Jeder dritte Euro geht für die Miete drauf

Der Wohnungsmarkt in der Hauptstadt wird enger – und die Berliner erwarten in den kommenden Jahren eine deutliche Erhöhung der Mietpreise. Ein Großteil der Mieter sieht sich aber schon jetzt nicht mehr in der Lage, weitere Steigerungen bei Miete und Nebenkosten tragen zu können. Das geht aus einer repräsentativen Umfrage des Markforschungsinstituts TNS Infratest in Berlin im Auftrag der Wüstenrot & Württembergische-Gruppe hervor, die der Berliner Zeitung exklusiv vorliegt.

Belastungsgrenzen erreicht

Die Belastung der Mieter in Berlin ist in den letzten Jahren kontinuierlich gestiegen. Die Kaltmieten kletterten von 2009 bis 2011 um knapp acht Prozent, in den beiden letzten Jahren noch einmal um mehr als sechs Prozent. Angesichts des Zustroms von Personen aus dem Bundesgebiet und aus dem Ausland in die Hauptstadt und des knapper werden Wohnraumes wird sich dieser Trend fraglos fortsetzen. Laut Umfrage muss heute schon jeder Berliner im Schnitt mehr als ein Drittel (38 Prozent) seines Haushaltnettoeinkommens für die Miete inklusive Nebenkosten oder zur Finanzierung der eigenen Immobilie aufwenden. Damit liegt Berlin über dem Bundesschnitt von 34 Prozent.

Der neue Mietspiegel für Berlin gibt Auskunft über die ortsüblichen Mieten von Wohnungen je nach Größe, Wohnlage, Ausstattung und Baualter. Vermieter können den Mietspiegel nutzen, um Mieterhöhungen zu begründen.

Mietern hilft er zu überprüfen, ob eine Mieterhöhung berechtigt ist oder nicht. Reiner Wild, Geschäftsführer des Berliner Mietervereins, beantwortet die wichtigsten Fragen zum Thema.

Wann darf der Vermieter die Miete erhöhen? Das geht nur unter bestimmten Bedingungen. Zum Beispiel muss die Miete seit einem Jahr, von Betriebskostenerhöhungen und Modernisierungszuschlägen abgesehen, unverändert gewesen sein. Sie darf maximal bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete erhöht werden. Darüber hinaus ist zu beachten, dass sie für Mietererhöhungen ab dem 19. Mai 2013 innerhalb von drei Jahren nur um 15 Prozent steigen darf.

Open Source

Sie haben etwas zu sagen? Senden Sie uns Ihren Text!

Einreichen

Open Door

Sie möchten ein Thema vorschlagen? Senden Sie uns Ihren Vorschlag!

Vorschlagen

Wie stellt man die ortsübliche Vergleichsmiete für seine Wohnung fest? Man sucht in der Mietspiegeltabelle zunächst das betreffende Feld für seine Wohnung. Der fettgedruckte Wert ist der sogenannte Mittelwert. Er entspricht der ortsüblichen Vergleichsmiete einer normal ausgestatteten Wohnung. Kalte Betriebskosten sowie Kosten für Heizung und Warmwasser sind dabei nicht berücksichtigt. Die beiden anderen Werte geben Auskunft über die Preisspanne nach oben und unten. Eine schlechter ausgestattete Wohnung ist im unteren Preisbereich einzuordnen, eine besser ausgestattete im oberen. Achtung, das Berechnungsverfahren hat sich geändert. Wie eine Wohnung genau zu bewerten ist, lässt sich anhand der Orientierungshilfe für die Spanneneinordnung des Mietspiegels unter Berücksichtigung der Sondermerkmale ablesen.

Wie errechnet sich der Erhöhungsbetrag für drei Jahre? Bei einer Erhöhung zum 1.September 2013 wird die Kaltmiete vom 1. September 2010 zugrunde gelegt. Darauf werden 15 Prozent mehr Miete berechnet. Dann steht fest, welcher Betrag nicht überschritten werden darf. Ein Beispiel: Für eine Wohnung wurden am 1. September 2010 genau 500 Euro Nettokaltmiete gezahlt. 15 Prozent davon sind 75 Euro. Das heißt, die neue Miete darf nicht höher als 575 Euro sein. Zugleich darf aber die ortsübliche Miete nicht überschritten sein. Mieterhöhungen wegen einer Modernisierung innerhalb dieser drei Jahre dürfen aber am Ende wieder auf die Miete aufgeschlagen werden. Einen Sonderfall bilden die landeseigenen Wohnungsunternehmen. Bei ihnen darf die Miete nach dem Mietenbündnis mit dem Senat nur innerhalb von vier Jahren um 15 Prozent angehoben werden.

Welche Miete darf bei der Neuvermietung vereinbart werden? Beim Abschluss eines Mietvertrages muss der Vermieter leider die Mietspiegelwerte nicht beachten. Akzeptiert der Mieter die ausgehandelte Miete, ist er an sie gebunden und kann sich später im Regelfall nicht darauf berufen, dass die ortsübliche Miete im Mietspiegel niedriger ist.

Kann man die Miete senken, wenn man feststellt, dass sie zu hoch ist? Der Senat hat kürzlich erklärt, dass in Berlin eine Wohnraummangellage besteht. Deshalb kann im Einzelfall geprüft werden, ob beim Mietvertragsabschluss der Vermieter die Wohnungsmarktsituation ausgenutzt hat. Im günstigsten Fall könnte der Mieter dann einen Anspruch auf Mietsenkung haben. Der Bundesgerichtshof hat hierfür aber hohe Hürden aufgebaut.

