Gericht gewährt Vermietern mehr Freiheiten

Das soziale Mietrecht schützt den Mieter umfassend. Wenn er keine erheblichen Vertragsverstöße begeht, ist er fast ausnahmslos unkündbar. Zudem kann der Vermieter die Miete nur in engen Grenzen erhöhen, und auch bei mieterhöhenden Modernisierungsmaßnahmen sieht er sich einem schwierigen Regelwerk ausgesetzt.Seit der Reform der Zivilprozessordnung im Jahre 2002 ist der Bundesgerichtshof (BGH) in Mietsachen letzte Instanz. Seither hat er viele Entscheidungen der Instanzgerichte verworfen und nicht selten zu Gunsten des Vermieters entschieden.Auch bei Modernisierungsmaßnahmen hat der BGH kürzlich die strenge Rechtsprechung der Untergerichte gelockert. Schon im Jahre 2002 hob der BGH ein Urteil des Berliner Kammergerichtes auf und entschied, dass ein Vermieter nach durchgeführtem Heizungseinbau dem Mieter bei der Mieterhöhung keine Wärmebedarfsberechnung darlegen müsse, um den Energieeinspareffekt unter Beweis zu stellen. Im vergangenen Jahr ergänzte der BGH diese Rechtsprechung dahingehend, dass selbst bei preisgebundenem Wohnraum im Falle energieeinsparender Modernisierungsmaßnahmen, hier der Heizkostenersparnis, der Vermieter nicht dem so genannten Wirtschaftlichkeitsgebot unterläge. Mit anderen Worten: Die Mieterhöhung wegen der Modernisierungsmaßnahme kann durchaus höher ausfallen als der Energieeinspareffekt.Mieterhöhung ohne VerbesserungEbenfalls im Jahre 2004 entschied der BGH einen Berliner Fall zu Gunsten des Vermieters, der Kastendoppelfenster gegen moderne Isolierglasfenster ausgetauscht hatte und nun von seinem Mieter den Modernisierungszuschlag verlangte. Die Berliner Gerichte sahen in dem Austausch der Fenster gegen Isolierglasfenster keine nachhaltige Wertverbesserung und lehnten deshalb schon dem Grunde nach eine Mieterhöhung ab. Der BGH entschied, dass entgegen der Auffassung des Landgerichtes die Maßnahmen zur Einsparung von Heizenergie oder Wasser, die in erster Linie einer ökologischen Zielsetzung dienten, gerade keine Verbesserung des Wohnwertes für den Mieter zu bewirken bräuchten, um eine Mieterhöhung zu rechtfertigen. Es reiche aus, wenn die erzielte Einsparung an Heizenergie wesentlich und von Dauer sei sowie der Allgemeinheit zu Gute komme. Ebenso mit ähnlicher Begründung hob der BGH ein Urteil des Landgerichtes (Aktenzeichen: VIII ZR 253/04) auf. Ein Mieter hatte sich gegen den Anschluss seiner Wohnung an das rückkanalfähige Breitbandkabelnetz gewehrt und verweigerte dem klagenden Vermieter die Duldung des Anschlusses seiner Wohnung, weil er in Berlin terrestrisches Digitalfernsehen empfange. Der BGH entschied aber, dass die Frage, ob eine Maßnahme zur Verbesserung der gemieteten Räume vorliege, objektiv zu bestimmen sei, also unabhängig von den Auswirkungen auf das konkrete Mietverhältnis.Der Autor ist Rechtsanwalt der Kanzlei Klasen und Hennings in Berlin.