Jeden Tag kommt Jakob Ustarbowski am abgeschabten Flur seines Wohnhauses vorbei, dessen gelber Anstrich längst keine Leuchtkraft mehr hat. Er muss zur Arbeit, geht mit seinen zwei Hunden Gassi. Er läuft vorbei an einem aufgebrochenen Klingelkasten, aus dem die Kabel heraushängen. Und an schlechten Tagen begegnet er draußen vor der Tür einer Ratte. An besonders schlechten Tagen sogar einer toten Ratte, wie er anhand seiner Handydokumentation beweist.

Ustarbowski lebt seit 2015 in der Heinrich-Zille-Siedlung in Berlin-Moabit, einem Bauensemble, das zwischen 1976 und 1981 errichtet wurde. 120 Wohnungen der Siedlung gehören Deutschlands größtem Wohnungskonzern, der Vonovia SE.

In der näheren Umgebung befindet sich der Hauptbahnhof und mit ihm die Bahnhofsmission. Sie ist für viele obdachlose Menschen in der Stadt eine zentrale Anlaufstelle, um mit Essen und Getränken versorgt zu werden.

Duschen in „Containern“ wegen Legionellen im Haus

In Teilen der Stadt hat Vonovia unter Berufung auf den Berliner Mietspiegel sowohl 2025 als auch dieses Jahr Mieterhöhungen umgesetzt. Betroffen war auch Ustarbowskis Wohnung. Seine bisherige Miete lag nach Angaben des Unternehmens unter der ortsüblichen Vergleichsmiete.

„Ich bin nicht grundsätzlich gegen Mieterhöhungen“, sagt der Bewohner. „Doch hier wird die Miete erhöht und der Lebensstandard geht runter“, so seine Empfindung. Wenn er aus dem Fenster schaut, sieht er manchmal vermüllte Gehwege oder wohnungslose Menschen, die sich „in der Siedlung tummeln.“

Beinahe zeitgleich zur Mieterhöhung für 2025 wurde in der Zille-Siedlung wegen eines Legionellenbefalls eine Strangsanierung umgesetzt. Die Bewohner sollten mindestens zwei Monate lang in „Containern“ duschen, sagen mehrere Mieter. Vonovia widerspricht dieser Darstellung. Eine Strangsanierung sei zwar immer belastend. Nach Angaben des Unternehmens verfügten aber fast alle betroffenen Wohnungen über zwei Bäder, sodass während der Arbeiten jeweils eines weiter nutzbar gewesen sei. Wo das nicht möglich war, habe Vonovia für rund zwei Wochen abschließbare mobile Sanitärmodule bereitgestellt und für die Beeinträchtigungen „angemessene Mietminderungen“ gewährt.

„Damit war für mich der Punkt erreicht, an dem es zu viel war“, sagt Ustarbowski. „Man wird als Mieter nur als Melkkuh betrachtet. So viel wie möglich herausziehen, aber so wenig wie nötig hineinstecken.“

Selbst bei Mängeln sind Mieterhöhungen zulässig

Das mag paradox klingen – rechtlich ist es jedoch zulässig, wie Marcel Eupen vom Alternativen Mieter- und Verbraucherschutzbund (AMV) erklärt. „Eine Mietzinserhöhung kann der Vermieter auch dann verlangen, wenn ihm gleichzeitig Mängel an der Wohnung bekannt sind“, sagt der Jurist. Der Mieter darf die Miete jedoch bis zur Beseitigung der Mängel mindern.

Im Schreiben zur Mietzinserhöhung für 2025, das der Berliner Zeitung vorliegt, berief sich Vonovia unter anderem auf eine „überdurchschnittliche ÖPNV-Anbindung und Nahversorgung“ sowie „überwiegend nicht sichtbare Heizungsrohre“ als wohnwerterhöhende Merkmale. Ustarbowski schüttelt den Kopf – und deutet auf die unverkleideten Heizungsrohre in seiner Wohnung. Aus seiner Sicht ist die Wohnung auf dem Papier mehr wert, als er es tagtäglich real erlebt.

Auf Anfrage erklärt Vonovia, die beiden Merkmale 2025 auf Grundlage der damaligen Orientierungshilfe des Berliner Mietspiegels angesetzt zu haben. Inzwischen haben allerdings Berliner Gerichte in solchen Fällen entschieden, dass eine gute Nahversorgung oder Anbindung an den ÖPNV nicht zusätzlich berücksichtigt werden dürfen, weil sie bereits in die Bestimmung der Wohnlage einfließen. In Ustarbowskis Mieterhöhung für 2026 tauchen die beiden Merkmale daher tatsächlich nicht mehr auf.

Müllsumpf

Bittere Erkenntnis: Berlin hat sich an seinen Dreck gewöhnt

Mieterhöhungen haben Konsequenzen für das gesamte Mietniveau

Marcel Eupen sieht darin zwar eine positive Entwicklung für die Mieter. Die Folgen früherer Mieterhöhungen seien aber nicht zu unterschätzen. Dass womöglich Hunderte Mieter ähnliche Mieterhöhungen akzeptiert haben wie die, die Jakob Ustarbowski vorgelegt wurde, und seither mehr zahlen, als eine korrekte Berechnung ergeben würde, sei längst zum Kollateralschaden geworden. „Denn auch eine ungesetzlich vereinbarte Miete kann später in die Datengrundlage des Mietspiegels einfließen und das Mietniveau im Wohnviertel in die Höhe treiben“, sagt der AMV-Jurist.

Die Mietzinserhöhung für 2025 hält Vonovia nach wie vor für gerechtfertigt. Die damalige Orientierungshilfe sei nicht abschließend gewesen und die „Nähe von unter 500 Metern Entfernung zum Hauptbahnhof unstrittig eine besonders gute Verkehrsanbindung“, schreibt Pressesprecher Matthias Wulff.

