Es ist keine neue Erfindung, doch ihr Erfolg ist durchaus umstritten: Nach Leipzig möchte die Verwaltung der sächsischen Landeshauptstadt nun auch eine Zweckentfremdungssatzung für Wohnraum einführen, um damit ihren Wohnungsmarkt zu entlasten. Ein entsprechender Entwurf sei gerade im Verwaltungsumlauf, wird voraussichtlich im Herbst vom Stadtrat behandelt werden. Stimmt der zu, gilt das Papier dann vorerst für fünf Jahre.

Als „zweckentfremdet“ gelten Wohnungen, die mehr als zwölf Wochen pro Jahr für die Fremdbeherbergung oder Kurzzeitvermietung genutzt werden oder die länger als zwölf Monate leer stehen.  Die Dresdner Satzung übernimmt die Regeln aus dem Landesgesetz, das der Landtag 2024 verabschiedete.

Zuerst verordnete sich Leipzig solch eine Satzung. Seitdem konnten rund 800 ehemalige Ferienwohnungen wieder dem regulären Wohnungsmarkt  zugeführt werden. Ferienwohnungen erzieln durch die Kurzzeit-Vermietung deutlich höhere Einnahmen als reguläre Monatsmieten.

In Dresden schätzt man die Anzahl der Ferienwohnungen auf rund 2200, das sind nur 0,7 Prozent des gesamten Wohnungsbestandes. Ende 2019 lag die Zahl der Ferienwohnungen noch bei 1400, so das Rathaus.  Gründe für den Anstieg seien zum einen der Boom von Online-Vermietungsplattformen wie booking.com oder auch Airbnb sowie die steigende Anzahl von Touristen in Dresden. Mit der Zweckentfremdungssatzung geht Dresdens Baubürgermeister Stephan Kühn (Grüne) davon aus,  „dass sich etwa 700 Wohnungen reaktivieren lassen.“

Vermieter für verfehlte Politik bestraft

Die SPD-Fraktion im Dresdner Stadtrat feiert den Satzungsentwurf als „längst überfällig“. Stadtrat Holger Zastrow (Team Zastrow) lehnt die Ratsvorlage „kategorisch“ ab. Sie sei ein  „untaugliches Mittel, um mehr Wohnraum zu schaffen.“ Und weiter: „Unternehmen werden durch exorbitante Preise bei Energie- und Rohstoffen, durch ausufernde Bürokratie und durch zu hohe Steuern am Bauen gehindert. Daran ändert so eine Satzung gar nichts“, so Zastrow weiter. Er hat einen Punkt.

Denn selbst Baubürgermeister Kühn musste zugeben: In den ersten drei Quartalen 2025 wurden Baugenehmigungen für rund 3.600 Wohnungen durch seine Verwaltung erteilt - rund 21 Prozent mehr als im Vorjahreszeitraum. Bis Ende September 2025 wurden jedoch lediglich 973 Wohnungen fertiggestellt - vor allem im Ein- und Zweiraum-Wohnungssegment.  Die Stadt selbst begründet die Satzung in der Ratsvorlage mit den Worten, man habe schon alle anderen Wohnbau-Instrumente ausgeschöpft. Wonach viele Dresdner aber vergeblich suchen, sind bezahlbare, größere Wohnungen für Familien.

Mittlerweile gibt es in vielen deutschen Großstädten ähnliche Satzungen, deren Kontrolle einen erheblichen Personalaufwand nach sich zieht. München meldete kürzlich auf seinem Webportal mit 507 der Zweckentfremdung entzogenen Wohnungen im letzten Jahr einen neuen Rekord. Auch die Bußgelder für nachgewiesene Verstößen hätten sich letztes Jahr mit rund 700.000 Euro im Vergleich zum Vorjahr mehr als verdoppelt. Ab 1. April hat die bayrische Metropole auch eine Registrierungspflicht für Kurzzeitvermietungen eingeführt.

Auf dem Berliner Wohnungsmarkt (rund 2 Millionen Wohnungen) gilt das Zweckentfremdungsverbot bereits seit 2014, soll aber, mehreren Quellen zufolge, nur einige tausend Wohnungen aus dem Ferienwohnungssektor wieder herausgelöst haben.

Bußgelder, Online-Schnüffelei

Auch in Hamburg ist man nicht zimperlich: „Die Bezirksämter gehen Hinweisen auf rechtswidrige Ferienwohnungen nach. Auch durch Recherchen im Internet werden die bezirklichen Wohnraumschutzdienststellen auf nachgefragte Ferienwohnungen aufmerksam. Die Wohnraumschutzdienststellen machen - falls notwendig - Ortsbesichtigungen und befragen Touristen als Zeugen“, warnt die Senatsverwaltung auf ihrer Webseite potentielle Ferienwohnungsvermieter. Diese sowie Wohnungsbesitzer oder auch Portalbetreiber seien der Behörde gegenüber zur Auskunft verpflichtet - andernfalls droht ein Bußgeld von bis zu 500.000 Euro.

In Dresden sollen Bußgelder von bis zu 100.000 Euro möglich sein, wenn eine Zweckentfremdung festgestellt wird. Sollte der Vermieter die Wohnung zwei Monate nach Bescheid der Stadt nicht wieder dem Wohnungsmarkt zuführen, behält sich die Verwaltung sogar eine Räumung vor. Wer die Auskunft verweigert oder geforderte Unterlagen nicht vorlegt, kann ebenfalls mit einer Geldbuße von bis zu 50.000 Euro belegt werden, so steht es im jetzigen Satzungsentwurf. Die Satzung soll nicht nur in den besonders beliebten Touristenbezirken Altstadt und Neustadt mit den meisten Ferienwohnungen gelten, sondern flächendeckend über das ganze Stadtgebiet.

Damit will Dresden vor allem die Wohnraumversorgung für Menschen mit niedrigem Einkünften sichern. Ob das die Satzung leisten kann und die Betreffenden sich die dann potentiell frei werdenden (Ferien)wohnungen in den teuren Innenstadtviertel leisten können, ist mehr als fraglich.

Damit sich Vermieter auf die neuen Regelungen einstellen können, gibt es eine zweijährige Übergangsfrist, in der vorerst weiter vermietet werden darf. Von der neuen Satzung ausgenommen sind Ferienwohnungen, die baurechtlich schon als solche genehmigt sind oder auch  Zweitwohnungen, die einzig und allein vom Besitzer zu Ferienzwecken genutzt werden. Dresdens Stadtverwaltung erklärt, die Satzung und deren Kontrolle sei ohne Personalaufwuchs umsetzbar. Im ähnlich großen Leipzig mussten bereits sechs zusätzliche Stellen dafür geschaffen werden.