Muss der Mieter per Quote Schönheitsreparaturen durchführen?

Im Jahr 2003 schloss ein gewissenhafter Vermieter einen Mietvertrag über eine 3-Zimmerwohnung in Berlin-Wedding. Bevor er den Mustermietvertrag der Interessentin vorlegte, ließ er jede Vertragsregelung per Anwalt überprüfen.Die Mieterin kündigte zum 31. Januar 2006. Sie wartete ab, bis die dem Vermieter zustehende Prüffrist von sechs Monaten verstrichen war und forderte dann ihre Kaution von etwa 1 800 Euro zurück. Der Vermieter lehnte die Rückzahlung ab und verwies auf die im Vertrag enthaltene sogenannte Quotenklausel.Muss der Mieter die Schönheitsreparaturen tragen, so sind diese in der Regel in Bad und Küche nach drei Jahren, in den Wohnräumen nach fünf und in den Nebenräumen nach sieben Jahren auszuführen. Eine Quoten- oder Abgeltungsklausel verpflichtet den Mieter auch, anteilige Malerkosten zu tragen, wenn der Vertrag vor Ablauf der genannten Fristen endet oder die Malerarbeiten vom Mieter vor mehr als einem Jahr ausgeführt wurden. Nach einer Mietzeit von zwei Jahren forderte der Vermieter 40 Prozent der Kosten für die malermäßige Renovierung der Wohnung. Der vorgelegte Kostenvoranschlag des Malers ergab eine Kostenbeteiligung für die Mieterin von 3 280 Euro.Gerichte wenden Recht nur anDie Mieterin verklagte ihren Vermieter auf Rückzahlung der Kaution. Damit hatte sie vor dem Amtsgericht Wedding überwiegend Erfolg. Zuvor hatte der Bundesgerichtshof mit Urteil vom 18. Oktober 06 (VIII ZR 52/06) nach 26 Jahren seine Rechtsprechung geändert. Er vertrat nun die Auffassung, dass die Quotenklauseln, die den Mieter unabhängig vom Zustand der Wohnung verpflichten, sich bei Vertragsende an den Malerkosten zu beteiligen, unwirksam sind. Wegen der starren Berechnungsweise der Kostenbeteiligung werde der Mieter unangemessen benachteiligt, nach § 307 Abs. 1 BGB ist diese Regelung unzulässig.Der Einwand des Vermieters, dass in seinem Mietvertrag nur Regelungen enthalten sind, die der Bundesgerichtshof in früheren Entscheidungen für wirksam befand, half nichts. Da die Gerichte kein Recht schaffen, sondern es nur anwenden, entwickelt und verändert sich die Rechtsprechung.------------------------------Der Autor Steffen Hennings ist Rechtsanwalt der Kanzlei Klasen und Hennings in Berlin mit dem Tätigkeitsschwerpunkt im Mietrecht.