Steigende Zinsen, Inflation und explodierende Baukosten führen zu einer Trendwende auf dem bundesdeutschen Immobilienmarkt – mit Folgen für Kaufinteressenten und Wohnungssuchende, auch in Berlin. Für viele Haushalte, die sich für den Erwerb von Wohneigentum interessieren, ist der Kauf durch die steigenden Zinsen in weite Ferne gerückt. Dadurch drängeln sich noch mehr Interessenten auf dem Mietwohnungsmarkt.

Die wachsende Nachfrage nach Mietwohnungen führt zu weiter steigenden Mieten. Beim Wohneigentum hingegen bröckeln aufgrund der geringeren Nachfrage die Preise in vielen Städten, wie aus einem aktuellen Wohnbarometer des Onlineportals Immoscout24 hervorgeht, das am Donnerstag präsentiert wurde. Das Wohnbarometer gibt Auskunft über die Immobilienangebote aus dem zweiten Quartal dieses Jahres.

„Erstmals seit der Finanzkrise 2008 sehen wir deutliche Preiskorrekturen, vor allem bei Neubau-Eigentumswohnungen und Einfamilienhäusern in Bestand und Neubau“, sagte Immoscout24-Geschäftsführer Thomas Schroeter. Bemerkbar macht sich die neue Entwicklung vor allem in den Großstädten. Die Angebotskaufpreise für Wohnungen und Einfamilienhäuser haben in Düsseldorf, Frankfurt am Main, Hamburg, Köln, München und Stuttgart um bis zu 6,6 Prozent nachgegeben. Auf das gesamte Bundesgebiet betrachtet steigen die Preise zwar noch weiter an, aber deutlich schwächer als im ersten Quartal.

Neubau-Einfamilienhäuser in Berlin nun 2,1 Prozent günstiger

In Berlin zeigt sich kein einheitliches Bild. Während sich Eigentumswohnungen im Bestand im Vergleich zum ersten Quartal um 2,5 Prozent und im Neubau um 0,2 Prozent verteuerten, bröckelten für Einfamilienhäuser im Neubau die Preise um 2,1 Prozent. Bei Eigenheimen im Bestand zogen die Angebotspreise wiederum um 1,4 Prozent an.

In die Kategorie Neubau fallen bei Immoscout alle Wohnungen und Häuser, die in den vergangenen zwei Jahren errichtet worden sind. Die übrigen Immobilien werden dem sogenannten Bestand zugerechnet. Ausgewertet für das Wohnbarometer wurden Inserate, die bei Immoscout veröffentlicht wurden. Wichtig: Es handelt sich um Angebote. Zu welchem Preis Wohnungen und Häuser tatsächlich vermietet oder verkauft wurden, geht daraus nicht hervor.

Wie sich trotz sinkender Kaufpreise für Neubau-Einfamilienhäuser in Berlin der Erwerb durch die steigenden Zinsen verteuert hat, zeigt ein Beispiel von Immoscout für ein Haus mit 140 Quadratmetern. Im ersten Quartal dieses Jahres sollte ein solches Einfamilienhaus in der Bundeshauptstadt noch 878.058 Euro kosten. Bei einem Eigenkapital von 15 Prozent mussten die Käufer für den Erwerb einen Kredit in Höhe von 746.349 Euro aufnehmen. Mit einem auf zehn Jahre festgeschriebenem Zins von damals üblichen 1,21 Prozent und einer jährlich Tilgung von zwei Prozent belief sich die monatliche Rate des Käufers auf 1996 Euro.

Auf ein Wohnungsinserat kommen in Berlin 217 Anfragen pro Woche

Im zweiten Quartal dieses Jahres hat sich zwar der durchschnittliche Kaufpreis für das 140 Quadratmeter große Neubau-Einfamilienhaus um 2,1 Prozent auf 859.845 Euro verringert – und damit auch der aufzunehmende Kredit, der sich nun auf 730.868 Euro beläuft. Weil die Zinsen für den Kredit mittlerweile aber auf drei Prozent gestiegen sind, müssen Käufer nun eine Monatsrate von 3045 Euro aufbringen – 1049 Euro mehr als im ersten Quartal. Für viele, die sich vor einigen Monaten eine Immobilie vielleicht gerade so leisten konnten, ist der Erwerb damit trotz gesunkener Kaufpreise unerschwinglich geworden.

Infolge der auf rund drei Prozent gestiegenen Zinsen ist die Nachfrage nach Immobilien zum Kauf im Vergleich zum Vorjahr laut Immoscout bundesweit um 36 Prozent zurückgegangen. Im gleichen Zuge stieg die Nachfrage nach Immobilien zur Miete im Durchschnitt um 48 Prozent. Insbesondere Mietwohnungen im Bestand erleben in den großen Städten laut Immoscout ein „deutliches Nachfrageplus“. In Berlin gingen im zweiten Quartal 2022 im Durchschnitt 217 Kontaktanfragen pro Bestandwohnung pro Woche ein – und damit 40 mehr als im Vorquartal, als wöchentlich 177 Kontaktanfragen registriert wurden.

Kommentar

Verbesserungen für Berliner Mieter gibt es nur durch schärfere Gesetze

In Köln lag die Nachfrage zuletzt bei 78 Anfragen pro Woche. Damit hat Köln im Städtevergleich die zweitgrößte Nachfrage. Auch in Hamburg stieg die Nachfrage nach Bestands-Mietwohnungen von durchschnittlich 49 auf 68 Anfragen pro Inserat. „Nach wie vor liegt die Nachfrage deutlich über dem verfügbaren Angebot“, sagt Immoscout-Chef Schroeter. Nötig sei, das Angebot zu vergrößern. Doch das ist schwer genug. „Aufgrund der Lieferengpässe und enormen Kostensteigerungen im Neubau wird die Bundesregierung ihr Ziel von 400.000 neuen Wohnungen pro Jahr dieses Jahr nicht erreichen können“, sagt Schroeter voraus. Dass in Berlin die vom Senat angepeilten 20.000 neuen Wohnungen in diesem Jahr entstehen, gilt ebenfalls als schwer vorstellbar.

Angebotsmieten für Neubauwohnungen: Nur München teurer als Berlin

Die steigende Nachfrage nach Mietwohnungen führt in Berlin zu stark anziehenden Angebotsmieten. So verteuerten sich Neubauwohnungen im zweiten Quartal um 4,5 Prozent, was dem größten Preiszuwachs im Vergleich der großen Städte entspricht. Im Durchschnitt wurden Neubauwohnungen in Berlin für 15,37 Euro pro Quadratmeter kalt angeboten. In der Bundeshauptstadt beträgt die Kaltmiete für eine Neubauwohnung mit 70 Quadratmetern damit im Schnitt 1075,90 Euro.

Berlin liegt somit im Neubau inzwischen über dem Preisniveau von Düsseldorf, Hamburg, Frankfurt am Main und Stuttgart. Nur München ist noch teurer. Dort legten die Angebotsmieten für Neubauwohnungen um 3,1 Prozent zu – auf 19,64 Euro pro Quadratmeter. Dass gerade Neubauwohnungen in Berlin so teuer sind, hat einen Grund: Im Neubau gilt die Mietpreisbremse nicht. Anders bei Bestandswohnungen. Diese werden in Berlin deswegen noch zu geringeren Mietpreisen angeboten: für 11,10 Euro je Quadratmeter kalt. Das entspricht einem Plus von 1,4 Prozent.