BGH erleichtert Vermietern Einbehalt der Mietkaution

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat bei Schäden an einer Mietwohnung Vermietern den Zugriff auf eine hinterlegte Kaution erleichtert. Wie die Karlsruher Richter am Mittwoch urteilten, können Vermieter auch sechs Monate nach dem Auszug des Mieters und damit nach Ablauf der Verjährungsfrist Schadensersatz für Mietschäden verlangen und dazu finanzielle Ansprüche mit der Kaution verrechnen. (AZ: VIII ZR 184/23) Voraussetzung sei, dass der Schadensersatzanspruch bereits vor Ablauf der sechsmonatigen Verjährungsfrist noch hätte verrechnet werden können.

Im konkreten Fall hatte eine Mieterin ihre Wohnung in Erlangen gekündigt und am 8. November 2019 übergeben. Nachdem die Frau ausgezogen war, reklamierte der Vermieter am 26. Februar 2020 – und damit innerhalb der gesetzlichen sechsmonatigen Verjährungsfrist – Schäden in der Wohnung, deren Höhe er mit 1175 Euro bezifferte. Er teilte der Mieterin aber nicht mit, ob sie die Wohnung selbst wieder herrichten solle oder ob sie für den Schaden bezahlen müsse.

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Vermieter behielt Kaution erst nach Ablauf der Verjährungsfrist ein

Die Mieterin kam für den Schaden nicht auf, sodass der Vermieter die Kaution in Höhe von 785,51 Euro einbehielt. Das erfolgte jedoch erst nach Ablauf der sechsmonatigen Verjährungsfrist. Die Frau klagte und meinte, dass der Vermieter seine Forderungen erst mit dem Einbehalt der Kaution verwirklicht habe. Zu diesem Zeitpunkt sei die sechsmonatige Verjährungsfrist bereits abgelaufen gewesen, so die Klägerin.

Die Frau klagte auf Rückzahlung der Kaution – und bekam in den Vorinstanzen recht. Die Revision des beklagten Vermieters hatte nun Erfolg. Der BGH hob das Urteil des Landgericht Nürnberg-Fürth auf und verwies die Sache zur neuen Verhandlung an das Gericht zurück.

Laut dem BGH reiche es aus, dass der Vermieter Ansprüche wegen der Beschädigung der Mietwohnung innerhalb der sechsmonatigen Verjährungsfrist geltend macht. Sei das der Fall, könne er auch erst nach Ablauf der Verjährungsfrist die eingeforderten Schadensersatzansprüche mit der Mietkaution verrechnen. Denn die Barkaution diene „gerade der Sicherung der Ansprüche des Vermieters“. Er solle sich nach dem Ende des Mietverhältnisses „auf einfache Weise durch Aufrechnung gegen den Kautionsrückzahlungsanspruch befriedigen können“, urteilte der BGH.