Keine starren Fristen für Schönheitsreparaturen

Um die Abstände, in denen Schönheitsreparaturen durchzuführen sind, gibt es häufig Streit. Folgende Renovierungsfristen sind nach einer Entscheidung des Bundesgerichtshofes grundsätzlich angemessen: drei Jahre für Küchen, Bäder und Duschen; fünf Jahre für Wohn- und Schlafräume, Flure, Dielen und Toiletten und sieben Jahre für andere Nebenräume. Jedoch gelten diese Fristen nach Auffassung mancher Richter nicht für das Streichen der Türen und Heizkörper. Es sei abwegig anzunehmen, dass diese in Küche, Bad und Toilette, alle drei Jahre neu lackiert werden müssten.Für die Wirksamkeit der Vereinbarung ist wichtig, dass es sich nicht um starre Fristen handeln darf. So ist die Klausel unwirksam, wenn sie vorsieht, dass der Mieter nach Ablauf der Fristen unabhängig vom Zustand der einzelnen Räume renovieren muss. Verworfen wurde etwa eine Vereinbarung nach der der Mieter "wenn erforderlich, mindestens aber nach ... Jahren" renovieren muss. Die Folge ist, dass der Mieter überhaupt nicht zu renovieren braucht.Renovierungen nachholenNicht ausgeführte Schönheitsreparaturen während der Mietzeit sind jedenfalls kein Grund für eine fristlose Kündigung. Der Bundesgerichtshof betont ausdrücklich, dass diejenigen Räume beim Auszug nicht zu renovieren sind, für die die Frist noch nicht abgelaufen ist; allerdings sind beim Auszug bereits überfällige Renovierungen nachzuholen. Zieht der Mieter beispielsweise nach vier Jahren aus, muss er spätestens dann nur Küche und Bad renoviert haben. Alle anderen Räume nicht. Das gilt auch dann, wenn er beim Einzug eine Anfangsrenovierung durchgeführt hat, zu der er vertraglich nicht verpflichtet war. Diese freiwillige Renovierung zählt nicht mit.Es reicht aus, wenn im Vertrag die Klausel enthalten ist: "Schönheitsreparaturen werden vom Mieter getragen". Sie ist eindeutig dahin auszulegen, dass damit keine Verpflichtung zur Anfangsrenovierung, aber eine Verpflichtung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen innerhalb der allgemein anerkannten Fristen vereinbart wurde.Der Vermieter hat bei einer unrenoviert übernommenen Wohnung aber keinen Anspruch auf vorzeitige Schönheitsreparaturen. Deshalb ist eine Vertragsklausel, nach der der Mieter "nach Bedarf" renovieren soll, unwirksam, denn damit müsste er unter Umständen auch für einen Verschleiß aufkommen, den der Vormieter verursacht hat. Das gilt auch, wenn im Vertrag steht: "Ein Bedarf gilt mindestens dann als gegeben, wenn die Fristen nach dem Fristenplan verstrichen sind"; denn damit soll der Mieter verpflichtet werden, nicht nur nach Ablauf der Fristen, sondern im Zweifel auch früher, nämlich "bei Bedarf", zu renovieren, und das ist mehr, als der Bundesgerichtshof erlaubt. Wirksam ist hingegen eine Klausel, die angemessene Fristen für die Schönheitsreparaturen festlegt und den Mieter verpflichtet, "spätestens bei Ende des Mietverhältnisses alle bis dahin je nach Grad der Abnutzung erforderlichen Arbeiten durchzuführen". (BLZ)Das Mieterlexikon, Ausgabe 2005: Herausgegeben vom Deutschen Mieterbund, 13 Euro.