"Auslutschen und abstoßen"

BERLIN. Der Mieterbund nennt sie "eine Gefahr". Investmentbanker, Industrie und Finanzkonzerne dagegen sehen in ihnen ein Milliarden-Geschäft: die REIT genannten neuen Immobilienfonds. "Real Estate Investment Trusts" gibt es bislang nicht in Deutschland. Doch das wird sich ändern. Trotz aller Mieterproteste hat Bundesfinanzminister Peer Steinbrück (SPD) angekündigt, sie noch in diesem Jahr einführen zu wollen. "Damit werden Mieter den hohen Renditeansprüchen der Börse unterworfen", protestiert Franz-Georg Rips, Direktor des Deutschen Mieterbunds. Mit REIT dürften "die Spielräume für Mieterhöhungen maximal ausgeschöpft werden", warnt eine Studie der Hans-Böckler-Stiftung."Stabiler Einkommensstrom"REIT sind börsennotierte Immobiliengesellschaften, die entweder selbst Grundstücke und Gebäude kaufen und bewirtschaften oder den Erwerb finanzieren. Im Unterschied zu klassischen Investmentfonds sind ihre Gewinne steuerfrei, wenn die laufenden Einnahmen mehrheitlich aus Immobilien stammen und der Gewinn fast ganz an Aktionäre ausgeschüttet wird. Ihre Anteile werden an der Börse gehandelt. Investmentbanken sind begeistert: "REIT haben hohe Dividendenausschüttungen und einen sehr stabilen Einkommensstrom, weil sie Überschüsse überwiegend aus den Mieteinnahmen erzielen", so Ralf Dibbern von M.M. Warburg. Auch ihr Wert schwanke kaum, da der Baubestand anders als in Immobilienfonds nicht regelmäßig durch Sachverständige bewertet wird, sondern täglich an der Börse. Als Anlageobjekt seien REIT interessant für institutionelle Investoren wie Versicherungen oder Pensionsfonds. Experten beziffern das Marktpotenzial in der Bundesrepublik bis 2010 auf mindestens 60 Milliarden Euro.Auch Unternehmen freuen sich. Denn viele Konzerne sitzen auf riesigen Wohnungsbeständen. Laut M.M. Warburg verfügen die 65 größten börsennotierten Unternehmen in Deutschland über mindestens 80 Milliarden Euro stiller Immobilien-Reserven - totes Kapital mit hohem Verwaltungsaufwand, das sie gerne abstoßen würden. Der Haken: Noch muss eine Firma in Deutschland auf den bei Veräußerung ihrer Immobilien erzielten Gewinn Körperschaft- und Gewerbesteuer zahlen. Bei Verkauf können aber auch Buchverluste drohen. Denn der bilanzierte und der bei einem Verkauf erzielbare Wert unterscheiden sich oft stark. Hingegen können Immobilien in den USA schon jetzt steuerneutral in einen REIT eingebracht werden.Minister Steinbrück hält die Einführung börsennotierter Immobilienfonds noch 2006 für möglich. Grundsätzlich seien sie sinnvoll. Sie sollen einen liquiden Immobilienhandel ermöglichen. "Es geht um eine der wichtigsten politischen Entscheidungen zur Mobilmachung immobilen Vermögens", meint Eckard John von Freyend, Chef der Immobilienfirma IVG.Die Mobilmachung wünschen sich auch klamme deutsche Kommunen, die sich Einnahmen vom Verkauf ihrer Wohnungen erhoffen. 