Die Mieten in Berlin steigen weiter. In den vergangenen beiden Jahren gingen sie um etwas mehr als sechs Prozent nach oben. Das geht aus dem neuen Mietspiegel hervor, den Stadtentwicklungssenator Michael Müller (SPD) am Donnerstag präsentierte. Damit hat sich der Anstieg nur leicht abgeschwächt. In den Jahren von 2009 bis 2011 stiegen die Kaltmieten um knapp acht Prozent.
Der neue Mietspiegel für Berlin gibt Auskunft über die ortsüblichen Mieten von Wohnungen je nach Größe, Wohnlage, Ausstattung und Baualter. Vermieter können den Mietspiegel nutzen, um Mieterhöhungen zu begründen.
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Mietern hilft er zu überprüfen, ob eine Mieterhöhung berechtigt ist oder nicht. Reiner Wild, Geschäftsführer des Berliner Mietervereins, beantwortet die wichtigsten Fragen zum Thema.
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Wann darf der Vermieter die Miete erhöhen? Das geht nur unter bestimmten Bedingungen. Zum Beispiel muss die Miete seit einem Jahr, von Betriebskostenerhöhungen und Modernisierungszuschlägen abgesehen, unverändert gewesen sein. Sie darf maximal bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete erhöht werden. Darüber hinaus ist zu beachten, dass sie für Mietererhöhungen ab dem 19. Mai 2013 innerhalb von drei Jahren nur um 15 Prozent steigen darf.
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Wie stellt man die ortsübliche Vergleichsmiete für seine Wohnung fest? Man sucht in der Mietspiegeltabelle zunächst das betreffende Feld für seine Wohnung. Der fettgedruckte Wert ist der sogenannte Mittelwert. Er entspricht der ortsüblichen Vergleichsmiete einer normal ausgestatteten Wohnung. Kalte Betriebskosten sowie Kosten für Heizung und Warmwasser sind dabei nicht berücksichtigt. Die beiden anderen Werte geben Auskunft über die Preisspanne nach oben und unten. Eine schlechter ausgestattete Wohnung ist im unteren Preisbereich einzuordnen, eine besser ausgestattete im oberen. Achtung, das Berechnungsverfahren hat sich geändert. Wie eine Wohnung genau zu bewerten ist, lässt sich anhand der Orientierungshilfe für die Spanneneinordnung des Mietspiegels unter Berücksichtigung der Sondermerkmale ablesen.
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Wie errechnet sich der Erhöhungsbetrag für drei Jahre? Bei einer Erhöhung zum 1.September 2013 wird die Kaltmiete vom 1. September 2010 zugrunde gelegt. Darauf werden 15 Prozent mehr Miete berechnet. Dann steht fest, welcher Betrag nicht überschritten werden darf. Ein Beispiel: Für eine Wohnung wurden am 1. September 2010 genau 500 Euro Nettokaltmiete gezahlt. 15 Prozent davon sind 75 Euro. Das heißt, die neue Miete darf nicht höher als 575 Euro sein. Zugleich darf aber die ortsübliche Miete nicht überschritten sein. Mieterhöhungen wegen einer Modernisierung innerhalb dieser drei Jahre dürfen aber am Ende wieder auf die Miete aufgeschlagen werden. Einen Sonderfall bilden die landeseigenen Wohnungsunternehmen. Bei ihnen darf die Miete nach dem Mietenbündnis mit dem Senat nur innerhalb von vier Jahren um 15 Prozent angehoben werden.
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Welche Miete darf bei der Neuvermietung vereinbart werden? Beim Abschluss eines Mietvertrages muss der Vermieter leider die Mietspiegelwerte nicht beachten. Akzeptiert der Mieter die ausgehandelte Miete, ist er an sie gebunden und kann sich später im Regelfall nicht darauf berufen, dass die ortsübliche Miete im Mietspiegel niedriger ist.
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Kann man die Miete senken, wenn man feststellt, dass sie zu hoch ist? Der Senat hat kürzlich erklärt, dass in Berlin eine Wohnraummangellage besteht. Deshalb kann im Einzelfall geprüft werden, ob beim Mietvertragsabschluss der Vermieter die Wohnungsmarktsituation ausgenutzt hat. Im günstigsten Fall könnte der Mieter dann einen Anspruch auf Mietsenkung haben. Der Bundesgerichtshof hat hierfür aber hohe Hürden aufgebaut.
