Nerven bewahren

BERLIN, 3. Juni. Ein vermieterfreundliches Urteil des Bundesgerichtshofes (BGH) stößt beim Deutschen Mieterbund (DMB) auf Kritik. Nach der Entscheidung der höchsten deutschen Zivilrichter haben Vermieter das Recht, bei Mietminderungen wegen Mängeln die ausstehenden Zahlungen in einem schnellen Verfahren einzuklagen. "Ich fürchte, das Urteil führt in der Praxis zu einer Verkürzung der Mieterrechte", kommentiert der Direktor des DMB, Franz-Georg Rips, die Entscheidung. Der DMB empfiehlt Mietern, bei Streitigkeiten über Minderungen wegen Mängeln die Nerven zu behalten und sich nicht durch nun mögliche Urkundenprozesse verunsichern zu lassen. Bei dieser Form des Verfahrens, die in der Zivilprozessordnung (ZPO) vorgesehen ist, werden nur Urkunden geprüft. Es diente ursprünglich dazu, bei Scheck- und Wechselrechtsfällen möglichst schnell Klarheit über die Rechtslage herzustellen.Vorläufige Rechtsklärung"Es darf sich nicht der Eindruck verfestigen, Mieterrechte bei Wohnungsmängeln seien eingeschränkt worden", betont Rips. Inhaltlich habe sich an der Gesetzeslage nichts geändert. Es bestehe weiterhin das im Paragrafen 536 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) geregelte Recht, die Miete bei Mängeln der Wohnung im angemessenen Umfang zu mindern.Der BGH hatte in einem Urteil entschieden, dass ein Vermieter in einem Urkundenprozess die ausstehende Miete geltend machen kann (Aktenzeichen: VIII ZR 216/04). Für Mietrechtsfälle wurde der Urkundenprozess von den unteren Instanzen zuvor stets als unzulässige Verfahrensart abgelehnt.Die ZPO sieht im Paragraf 592 vor, dass Zahlungsansprüche in einem verkürzten Verfahren geltend gemacht werden können, wenn sich dieses Recht aus Urkunden beweisen lässt. Dies ist nach dem BGH auch der Mietvertrag, in dem die Miethöhe genannt ist. Für den Mieter, der wegen Mängeln mindert, ist damit zwar die Niederlage in dem Urkundenprozess programmiert, nicht aber die endgültige Entscheidung vorweggenommen. Weil in diesem Verfahren nur Urkunden und die Parteivernehmung als Beweise zugelassen sind, hat der Mieter keine Chance die Mängel zu belegen. Ohne diesen Beweis sieht es aber zunächst so aus, als sei der Vermieter im Recht.Die Folge ist, dass der Mieter nach einer ersten Verurteilung zunächst trotz Mängeln die volle Miete weiterzahlen muss. Eine geregelte Beweisaufnahme folgt erst im zweiten Schritt der Prozessführung. Der Mieter wird ein Nachverfahren betreiben müssen. Erst in diesem kann er wie bisher das tatsächliche Vorliegen von Mängeln etwa durch Zeugen belegen. Entscheidet das Gericht nunmehr, dass dem Mieter ein Recht zur Minderung zustand, darf er zum einen die Miete mindern. Zum anderen kann er von dem Vermieter verlangen, dass dieser ihm die auf Grund des Urteils im Urkundenprozess gezahlte Mietminderung verzinst zurückerstattet. Unterliegt der Vermieter im Nachverfahren, muss er auch die Kosten des Urkundenprozesses tragen.Diese Verlängerung der Streitigkeiten ist aus Sicht des Mieterbundes unnötig. Ohnehin seien die Gerichte mit Mietrechtsklagen besonders häufig belastet. "Diese Prozesse sind ein Massenphänomen", sagt Ulrich Ropertz, Sprecher des DMB. Er schätzt, dass rund 300 000 Fälle pro Jahr vor den Richtern landen. Bei 22 Millionen Mietverhältnissen in Deutschland sei das zwar ein geringer Prozentsatz. Von allen Zivilrechtsstreitigkeiten nehmen sie aber dennoch einen besonders großen Anteil ein.Mietern, die ihre Miete wegen Mängeln mindern wollen, empfiehlt der DMB, weiter so zu verfahren wie bisher. Das gelte auch für Mieter, die derzeit ihre Miete mindern. Längst nicht alle Fälle kommen vor Gericht, betont Ropertz. Das Risiko für den Vermieter sei trotz der neuen Rechtsprechung schließlich das gleiche. Es komme nun aber darauf an, dass die Mieter trotz eines ersten Unterliegens darauf vertrauen, dass sie im eigentlich entscheidenden Verfahren gewinnen. Ropertz befürchtet, dass manche Vermieter darauf spekulieren werden, dass die juristisch nicht vorgebildeten Mieter die Feinheiten der Prozessordnung nicht nachvollziehen können und nach einem ersten Unterliegen entnervt aufgeben.------------------------------RECHTVerfahren: Nach dem Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) steht Mietern bei Mängeln der Wohnung ein Recht auf Mietminderung zu. Ist der Vermieter der Meinung, die Kürzung sei unbegründet, muss er Klagen. Bisher prüfte das Gericht dabei die Beweise über Mängel gleich.Beweis: Der Bundesgerichtshof (BGH) hat nun für Vermieter den Urkundenprozess bei Fällen der Mietminderung zugelassen. Im ersten Schritt dieses Verfahrens urteilt das Gericht nur anhand von eingereichten Unterlagen wie einem Mietvertrag. Damit hat der Mieter keine Chance, einen vorhandenen Mangel zu beweisen. Erst im zweiten Schritt kann er seinen Standpunkt, wie in einem normalen Verfahren, darlegen.------------------------------Foto: Verwahrlostes Dach: Regnet es in die Wohnung, kann der Vermieter nicht die volle Miete verlangen.