Kündigung meist nur bei Verzug möglich

BERLIN, 12. März. Die Kündigung eines Wohnraummietverhältnisses für den Vermieter ist grundsätzlich nur dann möglich, wenn triftige Gründe vorliegen. Die fristlose Kündigung eines solchen Mietverhältnisses durch den Vermieter hat der Gesetzgeber auf wenige Fälle beschränkt.Der häufigste Fall ist die fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzug. Eine Kündigung ist möglich, wenn der Mieter einerseits für zwei aufeinanderfolgende Termine mit der Mietzahlung oder eines nicht unerheblichen Teils des Mietzinses in Verzug ist. Andererseits kann auch ein Kündigungsgrund vorliegen, wenn der Mieter in einem Zeitraum der sich über mehr als zwei Termine erstreckt mit der Entrichtung des Mietzinses in Höhe eines Betrages, der die Miete für zwei Monate erreicht, in Verzug ist.Die vielfach herrschende Vorstellung, eine fristlose Kündigung sei nur möglich, wenn der Mieter für zwei Monate die Miete nicht gezahlt habe, ist, wie aus vorstehendem Zitat des § 554 BGB ersichtlich, falsch.Nachzahlung kann helfenFür Wohnraum hat der Gesetzgeber dann eine Heilungsmöglichkeit dieser Kündigung vorgesehen, die das Gesetz sonst an keiner Stelle kennt. Die Kündigung wird nämlich dann unwirksam, wenn der Mieter, oder das Sozialamt in einer Frist von einem Monat nach Zustellung einer Räumungsklage die Rückstände ausgleicht, wenn gleichzeitg auch der laufende Mietzins gezahlt wird.Das Sozialamt ist in der Regel verpflichtet, eine solche Übernahmeerklärung abzugeben, wenn dadurch der Wohnraum für den Mieter erhalten bleibt. Diese "Wohltat" des Gesetzes kommt dem Mieter aber nur dann zugute, wenn innerhalb der letzten zwei Jahre seit Ausspruch einer fristlosen Kündigung nicht schon einmal eine fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzug ausgesprochen wurde, die dann durch Nachzahlung geheilt wird. Das Gesetz fordert also von dem Mieter eine zwei Jahre lang dauernde Wohlverhaltensperiode, in der kein Mietzinsrückstand auftreten darf. Tritt ein solcher Rückstand trotzdem auf, ist das Mietverhältnis durch die fristlose Kündigung beendet und kann nicht durch Nachzahlung geheilt werden.Der Autor ist Rechtsanwalt des Rechtsanwaltsbüros Schäfer und Schirmacher in Berlin und Mitglied der Berliner Arbeitsgemeinschaft Mietrecht.Nächste Folge: Kündigung bei vertragswidrigem Gebrauch und wegen Pflichverletzung.