600 000 Einheiten sind seit 2000 aus öffentlichem Besitz verkauft worden. "Die Kommunen verramschen bezahlbaren Wohnraum", rügt der Mieterbund (DMB). Finanzinvestoren hätten auf dem deutschen Markt rund 500 000 Wohnungen erworben, die zum Teil nicht mehr als "bezahlbarer Wohnraum" zur Verfügung stünden, sagte Mieterbund-Präsidentin Anke Fuchs. "Dieser Trend muss gestoppt werden", fordert sie. Ohne Erfolg. Bis 2010 dürften eine Million Mietwohnungen zum Verkauf stehen. Als Erwerber sind vor allem angelsächsische Investmentfirmen vorgesehen. "Wir wissen, dass die Finanzinvestoren bis zu 20 Milliarden Euro bereithalten", so DMB-Direktor Rips. Private-Equity-Gesellschaften sitzen bereits auf einem riesigen Immobilienbestand. Die britische DAIG kaufte 140 000 Wohnungen der Viterra, Fortress (USA) holte sich die 82 000 Einheiten der Gagfah, Cerberus übernahm die Berliner GSW wie auch KöWoGe und DeGeWo. Durch Modernisierungen, Verkäufe und Mieterhöhungen versuchen die Investoren, überdurchschnittliche Renditen zu erreichen. Ihr Ziel ist jedoch der Verkauf des Vermögens, der so genannte Exit. Dafür braucht es Käufer. "Damit der Markt nicht ermüdet, braucht er eine flexible Exit-Option", fordert Tobias Just von Deutsche Bank Research. Hier kommen die REIT ins Spiel: Über sie ließen sich Teile des Portfolios direkt an die Börse bringen."Vermögens-Monopoly"Genau das befürchtet der Mieterbund. Die Zulassung von REIT werde "das Vermögens-Monopoly" verschärfen. "Erst werden die Wohnungsbestände und Mieter ausgelutscht und dann bequem an der Börse abgestoßen", wettert Rips. Er fürchtet überdurchschnittliche Mieterhöhungen. "Denn der Börsenwert der REIT richtet sich nach den erwarteten Einnahmen - und nicht danach, ob die Mieter glücklich sind oder ein Stadtviertel gesund ist." Der Druck auf REIT-Manager zur Erzielung hoher Erträge werde hoch sein. Rips: "Das muss der Mieter bezahlen." Laut Lothar Kamp und Alexandra Krieger von der Böckler-Stiftung sei es dann möglich, dass Instandhaltungen und Modernisierungen gestreckt oder ausgesetzt und alle Spielräume für Mieterhöhungen ausgeschöpft werden. Zudem würden Mieterstrukturen in Richtung zahlungskräftiger Bewohner verändert. Verdrängt würden "A-Mieter" (Branchenjargon) - Alte, Arbeitslose, Alkoholiker, Ausländer. Der Wegfall von Schonraum für Ärmere, so Kamp und Krieger, verschärfe vor allem die Lage in Ballungszentren wie Düsseldorf, Hamburg, München - und Berlin.------------------------------Große Wohnungsverkäufe 2004/2005Objekt/Verkäufer Wohnungen Preis* KäuferViterra 140 000 7 000 DAIGGAGFAH 82 000 3 500 FortressGSW 65 700 2 100 CerberusThyssenKrupp 48 000 2 100 Corpus/MSWCM 31 000 1 130 BlackstoneNileg 30 000 1 500 FortressBaubecon 20 000 - CerberusGEHAG 18 000 1 000 OaktreeDAL 13 500 - Babcock & BrownBVG 5 100 350 CorpusDegewo/Köwoge 2 652 - Cerberus------------------------------Foto: "Wichtigste politische Entscheidung zur Mobilmachung immobilen Vermögens."IVG-Chef Eckard John von Freyend zur REIT-Einführung------------------------------Foto: Gekauft vom Finanzinvestor Cerberus ("Höllenhund"): Wohnanlage der Berliner GSW.------------------------------(KORREKTUR - Der US-Investor Cerberus hat zwar die Berliner Wohnbaugesellschaft GSW übernommen, nicht jedoch die DeGeWo, wie in der Ausgabe vom 23. Januar (Seite 11) gemeldet. Tatsächlich hat Cerberus von der DeGeWo nur 2 652 Wohnungen gekauft. - 26.01.2006)