Schadenersatz bei falscher Wohnungsgröße

Immer wieder gibt es Ärger mit der tatsächlichen Größe von Wohnungen. Ist etwa die gemietete Wohnung kleiner als im Mietvertrag angegeben, berechtigt dies den Mieter regelmäßig dazu, die Miete zu mindern. Ist die Wohnfläche mehr als zehn Prozent geringer als im Vertrag angegeben, gehen die Gerichte davon aus, dass die Abweichung grundsätzlich eine erhebliche Minderung der Tauglichkeit der Wohnung darstellt. Aber auch beim Kauf einer Eigentumswohnung wird die Wohnfläche häufig zum Problem. Besonders kompliziert wird es dann - wie eine kürzlich ergangene Entscheidung des Bundesgerichtshofs (BGH) zeigt - wenn der Kaufvertrag überhaupt keine Angaben zur Wohnfläche aufweist. So mancher Bauträger verzichtet nämlich gänzlich auf eine diesbezügliche Angabe im Vertrag, weil er meint, hierdurch den Haftungsgefahren zu entgehen. Diese Vorgehensweise von Bauträgern ist jetzt jedoch durch den BGH gestoppt worden. Die Richter verurteilten den Bauträger zum Schadenersatz, weil die Wohnung tatsächlich eine um elf Prozent kleinere Wohnfläche aufwies.Im entschiedenen Fall (Aktenzeichen: VII ZR 181/02) erwarb der Kläger fünf noch zu errichtende Eigentumswohnungen. Der Vertrag enthielt selbst keine Größenangabe - diese machte lediglich der Makler - aber eine Klausel, wonach baubedingte Wohnflächenminderungen von bis zu drei Prozent keinen Einfluss auf den Preis der Wohnung haben sollten. Der Kläger forderte vom Bauträger schließlich die Erstattung des zuviel gezahlten Kaufpreises sowie die Rückzahlung der überzahlten Maklercourtage und der Grundsteuer.Vermutung wird VertragsinhaltDer BGH gab ihm Recht. Die höchsten deutschen Zivilrichter betonen, dass, sofern die tatsächliche Fläche zu Ungunsten des Klägers abweicht, die Wohnung mangelhaft ist und der Erwerber dann Schadenersatz fordern kann. Zwar sei - so die Richter - im entschiedenen Fall schriftlich keine Vereinbarung getroffen worden. Nach den Umständen müsse jedoch davon ausgegangen werden, dass die einseitige Vorstellung des Klägers über die Wohnungsgröße dennoch zum Inhalt des Vertrages geworden sei. Dass die Wohnfläche für den Erwerber von ausschlaggebender Bedeutung sei, weil hiervon insbesondere die Werthaltigkeit und die Vermietbarkeit der Wohnung abhängt, hätte - so das Gericht - auch der verklagte Bauträger erkennen müssen. Hierfür spricht nach Auffassung des BGH insbesondere die vom Bauträger gestellte Klausel, wonach eine Wohnflächenminderung von bis zu drei Prozent keinen Einfluss auf den Kaufpreis haben soll. Hätte sich der verklagte Bauträger nämlich tatsächlich keine Gedanken zur Wohnfläche gemacht, dann hätte er diese Klausel nicht in den Vertrag aufgenommen. Unabhängig davon muss sich der Bauträger jedenfalls die Kenntnis seines Maklers zurechnen lassen. Der Autor ist Rechtsanwalt mit Tätigkeitsschwerpunkt Immobilien- und Kapitalanlagerecht in Berlin-Kaulsdorf.