Daheim im Büro

Die Selbständigenquote liegt in Berlin unverändert weit über dem Bundesdurchschnitt: Nach Angaben des Senats rangierte sie im Jahr 2008 mit 14,1 Prozent nur unwesentlich unter dem Vorjahreswert von 14,2 Prozent. Das sind nach wie vor drei volle Prozentpunkte mehr als die Quote im Rest der Republik. Und auch das darf nicht verwundern: ganz vorne mit dabei sind die Bezirke Mitte und Charlottenburg, mit ihren vielen Unternehmen aus der Kreativbranche. Und dies sind nicht selten Einpersonenbetriebe, die ihre Geschäfte vom heimischen Schreibtisch aus koordinieren. Insbesondere Existenzgründer mit geringem Startkapital haben oft keine andere Wahl, als für ihr Gewerbe die eigene Wohnung zu nutzen. Bislang brachte sie das oftmals in Konflikt mit dem Vermieter. Doch nun hat der Bundesgerichtshof in einem Urteil (Az: VIII ZR 165/08) bekräftigt, dass gerade Existenzgründer unter bestimmten Voraussetzungen einen Anspruch auf Genehmigung der teilgewerblichen Nutzung gegenüber dem Vermieter haben.Im betreffenden Urteil ging es zwar speziell um einen Makler -aus den Entscheidungsgründen ergeben sich jedoch grundsätzliche Kriterien, wann ein Existenzgründer seine Wohnung geschäftlich nutzen darf. Im entschiedenen Fall hat der Mieter eine Zweizimmer-Wohnung "zu Wohnzwecken" gemietet. Da er als selbständiger Makler ohne eigene Geschäftsräume tätig war, übte er seine Maklertätigkeit aus der Wohnung heraus aus. Der Vermieter mahnte ihn deswegen ab, kündigte und klagte nun auf Räumung. Nach Ansicht der Richter vom Bundesgerichtshof sei jedoch entscheidend, ob der Mieter Mitarbeiter seines Maklerbüros in der Wohnung beschäftigt hat. In diesem Fall hätte er die Wohnung räumen müssen.Juristisch dreht sich alles um die Frage, ob die über das reine Wohnen hinausgehende Nutzung von den Vereinbarungen im Mietvertrag gedeckt ist. Der Bundesgerichtshof hat hier eine pragmatische Abgrenzung vorgenommen. Aus der lassen sich folgende Rahmenbedingungen, unter denen der Mieter einen Anspruch auf Genehmigung hat, entnehmen: Tätigkeiten, die Unternehmer von Außenstehenden unbemerkt verrichten können, sind demnach immer zulässig. So muss der Vermieter zum Beispiel einem Autoren, der daheim an seinem nächsten Roman arbeitet, aber auch der Bürokraft, die lediglich einen Telearbeitsplatz für ihre Tätigkeit benötigt, die Heimarbeit genehmigen. Daraus lässt sich nun ableiten, dass eine unternehmerische Tätigkeit in den eigenen vier Wänden immer dann juristisch nicht bemängelt werden kann, wenn sie im Wesentlichen am Schreibtisch erfolgt, der Betrieb ohne weitere Mitarbeiter auskommt und der Kundenverkehr nicht ins Gewicht fällt. Selbst der Empfang und die Bewirtung eines Geschäftsfreundes ist nach höchstrichterlicher Meinung erlaubt -sofern sich andere Mieter nicht gestört fühlen. Vor allem Existenzgründern haben die Bundesrichter mit diesem Urteil den Rücken gestärkt. Ob sie nun als Anwälte und Makler tätig sind oder eben als selbständige Grafiker und Musikagenten. ------------------------------Der Autor Michael Fischer-Räder ist Rechtsanwalt und auf Wirtschafts- und Immobilienrecht spezialisiert.------------------------------Foto: In der Wohnung darf gearbeitet werden, wenn Außenstehende dies nicht merken.