Über Vonovia mag eine Bewohnerin, die nicht namentlich genannt werden möchte, kein schlechtes Wort verlieren. Sie lebt mit ihren fünf Kindern im Haus und sagt: „Ein großes Problem sind die Mieter selbst.“ Sie würden ihren Sperrmüll einfach vor die Mülltonnen stellen, manche gar den Müll aus den Fenstern werfen. Das ziehe Ratten an.

Vonovia habe ihr bislang immer innerhalb von zwei bis drei Wochen abgeholfen. Ihr größtes Problem seien die wohnungslosen Menschen, die auf dem Grundstück trinken oder gelegentlich vor ihrer Haustür übernachten. „Aber für die Obdachlosen kann Vonovia nichts“, sagt sie.

„Es ist ganz schlimm geworden“, sagt Alexandra, die ebenfalls in der Siedlung lebt. Auf der Tischtennisplatte im Quartier lässt sie ihren Hund ein paar Tricks vorführen. Sie spricht über die Obdachlosen und die Scherben, die nicht von den Gehwegen weggeräumt würden. So sei es neuerdings eine Zumutung, mit dem Hund nach draußen zu gehen. Laut den Schilderungen der Bewohner hätten mehrere Obdachlose die Flächen unter den Balkonen 2024 und 2025 über mehrere Monate als Schlafcamps genutzt. „Sie haben dort ihre Notdurft verrichtet, getrunken und Uno gespielt“, berichtet Aleanxdra.

„Wenn Obdachlose in Quartieren unterwegs sind, ist das erst einmal ein soziales Problem der Stadt“, entgegnet Vonovia-Sprecher Wulff. Nichtsdestotrotz sei die Polizei regelmäßig alarmiert – und unter den Balkonen seien mittlerweile Zäune angebracht worden.

Was Vermieter gegen Störungen tun müssen

Der Vermieter kann zwar möglicherweise nichts dafür, dass fremde Personen auf sein Grundstück gelangen. „Entscheidend ist aber, ob dadurch der vertragsgemäße Gebrauch der Mietsache beeinträchtigt wird“, erklärt Eupen.

Bei Mängeln außerhalb der Wohnung sei eine Mietminderung schwieriger durchzusetzen. „Die Beeinträchtigung muss erheblich sein“, sagt er. „Wenn einem Mieter beim Müllwegbringen einmal am Tag eine Ratte begegnet, wird das dafür in aller Regel nicht ausreichen.“

Wenn Obdachlose aber unmittelbar unter einem Balkon campieren, dort urinieren und die Gerüche bis in die Wohnung ziehen, dann könne der vertragsgemäße Wohngebrauch sehr wohl beeinträchtigt sein.

Manche Belastung im Wohnumfeld kann der Mietspiegel nicht abbilden

Während Jakob Ustarbowski durch das Treppenhaus zu seiner Wohnung führt, deutet er auf drei Klingelschilder. „Hier sind Klienten des Unionshilfswerks untergebracht“, sagt er. Ein Angebot, das sich an Menschen mit psychischen Erkrankungen oder Behinderungen richtet. „Ich hätte das gerne vor meinem Einzug gewusst. Auf so etwas achtet man ja nicht, wenn man sich eine Wohnung ansieht“, sagt er.

Auf der einen Seite gebe es die wohnwerterhöhenden Merkmale des Berliner Mietspiegels. Gleichzeitig tauchten in demselben Mietspiegel besondere Einrichtungen im Wohnumfeld wie betreutes Wohnen und Obdachlosenunterkünfte als Negativmerkmale jedoch nicht auf, bemängelt Ustarbowski.

Wiebke Werner vom Berliner Mieterverein bestätigt, dass solche Einrichtungen tatsächlich weder in der Orientierungshilfe zum Mietspiegel noch bei der Bestimmung der Wohnlage als eigene Merkmale berücksichtigt werden. Das habe auch einen praktischen Grund, sagt sie. „Solche Einrichtungen können im Rahmen der Mieterbefragungen nicht zuverlässig erfasst werden, weil Mieter in der Regel keine vollständige Kenntnis über das unmittelbare Wohnumfeld haben.“

Seiner Mieterhöhung für dieses Jahr hätte Ustarbwoski wegen der Ratten, der Vermüllung sowie der offensichtlich unverkleideten Heizungsrohre am liebsten nicht zugestimmt. Aber die Angst vor Mahnungen oder gar der Möglichkeit, die Wohnung zu verlieren, trieb ihn am Ende doch dazu, die neue Miete „unter Vorbehalt“ zu zahlen.

Marcel Eupen vom AMV rät Mietern in solchen Fällen, sich vor einer Zustimmung rechtlich beraten zu lassen, etwa bei einer kostenlosen bezirklichen Mieterberatung. Grundsätzlich gebe es drei Möglichkeiten: zustimmen, teilweise zustimmen oder verweigern. Bei einer Verweigerung kann der Vermieter auf Zustimmung klagen. Dann kann ein Gericht prüfen, ob und in welcher Höhe die Miete erhöht werden darf. „Es besteht ausschließlich die Gefahr, den Prozess auf Zustimmung zur Mieterhöhung zu verlieren – nicht die eigene Wohnung“, sagt der Jurist.

Für Ustarbowski ist damit noch nicht geklärt, ob Vonovia seine Wohnung richtig bewertet hat. Wenn er das Haus verlässt, geht er vorerst weiter an den offenen Kabeln im Klingelkasten, den Müllbergen und Ratten vorbei. Die höhere Miete zahlt er inzwischen trotzdem.