Kreditfinanzierte Vermögensanlagen in Not

1. Fonds und ImmobilienIn den 90er-Jahren haben Strukturvertriebe Hunderttausende von Verbrauchern dazu gebracht, kreditfinanzierte Beteiligungen an geschlossenen Immobilienfonds oder Eigentumswohnungen zu erwerben. Die Vermittler warben damals mit hohen Steuervorteilen -selbst für Normalverdiener, die gar nicht so viel Steuern zahlen. Oder sie gaukelten saftige Renditen vor, die dann allerdings ausblieben, da die Immobilien im Wert verloren. Die vermittelten Objekte befanden sich oft in mangelhaften Lagen, waren marode oder schlecht ausgestattet -Leerstand und hohe Mietausfälle sind die Folge. Nicht selten sind auch Mietgarantien nichts mehr wert, weil die Garanten inzwischen insolvent sind. Dennoch müssen die Käufer weiter die Forderungen der Banken bedienen. Vielen Anlegern, vor allem in den neuen Bundesländern, ging so nicht nur das erhoffte Zubrot zur privaten Alterssicherung verloren -sie haben sich zudem auch völlig überschuldet.2. Worin besteht das Problem?Auch wenn die Ausschüttungen des Fonds ausbleiben, erwartet die finanzierende Bank meist, dass der Kreditnehmer seine Raten weiter pünktlich zahlt. Wer hier nicht auf Erspartes zurückgreifen kann, ist wirtschaftlich schnell überfordert. Eine Hoffnung für die Betroffenen ist die Rückabwicklung der Darlehensverträge: Im Jahr 2004 hat der Bundesgerichtshof (BGH) die Rückabwicklung vieler kreditfinanzierter Fondsbeteiligungen mit einer verbraucherfreundlichen Rechtsprechung erleichtert. Die Gerichte wurden von einer Prozessflut geradezu überrollt. Inzwischen ist Ernüchterung eingetreten, denn seit April 2006 ist beim BGH der sogenannte "Bankensenat" für dieses Thema zuständig. Und der hat in wesentlichen Punkten weniger verbraucherfreundlich entschieden. In den kreditfinanzierten Immobilienerwerbs-Fällen ist die Rückabwicklung meist zusätzlich erschwert, da bei Vertragsabschluss eine notarielle Belehrung erfolgte.3. Schrottimmobilien-FälleViele Immobilienerwerber versuchen, ihre als überteuert eingeschätzten Eigentumswohnungen dadurch loszuwerden, dass sie ihre finanzierende Bank auf Übernahme der Immobilie und Freistellung von den Zahlungsverpflichtungen aus dem Darlehen verklagen. Die gegen die Banken geführten Prozesse waren bisher jedoch nur in relativ wenigen Fällen erfolgreich. In dem Fall "Crailsheimer Volksbank" stellte der BGH im Gegensatz zum Berufungsgericht fest, dass ein Schadensersatzanspruch voraussetzt, dass die finanzierende Bank ein Verschulden trifft. Zudem muss bewiesen sein, dass der Kapitalanleger seine auf den Abschluss des Darlehensvertrages gerichtete Willenserklärung bei ordnungsgemäßer Belehrung über sein Widerrufsrecht auch tatsächlich widerrufen hätte (Urteil vom 26.02.2008 Az: XI ZR 74/06).4. Treuhänder-FälleViele Anleger fühlen sich im Nachhinein durch die Fondsvermittler, die sie zu Hause aufgesucht haben, überrumpelt. Denn in vielen Fällen haben die Anleger dem Treuhänder mit der Beitrittserklärung zum Fonds zugleich die Vollmacht erteilt, ein Darlehen zur Finanzierung der Beteiligung zu beschaffen. Nun kommt es entscheidend auf den Umfang der Vollmacht an. Durfte der Treuhänder eine Vielzahl von Anlegerrechten wahrnehmen oder musste er viele aufeinander bezogene Verträge abschließen, spricht viel für einen Verstoß gegen das Rechtsberatungsgesetz. Die Vollmacht kann dann unwirksam sein.5. Haustürwiderrufs-FälleDie Darlehensrückabwicklung in den Haustürwiderrufs-Fällen wird nach der neuen Rechtsprechung immer schwieriger. In vielen Fällen stellt sich nämlich heraus, dass der Anleger Bestandskunde des Fondsvertriebs war und den Vermittler bereits kannte oder ihn nach Hause zu einem Informationsgespräch eingeladen hat. Dann entfällt die Möglichkeit zum Widerruf. Genauso ist es, wenn der Zeitraum zwischen der Beteiligung an dem Fonds und dem Abschluss des Darlehensvertrags mehr als drei Wochen beträgt, denn dann wird es für den Anleger schwieriger zu beweisen, dass er an der Haustür überrumpelt wurde.6. VerbundgeschäfteEin "verbundenes" Geschäft liegt vor, wenn die finanzierende Bank systematisch in den Fondsvertrieb integriert war und der Vermittler auch die Darlehensvertragsunterlagen ausgehändigt oder in Empfang genommen hat. Die fehlende Angabe des Gesamtbetrags aller an die Bank zu leistenden Zahlungen im Darlehensvertrag kann dazu führen, dass der Anleger nur den gesetzlichen Zinssatz von vier Prozent pro Jahr schuldet und nicht den vertraglich vereinbarten Zins -vorausgesetzt, ihm war das Fehlen der Angaben unbekannt. Einfach ist die Durchsetzung der Anlegeransprüche jedoch nicht.------------------------------RA Stephan J. Bultmann ist Partner der Sozietät SNP Schlawien Naab Partnerschaft und auf Immobilien- und Bankrecht spezialisiert.------------------------------Foto: Marode Substanz, kein Gewinn: Kreditfinanzierte Immobilienfonds haben sich für viele Anleger zum Albtraum entwickelt.