Nicht ausgelastete Werke, unsichere Arbeitsplätze und offene Standortfragen: Die Krise der deutschen Automobilindustrie trifft Ostdeutschland hart. In Zwickau, Eisenach, Chemnitz, Leipzig und Ludwigsfelde hängen Tausende Beschäftigte direkt oder mittelbar von VW, Opel, BMW, Porsche und Mercedes-Benz ab. Nun zeigen exklusive Daten, dass sich an einzelnen Standorten auch die Immobiliennachfrage deutlich abschwächt.

Am Opel-Standort Eisenach brach die Nachfrage nach Kaufimmobilien im zweiten Quartal 2026 gegenüber dem Vorjahreszeitraum um knapp 32 Prozent ein, wie eine Auswertung des Vermittlungsportals ImmoScout24 für die Berliner Zeitung zeigt. In Chemnitz gingen die Kaufkontakte um rund 17 Prozent zurück, in Zwickau um knapp zehn Prozent. Leipzig und Ludwigsfelde erweisen sich dagegen bislang als widerstandsfähiger. Noch ist der Nachfragerückgang bei den Preisen kaum angekommen. Experten warnen jedoch, dass sich die Folgen erst mit Verzögerung zeigen könnten.

Immobiliennachfrage in ostdeutschen Autostädten geht zurück

Für die Analyse hat ImmoScout24 die aktiven Angebote im zweiten Quartal 2025 und 2026 sowie die darauf entfallenden Anfragen per Mail verglichen. Bei der Miete wurden Wohnungen berücksichtigt, beim Kauf Wohnungen und Häuser. Die Preisentwicklung basiert auf einem Modell für Bestandswohnungen.

Am deutlichsten ist die Abschwächung in Eisenach. Dort erhielten auch Mietangebote 23,4 Prozent weniger Anfragen, bundesweit betrug das Minus 15 Prozent. Trotzdem verteuerten sich Bestandswohnungen noch um 1,7 Prozent auf 1588 Euro je Quadratmeter.

In Zwickau sanken zugleich die Kaufpreise leicht um 0,4 Prozent auf 1246 Euro je Quadratmeter, während sie bundesweit um 3,9 Prozent stiegen. Chemnitz verzeichnete trotz des Rückgangs der Kaufkontakte noch ein geringes Preisplus von 0,7 Prozent auf 1393 Euro je Quadratmeter. Die Nachfrage nach Mietwohnungen blieb dort mit einem Minus von einem Prozent nahezu stabil.

Welchen Anteil die Autokrise an den Rückgängen hat, lässt sich laut ImmoScout24 nicht belastbar ableiten. In Eisenach könnten etwa sanierungsbedürftige Bestandsimmobilien Käufer abschrecken.

Warum Verkäufer ihre Preise nur langsam senken

Dass sich der Rückgang bislang kaum in den Preisen niederschlägt, überrascht Reiner Braun nicht. „Der Wohnungsmarkt reagiert sehr träge“, sagt der Vorstandsvorsitzende des Forschungs- und Beratungsinstituts Empirica der Berliner Zeitung. Beschäftigte würden ihre Wohnung nach einem Arbeitsplatzverlust nicht sofort aufgeben. Eine längere Krise werde zunächst eher durch weniger Zuzug sichtbar.

Auch Verkäufer passen ihre Erwartungen nur langsam an. Bei geringer Nachfrage versuchten sie zunächst, noch einen „Dummen“ zu finden, der den bisherigen Preis zahle, sagt Empirica-Experte Jan Grade. Deshalb könnten die Angebotspreise noch steigen oder stagnieren, obwohl sich bereits weniger Interessenten melden.

Eine weitere Auswertung des Vermittlungsportals Immowelt für die Berliner Zeitung zeigt diese schwache Dynamik vor allem in Zwickau und Chemnitz. In beiden Städten stiegen die Angebotspreise für Eigentumswohnungen nur um 0,1 Prozent. Weil die Inflation höher lag, verloren die Immobilien real an Wert. Immowelt hält beide Städte wegen des niedrigen Preisniveaus und der fehlenden Dynamik für besonders verwundbar.

Sinkende Preise können einen Immobilienkauf zwar günstiger machen. Davon profitieren Interessenten laut dem Baufinanzierungsvermittler Interhyp jedoch nur bei sicheren Einkommen. Eine schwache Beschäftigungsentwicklung könne die Preise dämpfen, zugleich aber die „finanzielle Lage potenzieller Käufer belasten“, sagt Interhyp-Chef Jörg Utecht.

Analyse

Die Abfindung zahlt VW – den wirtschaftlichen Niedergang erben die Kinder

ACOD bezeichnet Lage in Zwickau als „besonders kritisch“

Wie groß das wirtschaftliche Risiko werden könnte, zeigt sich vor allem in Zwickau. Das VW-Werk mit mehreren Tausend Beschäftigten gehört zu den wichtigsten Arbeitgebern der Region. Deutschlands größter Autobauer investierte rund 1,2 Milliarden Euro in die Umrüstung zum reinen Elektrostandort. Statt der angepeilten 330.000 Fahrzeuge liefen zuletzt jedoch nur 212.000 Autos vom Band. Seine Zukunft über 2030 hinaus ist offen.