Inwieweit wird im Mietspiegel der energetische Zustand eines Wohngebäudes berücksichtigt? In der Mietpreisspanne wirkt sich ein schlechter energetischer Zustand, nachgewiesen zum Beispiel über einen hohen Energieverbrauchskennwert, wohnwertmindernd aus. Mit der Folge, dass die ortsübliche Miete um diesen Abschlag niedriger ist. Ein guter energetischer Zustand mit geringen Energieverbrauchskennwerten ist hingegen wohnwerterhöhend.

Ich kann meine Dachgeschosswohnung nicht mit einem Aufzug erreichen, führt dies zu Abschlägen bei der Berechnung der ortsüblichen Miete? Ja. Wenn sich die Wohnung mindestens im fünften Obergeschoss befindet, ist kein Personenaufzug wohnwertmindernd.

Ein Mieter hat auf eigene Kosten ein Bad eingebaut. Kann der Vermieter trotzdem mehr Miete verlangen? Nein. Eine Ausstattung, die der Mieter bezahlt hat, gilt mietpreisrechtlich als nicht vorhanden.

Was sind die häufigsten Fehler, die Vermieter bei den Erhöhungen machen? Ist die Mieterhöhungserklärung nicht an alle im Mietvertrag aufgeführten Personen adressiert oder der Aussteller nicht benannt, ist sie formell unwirksam. Wird Bezug auf ein falsches Mietspiegelfeld genommen, liegt ein materieller Fehler vor, der zur Beanstandung berechtigt, aber auch vom Vermieter geheilt werden kann. Die Fragen stellte Ulrich Paul.

Natürlich schlägt die sich Lage auf dem Wohnungsmarkt besonders deutlich in den unteren Einkommensgruppen nieder. Berliner mit einem Haushaltsnettoeinkommen von weniger als 1 500 Euro müssen im Schnitt knapp die Hälfte – genau 46 Prozent – ihres zur Verfügung stehenden Einkommens für das Wohnen ausgeben. Selbst bei höheren Einkommen ist die Belastung noch immens. In den Einkommensgruppen zwischen 1 500 bis 2 500 sowie zwischen 2 500 und bis 4 000 Euro wird jeweils etwa ein Drittel des Geldes für die Wohnung und die Nebenkosten ausgegeben. Bei der Gruppe über 4000 Euro verfügbares Einkommen im Monat fällt die Belastung dann auf 26 Prozent.

Für viele Mieter ist damit eine Grenze erreicht. Zwar wächst die Wirtschaft in Berlin schneller als im Bund. Auch beim Beschäftigungswachstum hängt die Hauptstadt derzeit den Rest des Landes ab. Aber das Lohn- und Gehaltsniveau in der Hauptstadt liegt immer noch unter dem Bundesdurchschnitt. Das heißt, bei vielen Berliner sind die finanziellen Spielräume begrenzt. Deshalb sagt auch mehr als ein Drittel (36 Prozent) der Hauptstädter: Wir können uns keine Mieterhöhungen mehr leisten. In der Umfrage waren vor allem Einwohner in Treptow-Köpenick, Reinickendorf und Neukölln dieser Auffassung.

Wohnung: Die Ausgaben für Miete und Nebenkosten sind bereits heute für viele Berliner hoch. Bei Haushalten mit einem verfügbaren Einkommen bis 1 500 Euro im Monat gibt fast die Hälfte (49 Prozent) an, keine Mietsteigerung mehr verkraften zu können. Fünf Prozent mussten sich bereits eine billigere Wohnung suchen.

Aber eine Entspannung ist nicht zu erwarten: Die hohe Nachfrage bei geringem Immobilienangebot – sowohl bei Altbauten als auch bei Neubauprojekten – in Berlin treibt die Immobilien- und Mietpreise „immer weiter nach oben“, sagt Günther Schönfeld, Geschäftsführer der Wüstenrot Immobilien GmbH. „Der Markt wird auf absehbare Zeit eng bleiben, da der Zuzug von Menschen aus dem Rest der Bundesrepublik in die attraktive Hauptstadt ungebrochen erscheint. Aber gerade in den attraktiven und boomenden Regionen der Stadt ist das Wohnen für den Durchschnittsbürger kaum noch bezahlbar.“

Fast neun von zehn Berlinern erwarten , so die Umfrage, dass die Immobilienpreise und damit auch die Mieten in Berlin in den nächsten fünf Jahren stiegen werden. Mehr als die Hälfte (52 Prozent) gehen davon aus, dass die Preise deutlich um mehr als zehn Prozent anziehen werden. In Treptow-Köpenick, Reinickendorf und Lichtenberg stellen sich überproportional viele Bürger auf eher stark steigende Immobilien- und Mietpreise ein.

„Der Berliner Wohnungsmarkt bietet inzwischen für Normalverdiener kaum noch Alternativen“, kritisiert Michael Roggenbrodt, stellvertretender Geschäftsführer des Berliner Mietervereins. Die Mietbelastungsgrenzen für große Teile der Bevölkerung seien längst erreicht. Es fehlt an bezahlbarem Wohnungsneubau. „Hauptproblem der sich verschärfenden Wohnungsmarktlage aber sind die unbegrenzten Erhöhungsmöglichkeiten bei der Wiedervermietung“, betont Roggenbrodt. Wenn die Wohnung zu groß und zu teuer sei, scheitere ein Umzug in eine kleinere Wohnung häufig daran, dass deren Mieten oft genauso hoch oder noch höher ausfalle. Deshalb fordert der Berliner Mieterverein eine Begrenzung bei der Wiedervermietung auf zehn Prozent oberhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete.

Mieten in Berlin

Ihre Meinung ist uns wichtig. Senden Sie uns Ihr Feedback zu diesem Artikel an: [email protected]

Lesen Sie mehr zum Thema

Berlin Wohnen Berliner Mieterverein