Eingeschränkte Pflicht zur Renovierung

BERLIN. Der Bundesgerichtshof (BGH) hat in einer aktuellen Entscheidung klar gestellt, wann eine Vereinbarung zur anteiligen Zahlung von Renovierungskosten unwirksam ist. So genannte Abgeltungsklauseln, die auf einem starren Fristenplan beruhen, verpflichten den Mieter laut Urteil nicht zur Zahlung (Aktenzeichen: VIII ZR 52/06).Die BGH-Richter verwarfen diese Regelung, weil sie nicht den konkreten Zustand der Wohnung berücksichtige. Es könne schließlich sein, dass der Mieter die Wohnung kaum benutzt habe und diese noch gar nicht renovierungsbedürftig ist. Damit benachteilige die genannte Vereinbarung den Mieter aber unangemessen, so die Argumentation der Richter. Die Folge der Entscheidung ist, dass betroffene Mieter keine Kosten übernehmen müssen,weil damit die vom Gesetz vorgesehene Regelung gilt, wonach der Vermieter für die Renovierung der Wohnung zuständig ist.Was versteht man unter Abgeltungsklauseln?Diese Klauseln sind nach Einschätzung des Deutschen Mieterbundes (DMB) in hunderttausenden von Mietverträgen vereinbart worden. Sie besagen, dass der Vermieter anteilig Renovierungskosten von seinem Mieter fordern kann, selbst wenn bei dessen Auszug die üblichen Schönheitsreparaturen noch nicht fällig waren. Die festgelegten Sätze erhöhen sich mit der Nutzungsdauer.Sind jetzt alle Abgeltungsregelungen unwirksam?Nein. Es kommt darauf an, dass die Klausel genau festgelegte Zeitangaben für die Abschläge nennt, die auch nicht durch andere Formulierungen relativiert werden. Gängig ist nach Angaben des DMB etwa eine Staffelung von 20 Prozent der Kosten nach zwölf Monaten, 40 Prozent nach 20 Monaten, 60 Prozent nach 36 Monaten und 80 Prozent nach 48 Monaten. Diese festgelegte Berechnungsgrundlage wird vom BGH als "starr" bezeichnet und ist damit unwirksam, weil sie keine Berücksichtigung des tatsächlichen Zustands der Wohnung zulasse. Wird dieser Fristenplan jedoch durch Formulierungen wie beispielsweise "in der Regel" eingeschränkt, kann die Klausel weiterhin gültig sein und der Mieter muss die Kosten übernehmen.Werden mit einer unwirksamen Abgeltungsklausel andere Klauseln zu Schönheitsreparaturen ebenfalls hinfällig?Enthält der Mietvertrag noch weitere Regelungen zur Abwälzung von Schönheitsreparaturen, sind diese nicht ebenfalls zwingend unwirksam. "Die Betroffenen sollten aber prüfen lassen, ob die einzelnen Klauseln für sich genommen gültig sind", rät Ulrich Ropertz vom DMB. Denn auch sie enthalten teilweise starre Zeitspannen, die der BGH bereits als unwirksam verworfen hat.Betrifft das Urteil auch Verträge von Mietern, die schon mehrere Jahre in der Wohnung leben?Die beanstandete Klausel sollte Mieter zur Zahlung verpflichten, die noch nicht oder noch nicht wieder renovieren müssen. Wer also bereits mehrere Jahre in einer Wohnung lebt und bereits in den üblichen Abständen renoviert hat, dann aber auszieht, hätte die anteiligen Kosten der anstehenden Renovierungen übernehmen müssen. Auch diese Mieter brauchen nicht zahlen, soweit die Fristenregelung starr ist.------------------------------KEINE STARRE FRISTRechtsprechung: Der Bundesgerichtshof lehnt unflexible - also starre - Fristen bei Klauseln zu Schönheitsreparaturen in Mietverträgen ab. Das Gericht hatte bereits im Frühjahr entschieden, dass eine formularmäßige Vereinbarung unwirksam ist, die Mieter nach einem festgelegten Zeitplan zu Renovierungen in einzelnen Räumen zwinge (Aktenzeichen: BGH VIII ZR 178/05). Diese Linie vertreten die Richter auch bei Klauseln zur anteiligen Kostenübernahme für Renovierungen.Mustervertrag: Viele Vermieter haben in Mietverträgen Fristen festgeschrieben, wie sie in einem Mustermietvertrag des Bundesjustizministeriums von 1976 genannt wurden. Danach werden im Allgemeinen Renovierungen in Küchen und Bädern nach drei Jahren erforderlich, in Wohn- und Schlafräumen nach fünf Jahren und in Nebenräumen alle sieben Jahre. Dabei haben die Eigentümer jedoch versäumt, diese Zeiträume durch Formulierungen wie "in der Regel" zu relativieren.Schadenersatz: Stellt der Mieter fest, dass der Vertrag starre Fristen enthält und damit die Renovierungsklausel unwirksam ist, sollte er gar keine Arbeiten vornehmen, raten Experten. Denn der Vermieter könne sich sonst auf den Standpunkt stellen, dies sei eine Verschlimmbesserung und Schadenersatz verlangen.------------------------------Foto (2): Streichen und Tapezieren werden in Verträgen meistens dem Mieter aufgebürdet.