste verlangen darf, ist bundesweit im Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) geregelt. Die Kosten richten sich bei einem gewöhnlichen Immobilienkauf vor allem nach dem Kaufpreis und nach den erforderlichen Tätigkeiten. Die Adresse des Notars und wie viel Zeit er investiert, spielen dagegen keine Rolle. Somit kostet dieselbe Leistung in Berlin Mitte genauso viel wie in Marzahn oder auch in München. Rabatte oder frei ausgehandelte Honorare sind nicht zulässig.

Da die Höhe der Gebühren nicht vom Standort abhängt, suchen sich viele Interessenten über dasoertliche.de einen Ansprechpartner in ihrer Nähe und fragen dann dort an. Durch eine gute Erreichbarkeit der Kanzlei können persönliche Termine und erforderliche Abstimmungen oft deutlich unkomplizierter erfolgen. Außerdem ist es natürlich wichtig, dass die Kanzlei überhaupt zeitnah Termine verfügbar hat. Die Kommunikation muss auf eine verständliche Weise erfolgen, bei der auch juristische Zusammenhänge nachvollziehbar erklärt werden. Außerdem sollten die Klienten sich gut aufgehoben fühlen und für ihre offenen Fragen stets einen Ansprechpartner haben.

Wie setzt sich die Notarrechnung zusammen?

Der für die Notarkosten relevante Punkt ist der sogenannte Geschäftswert, der bei einem gewöhnlichen Immobilienkauf in der Regel dem Kaufpreis entspricht. Die grundlegende Gebühr ist in der Gebührentabelle des Gerichts- und Notarkostengesetzes (GNotKG) festgelegt. Diese legt die sogenannte 1,0-Gebühr fest, die als grundlegende Rechengröße für die Berechnung aller weiteren Kosten dient.

Beispielrechnung:

Bei einem Kaufpreis von genau 500.000 Euro beträgt die 1,0-Gebühr nach Tabelle B des GNotKG 935 Euro. Für die Beurkundung des Kaufvertrags fällt eine gesetzlich festgelegte 2,0-Gebühr an. Die rechtliche Beratung und der Vertragsentwurf sind darin bereits enthalten. Übernimmt der Notar die bei einem Immobilienkauf üblichen Vollzugstätigkeiten, kommt regelmäßig eine 0,5-Gebühr hinzu – etwa für das Einholen erforderlicher Genehmigungen und Löschungsunterlagen. Eine weitere 0,5-Gebühr fällt typischerweise für die Betreuung an. Dazu gehört beispielsweise, dass der Notar prüft, ob die Voraussetzungen für die Zahlung des Kaufpreises erfüllt sind und die Beteiligten darüber informiert.

Im beschriebenen Standardfall addieren sich die Gebührensätze damit auf 3,0. Das entspricht 2.805 Euro netto beziehungsweise 3.337,95 Euro einschließlich Umsatzsteuer. Auslagen etwa für Dokumente, Porto und Registerabfragen können hinzukommen. Nicht enthalten sind die separate Rechnung des Grundbuchamts und mögliche zusätzliche Notarkosten für die Bestellung einer Grundschuld.

Die Grundschuld verursacht zusätzliche Kosten

Wer die Immobilie mithilfe eines Bankdarlehens kauft, muss meistens einen weiteren Kostenblock einplanen. Zur Absicherung des Kredits verlangt die Bank in der Regel, dass zu ihren Gunsten eine Grundschuld in das Grundbuch eingetragen wird. Die damit verbundenen Gebühren sind in den Kosten für die Beurkundung des Kaufvertrags nicht enthalten, auch dann nicht, wenn beide Vorgänge über dasselbe Notariat abgewickelt werden.

Die Höhe dieser zusätzlichen Kosten richtet sich nicht nach dem Kaufpreis, sondern nach dem Nennbetrag der Grundschuld. Dieser entspricht häufig der Darlehenssumme, kann aber davon abweichen. Gebühren entstehen sowohl für die notarielle Grundschuldbestellung und deren Abwicklung als auch für die Eintragung durch das Grundbuchamt. Wer den Kauf ohne ein durch die Immobilie abgesichertes Darlehen finanziert, muss dagegen keine neue Grundschuld bestellen.

Die Berliner Grunderwerbsteuer ist ein eigener Posten

Der Steuersatz der Grunderwerbsteuer ist bundesweit nicht einheitlich, sondern hängt vom jeweiligen Bundesland ab. In Berlin beträgt er 6 Prozent. Als Bemessungsgrundlage dient grundsätzlich die Gegenleistung. Zu dieser können insbesondere gehören:

Eine vorherige Kostenberechnung schützt vor Überraschungen

Bevor der eigentliche Auftrag erteilt wird, kann der Notar bereits die voraussichtlichen Gebühren nennen. Neben dem Kaufpreis benötigt er dazu vor allem die geplante Darlehens- und Grundschuldhöhe. So können auch die Notarkosten im Finanzierungsplan berücksichtigt werden. Auf diese Weise lässt sich der Immobilienkauf von Anfang an realistisch kalkulieren und unangenehme Überraschungen können vermieden werden.

FAQ: Häufig gestellte Fragen zu den Notarkosten in Berlin

Wer bezahlt die Notar- und Grundbuchkosten?

Üblicherweise trägt der Käufer die Kosten des Kaufvertrags und der Eigentumsumschreibung. Kosten für die Löschung bestehender Belastungen entfallen dagegen regelmäßig auf den Verkäufer.

Wer bezahlt die Notar- und Grundbuchkosten?

Üblicherweise trägt der Käufer die Kosten des Kaufvertrags und der Eigentumsumschreibung. Kosten für die Löschung bestehender Belastungen entfallen dagegen regelmäßig auf den Verkäufer.

Darf die endgültige Rechnung von der vorherigen Berechnung abweichen?

Wenn sich zum Beispiel der Kaufpreis, die Grundschuldhöhe, der Vertragsinhalt oder die erforderlichen Tätigkeiten ändern, können dadurch auch die Notarkosten anders als im Vorfeld berechnet ausfallen.

Wer darf den Notar auswählen?

Gesetzlich ist nicht festgelegt, ob Käufer oder Verkäufer den Notar auswählt. Beide Seiten können ein Notariat vorschlagen und müssen sich auf die Auswahl einigen. In der Praxis übernimmt häufig der Käufer die Auswahl, da er üblicherweise die Notar- und Grundbuchkosten trägt.

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