Es sind meist drei Monatskaltmieten, fällig beim Einzug: Die meisten Mieterinnen und Mieter müssen beim Bezug einer neuen Wohnung eine Kaution hinterlegen. Doch obwohl das beinahe eine Selbstverständlichkeit ist, kennen viele Menschen den rechtlichen Rahmen nicht, den diese Zahlung einhalten muss. Was Sie wissen sollten.

Eine Mietkaution kann, muss aber nicht vereinbart werden

Ausfallende Mietzahlungen, Beschädigungen des Parketts oder Bads: Bei der Vermietung einer Wohnung kann immer mal etwas schiefgehen. Deswegen verlangen die meisten Vermieterinnen und Vermieter von ihren Mietparteien eine Kaution zur Sicherheit. Eine Pflicht ist das aber nicht.

Der Berliner Mieterverein weist darauf hin, dass Mieterinnen und Mieter keine Kaution zu zahlen brauchen, wenn es dafür keine vertragliche Grundlage gibt – etwa aufgrund einer Regelung im Mietvertrag. Fordert der Vermieter die Sicherheit zu einem späteren Zeitpunkt noch ein, kommt er mit diesem Wunsch zu spät.

Mietkaution: Drei Monatsmieten sind das höchste der Gefühle

Die Höhe der Mietkaution ist gesetzlich gedeckelt. Mehr als drei Monatskaltmieten dürfen Vermieterinnen und Vermieter nicht verlangen. Die Nebenkostenvorauszahlung bleibt bei der Berechnung also außen vor. Beträgt die Kaltmiete 830 Euro und die Warmmiete 990 Euro, darf die Kaution daher höchstens bei 2490 Euro liegen.

Eine nachträgliche Erhöhung – etwa aufgrund steigender Miete oder weil der Höchstsatz zu Beginn des Mietverhältnisses nicht ausgeschöpft wurde – ist dem Berliner Mieterverein zufolge nicht zulässig.

Normale Gebrauchsspuren rechtfertigen keinen Kautionseinbehalt

Grundsätzlich dürfen Vermieter die Kaution ihrer Mieter unter verschiedenen Umständen einbehalten. „Das kann eine Mietforderung sein, die offen geblieben ist, oder Nachzahlungen von Betriebskosten“, sagt Rechtsanwältin und Mietrechtsexpertin Beate Heilmann der Deutschen Presse-Agentur. Auch für unterlassene Schönheitsreparaturen könne das Geld einbehalten werden – vorausgesetzt, diese wurden im Mietvertrag entsprechend vereinbart. 

Normale Gebrauchs- und Abnutzungsspuren sind aber kein Grund für den Vermieter, Geld von der Kaution einzubehalten. „Zu normalen Gebrauchsspuren zählen in der Regel Farbunterschiede an Wänden nach dem Abhängen von Bildern sowie leichte Kratzer auf Bodenbelägen“, sagt Rolf Janßen vom DMB Mieterschutzverein Frankfurt am Main.

Sein Tipp: Um vorab zu klären, ob es sich um normale Gebrauchsspuren oder um darüber hinausgehende Beschädigungen handelt, kann es sinnvoll sein, vor dem Auszug einen Check durch die Haftpflichtversicherung zu veranlassen.

Rückgabe der Kaution nach spätestens sechs Monaten – es gibt aber Ausnahmen

Nach Rückgabe einer Wohnung haben Vermieter in der Regel sechs Monate Zeit, um von ihren ehemaligen Mietern Schadenersatz für eine Beschädigung einzufordern. Das Bürgerliche Gesetzbuch sieht aber eine Ausnahme von der Verjährungsfrist vor: Wenn der Anspruch vor Ablauf der sechs Monate theoretisch hätte verrechnet werden können, dann ist die Abrechnung auch später noch möglich.

Der BGH hat jüngst entschieden, dass Vermieter eigentlich verjährte Forderungen für Schäden an einer Mietsache auch dann mit der Kaution ihrer Mieter verrechnen dürfen, wenn sie ihre Ersetzungsbefugnis nicht innerhalb der sechsmonatigen Verjährungsfrist ausgeübt haben. Diese Ersetzungsbefugnis erlaubt es Vermietern, bei Beschädigungen ihrer Wohnung Schadenersatz in Geld statt einer Wiederherstellung der beschädigten Sache einzufordern.  (Az. VIII ZR 184/23).