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Inwieweit wird im Mietspiegel der energetische Zustand eines Wohngebäudes berücksichtigt? In der Mietpreisspanne wirkt sich ein schlechter energetischer Zustand, nachgewiesen zum Beispiel über einen hohen Energieverbrauchskennwert, wohnwertmindernd aus. Mit der Folge, dass die ortsübliche Miete um diesen Abschlag niedriger ist. Ein guter energetischer Zustand mit geringen Energieverbrauchskennwerten ist hingegen wohnwerterhöhend.
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Ich kann meine Dachgeschosswohnung nicht mit einem Aufzug erreichen, führt dies zu Abschlägen bei der Berechnung der ortsüblichen Miete? Ja. Wenn sich die Wohnung mindestens im fünften Obergeschoss befindet, ist kein Personenaufzug wohnwertmindernd.
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Ein Mieter hat auf eigene Kosten ein Bad eingebaut. Kann der Vermieter trotzdem mehr Miete verlangen? Nein. Eine Ausstattung, die der Mieter bezahlt hat, gilt mietpreisrechtlich als nicht vorhanden.
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Was sind die häufigsten Fehler, die Vermieter bei den Erhöhungen machen? Ist die Mieterhöhungserklärung nicht an alle im Mietvertrag aufgeführten Personen adressiert oder der Aussteller nicht benannt, ist sie formell unwirksam. Wird Bezug auf ein falsches Mietspiegelfeld genommen, liegt ein materieller Fehler vor, der zur Beanstandung berechtigt, aber auch vom Vermieter geheilt werden kann. Die Fragen stellte Ulrich Paul.
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Die Mieten in Berlin erhöhten sich in den vergangenen zwei Jahren von durchschnittlich 5,21 Euro je Quadratmeter auf 5,54 Euro je Quadratmeter Wohnfläche monatlich. Der Stadtentwicklungssenator sagte, Berlin wachse, und dies sei auch gut. Aber das Bevölkerungswachstum führe dazu, dass Wohnraum knapper werde und die Preise stiegen. Die Mieterhöhungen seien moderat. In München müssten Mieter fast das Doppelte zahlen. Müller betonte jedoch, dass es ein besonderes Problem bei der Neuvermietung von Wohnungen gebe. Neue Mietverträge liegen in Berlin im Schnitt 70 Cent pro Quadratmeter über dem Mietspiegeldurchschnitt. Müller sagte, es müsse für diese Fälle eine Begrenzung geben. Dazu solle das Mietrecht auf Bundesebene geändert werden.
Im neuen Mietspiegel verteuerten sich vor allem Altbauwohnungen, die bis 1918 errichtet wurden. Aber auch kleinere Wohnungen, die auf dem Immobilienmarkt besonders begehrt sind, sowie Wohnungen in einfacher Lage stiegen überdurchschnittlich im Preis.
In Wohnhäusern, die zwischen 1950 und 1990 im Ostteil der Stadt errichtet wurden sowie in Wohnungen in mittleren und guten Lagen blieben die Steigerungen unter dem Schnitt.
Der Mietspiegel gibt Auskunft über die ortsübliche Miete. Vermietern dient er dazu, Mietsteigerungen zu begründen. Mieter wiederum können anhand des Mietspiegels überprüfen, ob eine Erhöhung berechtigt ist. Die Vermieter dürfen nur dann mehr Miete verlangen, wenn die ortsübliche Miete nicht schon erreicht oder überschritten ist. Für den Mietspiegel wurden rund 15.000 Mietdaten ausgewertet.
Der Berliner Mieterverein (BMV) schlägt trotz des verlangsamten Mietanstiegs Alarm. „Wir erwarten nach Inkrafttreten des neuen Mietspiegels wie schon vor zwei Jahren eine neue Mieterhöhungswelle“, sagte BMV-Geschäftsführer Reiner Wild. Im Gegensatz zum früheren Mietspiegel gebe es nun wegen der hohen Mieten beim Abschluss neuer Verträge mehr Ausreißer nach oben. Dadurch vergrößere sich die Spanne für Steigerungen. Der Verband Berlin-Brandenburgischer Wohnungsunternehmen beurteilt die Lage weniger dramatisch. Der Mietspiegel belege die „insgesamt sehr moderate Mietentwicklung in Berlin“.
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