Nach Informationen der Ostdeutschen Allgemeinen Zeitung soll Sachsens Regionalentwicklungsministerin Regina Kraushaar (CDU) bei einer nicht öffentlichen Veranstaltung gesagt haben: „Es gibt schlechte Nachrichten, Zwickau schließt 2030.“ Drei Teilnehmer bestätigten den Wortlaut. Das Ministerium hingegen dementierte die Äußerung. VW erklärte, eine Schließung sei die letzte und teuerste Option; eine Entscheidung sei nicht gefallen.

Jens Katzek, Geschäftsführer des Automotive Clusters Ostdeutschland (ACOD), bezeichnet die Lage dennoch als „besonders kritisch“. Diskutiert werde, ob Zwickau weiter Fahrzeuge produziert oder stärker auf Demontage, Autorecycling und andere Technologien ausgerichtet wird – mit möglicherweise deutlich weniger Beschäftigten.

„Fakt ist, dass die bestehenden Werke nicht ausgelastet sind“, sagt Katzek. Überschüssige Kapazitäten kosteten Geld und schwächten die Wettbewerbsfähigkeit. Das Aus eines Automobilwerks wäre für jede Region ein „dramatischer Einschnitt“. Nach einer groben Schätzung des Branchenverbandes hängen an jedem Arbeitsplatz in einem Fahrzeugwerk bis zu drei weitere Stellen bei Zulieferern, Dienstleistern, Handwerk, Gastronomie und Handel.

Für den Immobilienmarkt wäre nicht erst eine Schließung relevant. Schon ein deutlicher Stellenabbau könnte Kaufkraft und Zuzug schwächen. Hinzu kommt die demografische Entwicklung: Zwickaus Einwohnerzahl sank zwischen 2012 und 2025 von rund 92.300 auf 86.400, Eisenach verlor knapp fünf Prozent. Ohne neuen Zuzug könnten Alterung und Abwanderung wieder stärker durchschlagen, warnt Grade.

Auch Joachim Ragnitz, stellvertretender Leiter der Ifo-Niederlassung Dresden, hält Zwickau und Eisenach für die kritischen Standorte. Entscheidend sei, ob entlassene Beschäftigte vor Ort andere Arbeit finden oder schließlich wegziehen.

Leipzig und Ludwigsfelde trotzen dem Abwärtstrend

Dass ein großer Autostandort nicht automatisch einen schwachen Immobilienmarkt bedeutet, zeigen Leipzig und Ludwigsfelde. In Leipzig stiegen die Kaufpreise um 4,7 Prozent auf 3053 Euro je Quadratmeter – stärker als in allen anderen untersuchten Städten. Die Kaufnachfrage sank mit 9,2 Prozent weniger stark als in Sachsen und bundesweit.

Leipzig profitiert laut Empirica von seinem Bevölkerungswachstum und einem breiteren Arbeitsmarkt. Neben BMW und Porsche tragen Logistik, Technologie, Hochschulen und Dienstleistungen die Wirtschaft. Seit 2012 wuchs die Einwohnerzahl um mehr als 18 Prozent.

Eine Sonderrolle nimmt Ludwigsfelde ein. Dort stieg die Mietnachfrage laut ImmoScout24 um 97 Prozent. Das Portal führt das auf neue Mietprojekte, die Nähe zu Berlin und niedrigere Mieten zurück. Empirica bescheinigt der Stadt zudem die höchste Zuwanderungsrate im Vergleich. Die Kaufnachfrage sank allerdings um gut 18 Prozent.

Entscheidend ist damit nicht allein die Bedeutung eines Autowerks, sondern auch, ob Menschen zuziehen und Beschäftigte andere Arbeit finden. Im Berliner Umland sei Wohnraum so knapp, dass Entlassungen kaum auf das gesamte Preisniveau durchschlagen dürften, sagt Braun.

Automobilverband widerspricht „apokalyptischem Tenor“

Einer zwangsläufigen Abwärtsspirale widerspricht Katzek. Er wolle dem „apokalyptischen Tenor“ nicht folgen, sagt er. Die ostdeutschen Werke seien hochproduktiv und hätten mehrere Krisen bewältigt. Größere Arbeitsplatzverluste könnten andere Branchen allerdings allenfalls mittel- bis langfristig ausgleichen.

Für kleinere Autostädte ist diese Verzögerung gefährlich. Fallen Industriearbeitsplätze weg und entstehen nicht schnell genug neue Perspektiven, verliert die Region mögliche Zuzügler – und damit Menschen, die Wohnungen mieten oder Häuser kaufen. Noch lassen sich die Nachfragerückgänge nicht eindeutig auf die Autokrise zurückführen. Hält sie aber länger an, dürften ihre Folgen schleichend auf dem Immobilienmarkt sichtbar werden.