Was bei einem Bauverzug zu beachten ist

Oft geht ein Bauvorhaben nur schleppend voran oder steht sogar still. Die Gründe hierfür sind unterschiedlich. Unter dem Druck der gefallenen Baupreise übernehmen sich manche Baufirmen und kommen schließlich ihren vertraglichen Verpflichtungen nicht mehr nach. Nicht selten haben die Bauherren bereits Möbel gekauft, die geliefert werden sollen, und die frühere Wohnung gekündigt. Gerät dann der Bau ins Stocken, kann es problematisch werden. Es entstehen Kosten für die Finanzierung, Miete und das Lager für Möbel. Meist verlangt sogar der Bauunternehmer Mehrkosten aus verlängerter Bauzeit.Es ist deshalb zu empfehlen, in Bauverträgen einen Fertigstellungstermin zu vereinbaren und eine Strafregelung bei Fristverletzung aufzunehmen. Ohne einen klar vereinbarten Termin mit einer eindeutigen Vertragsstrafe kann es zu langwierigen Auseinandersetzungen kommen. Es ist allerdings darauf zu achten, dass die aufgenommene Klausel wirksam ist. Der Bundesgerichtshof (BGH) hat im Jahr 2003 seine bisherige Rechtsprechung teilweise aufgegeben und neue Maßstäbe gesetzt (Aktenzeichen: VII ZR 210/01). Bis zu diesem Zeitpunkt konnte als Obergrenze - in Allgemeinen Geschäftsbedingungen - für die Vertragsstrafe zehn Prozent der Auftragssumme vereinbart werden. Nach der neuen Rechtsprechung ist die Vertragsstrafe auf höchstens fünf Prozent der Auftragssumme zu begrenzen. Daneben muss aber für jeden Tag des Verzugs ein Prozentsatz für jeden verspäteten Kalender-, Werk- oder Arbeitstag festgelegt werden. Dieser darf höchstens 0,3 Prozent pro Tag betragen. Nur wenn beide Parameter vereinbart wurden hat der Bauherr Anspruch auf diese Form der Vertragsstrafe. In selbst ausgehandelten Verträgen ist es aber möglich, eine höhere Vertragsstrafe zu vereinbaren.Mündlicher Vorbehalt reicht nichtDer Bauherr muss sich die wirksam vereinbarte Vertragsstrafe auch noch bei der Abnahme vorbehalten. Dies gilt sowohl für den so genannten BGB-Bauvertrag (Paragraf 341 BGB), als auch für den VOB-Bauvertrag (Paragraf 11 VOB/B). Hierzu ist es notwendig, dass er den Anspruch auf Vertragsstrafe in das Abnahmeprotokoll aufnimmt. Versäumt er dies, so verliert er den Anspruch. Es reicht also nicht, den Vorbehalt vor oder nach der Abnahme auszusprechen. Besondere Probleme bereitet der Vorbehalt bei der fiktiven Abnahme gemäß Paragraf 12 VOB/B. Danach gilt die Abnahme als erfolgt, wenn der Bauherr das Haus benutzt und sechs Tage verstrichen sind. Diese Regelung ist den privaten Bauherren meist unbekannt. Allerdings ist er nicht rechtlos. Aber er muss dann seinen konkreten Schaden darlegen und beweisen und kann sich nicht mehr auf die Vertragsstrafeklausel berufen. Wegen der Komplexität der Materie ist es ratsam, mit ausreichendem Vorlauf vor Abschluss eines Bauvertrages fachkundigen Rat einzuholen.Der Autor ist Rechtsanwalt und Notar in Berlin und auf Immobilienrecht, Baurecht und Mietrecht spezialisiert.